警惕!部分银行开始“惩罚”房贷提前还款,本金1%

来源:大伟看楼市   作者:张大伟   2022-08-04 09:09:38

房贷逾期会被罚款不新鲜,但就在近,有银行开始要对提前还房贷动手了。

8月1日,交通银行发布公告显示,自从今年11月起,该行将调整个人按揭类贷款、个人线上抵押贷(消费)提前还款补偿金收费标准。其中,个人按揭类贷款包括了个人住房贷款、个人商业用房贷款、个人厂房贷款等。所谓提前还款补偿金,是客户对未到期的贷款进行提前还款,对银行进行的一定利息损失补偿。据悉,交行将对相关贷款收取“提前还款补偿金”,收取具体以贷款合同中约定为准,补偿金比例为提前还款本金金额的1%。

交通银行表示,在2022年11月1日前,将仍按原收费标准执行。

提前还贷是指借款人将自己的贷款部分向银行提出提前还款的申请,并保证以前月份没有逾期且归还当月贷款;按照银行规定日期,将贷款部分全部一次还清或部分还清。

目前商业银行针对提前还贷有几种处理方式:一是无论何时还款,均不收违约金二是在一定时期(3个月、半年、一年)内不允许提前还款,此后不收违约金。

各家银行对于提前还贷的规定彼此各不相同。但交通银行这种不论什么时候提前还款,都要收违约金的的确罕见(这份文件很快撤回了,所以是不是执行存疑,但背后银行的吃相的确有点难看了)

从逻辑上看,房奴提前还款天经地义,为了尽早摆脱房奴的身份,也为了少还利息,许多房奴都会选择提前全部或者部分还贷。

如果是想惩罚投资投机者,即使可以要求在短期内提前还完贷款解抵押的客户有一定的惩罚,而不是现在的只要提前部分还款,也有罚息。

并非所有银行都执行了这个政策,所以这不是调控。实际市场中,其实过去各地的银行也一样都支持提前还款,但合同中一般都有一定的违约金,当然,在过去几年,基本都是你只要申请一下,这个违约金都是可以不缴的。

那么银行为什么要以正义者的姿态来收取提前还款罚息?

其实很简单:

1:银行要赚钱

一旦借款人选择了提前还贷,那么银行的利益就会受到损失,而为了弥补这部分利润损失,银行就会收取一定的违约金!如果提前还款多了,银行的运营成本相对会出现增加。

2:打乱了银行的资金计划

如果借款人选择提前还贷,那么就会打乱银行的资金规划,为了争抢购房者来贷款,有些银行就会采取优惠的贷款政策,并希望日后靠利息来弥补这些损失。一旦购房者选择了提前还贷,那么银行收到的利息也就无法保证。

抑制投资投机的办法非常多,刚需得罪谁了?如果把几年内还清贷款要卖房的人算成投资,这个可能有争议。那么对于想少交点利息,部分还款的人,也有罚息,这就是银行赤裸裸的耍流氓了。

为什么银行这么干?特别是对刚需购房者的房贷利率上涨明显超过了二套房。

所有中国房地产的所有乱象,其实都来源与错配的金融!

首套房购房者,每贷款100万,过去30年期85折月供只要4872元,而目前在25年期1.1倍月供达到了6075元。1.2倍就是6369元。

月供每个月增加1500元:按照一套刚需物业总价400万计算,刚需购房者如果贷款200万,那么每个月月供需要增加超过3000元。

楼市调控角度看,银行针对刚需提高利率,也属于趁火打劫。调控政策是抑制投资与投机,但现在银行明显在抑制刚需。

银行的暴利什么时候能减少?

针对二套房的认定标准已经恢复到了认房又认贷,这大部分购房者可以接受,但为什么针对首套房也执行利率上浮的处罚?

如果是股份制银行,毕竟吸纳资金成本较高。但对于国有大行来说,大量的低成本资金,为什么针对首套房刚需执行上浮?

从银行年报看,银行如果购房贷款7折,亏损不亏损?

目前所有的媒体报道,都提到了如果银行利率打折低于8折是肯定亏损的,作为业内,我们也信以为真,但事实是这样吗?首先我们看银行的年报。

净利息收益率:高达2.66%,而计息负债付息率只有2.12%。非常可怕的数据,也就是说,实际银行吸储的成本只有2.12%。

银行说自己利率亏损,但其实这是一个逻辑错误。

房贷是目前各家银行相对优质的信贷业务,各家银行的吸储成本也远远不到3%(没有查到新数据,虽然明显上涨,但并不会超过3),四大国有银行中,平均吸储成本均在2%左右,的一家银行的平均吸储成本仅1.85%:的一家银行,实现净利润2763亿元,平均日赚7.57亿元,净息差率高达2.66%。

除了提前还房贷,银行还有哪些“潜规则”需要警惕?

1.不同的还款方式,支付的总金额差别巨大。

房贷还款方式可不只有一种。不同的还款方式终算下来所支付的总金额差别可以达到几十万。

银行贷款还款方式分为两种,种等额本息还款,第二种等额本金还款。一般而言,银行不会主动提等额本金的还款方式,因为这种方式对购房者而言后期会省不少钱,但是银行的利益就会相应减少;但是对于经济情况紧张的购房者来说,等额本息的还款压力更小。

2.临时额度未一次还清将影响个人征信

临时额度指的是持卡人在紧急情况或有需求时,临时向银行提升的一部分额度。这部分额度不计入持卡人信用卡的额度系统内。临时额度的有效期一般为1-3个月,有效期满后自动恢复原有额度。

临时额度到期时,需要一次性偿还所有提升的金额。如果未还或未还清,将产生超限费。除了超限费,还有每天万分之五的利息,并且将计入逾期影响个人征信!

3.只还“还款”会影响信用额

朋友决定买房,前去银行申请优惠利率贷款,竟然被拒绝了。银行信贷经理告诉他,问题出自他的信用卡消费记录。原来,他每期都是选择按“还款额”方式还款,尽管这不会影响到个人征信,但每个月剩余的透支款是需要支付利息的,几年下来,这笔透支利息已经不是一个小数目了。

按照还款额还款虽然不产生信用污点,但是每月都是刷卡金额大于还款金额,每月都有利息,利滚利后造成债台高铸,还款压力加大,一不小心就会连还款额都还不上,产生逾期。

简单的总结一下

1:如果约定在短期内,比如贷款1-2年内就提前还款罚款,这属于正常,毕竟银行有一定成本,但当下房贷基本都是首套房和二套房改善,提前还款特别是部分提前还款,这肯定不属于投资投机。不应该收取罚息。

2:银行特别是国有银行,不能又做规则制定者,又要处处赚钱,在房地产市场低迷的情况下,不仅仅应该针对新购房降低利率,针对存量房贷动辄6个点以上的也应该有所降息。

3:从市场趋势看,如果你能提前还款,就抓紧,毕竟当下你拿着现金很难获得比房贷利率更高的稳定回报。