作者 ：孙永豪
中央财经大学城市土地与住房管理课题组成员
在房地产企业暴雷违约、城投显露疲态，央企去杠杆以及民营房企日渐萎缩的背景下，房地产行业的监管与发展成为实现未来经济工作计划的重要抓手。
其中民营房地产企业由于缺乏政府信用以及较弱的资产规模，在经济下行环境中面临着更为艰巨的挑战，严重制约着我国房地产行业的健康发展。
为了达到防风险、保民生、维稳定的发展目标，需要社会力量共同支持，助力民营房地产企业有效纾困。
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新时期房地产行业
对中国国民经济的贡献分析
房地产行业的蓬勃发展，对中国国民经济和民生事业发挥巨大贡献，极大助力了中国近几十年来的经济腾飞。
根据华泰固收的相关研究与测算：
在经济增长方面，包括投资与生产在内的房地产经济活动，加上土地购置费经由财政支出的间接影响，合计占固定资产比重约20%。
在财政金融方面，房地产行业通过土地出让收入、相关税收、政府债券和土地抵押贷款等渠道，贡献约40%的财政收入。
在民生方面，房地产显著影响了居民资产负债表与就业收入，我国住房资产在城镇家庭资产中占比约六成。
房地产投资在固定资产中比例
（剔除土地购置费）
资料来源：国家统计年鉴，华泰研究
土地出让收入占地方财政收入比重
资料来源：Wind，华泰研究
房地产贷款存量
资料来源：Wind，华泰研究
住房占居民家庭资产比重
资料来源：人民银行，华泰研究
进一步讲，房地产投资增速每降10%，拖累GDP增速约1.1个百分点，商品房销售额增速每降10%，拖累GDP增速约0.2个百分点，拖累下一年土地出让收入约15个百分点，拖累当年房地产税收约8个百分点。
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2022年以来
房地产调控政策效果评估
1. 纾困政策难抵房企经营颓势
针对近期房地产行业所面临的种种困境，中央和地方政府已出台多项纾困政策，帮助房企特别是规模较小的民营房企渡过难关。
但受omicron疫情反弹、全球产业链恶化、国内房企债务暴雷事件等影响，尽管相关纾困政策大力推行，总体上，除少数城市在7月单月销售额和销售面积有所反弹外，1-7月累计同比均有20%-50%不等的跌幅。
部分民营房企无法有效在恶劣的市场环境下保持稳定。
纾困政策及具体内容
资料来源：网络公开资料整理
2022年1-7月
房企销售额与销售面积变化情况
资料来源：克而瑞研究中心
2. 金融政策效果见底，房企融资受限
在相关金融政策的支持下，如进一步拓宽债券募集资金用途、优化商品房预售资金的监督等，房企境内发债净融资额明显修复，融资环境改善，发债成本降低。
从企业融资规模来看，2022年上半年房企整体融资规模边际改善，净融资额转正并连续五个月保持正增长。
从企业融资成本来看，2022年上半年房企境内债券融资成本有所降低，5年期信用债AAA级平均发行成本从2021年3.92%下降至2022年上半年3.51%。
但尽管如此，整体房企融资状况未得到实质性改善，同时民营房企的分化加剧。
由于民营房企陷于困境，上半年发债主体以央企国企为主，民营房企净融资额持续为负，且严重落后于房地产国企。
同时，内地房企海外债净融资额仍未回正，显示民企境内外发债同样艰难。
目前行业风险尚未出清，企业整体融资边际改善，但分化严重，部分房企融资面临较大压力，多数民企流动性压力和企业财务风险依然存在。
展望下半年，融资政策仍将支持企业平稳有序的融资需求，但政策落地传导还需时间，短期内民营房企融资问题还难看到实质性改善。
同时，从2022年一季度房地产行业贷款增速可看出，地产行业融资困境并未破局，房地产贷款余额同比增速从去年四季度末的7.9%回落1.9个百分点至6.0%，个人购房贷款同比增速从11.3%回落2.4个百分点至8.9%，面对下半年陆续的债券到期，企业整体偿债压力依然不小。
民营与国企出现严重分化
资料来源：Wind，中银证券
房地产贷款持续下行
资料来源：Wind，中银证券
3. 居民需求严重受挫
疫情反弹与部分城市封城所带来的经济下行与失业潮，造成了严重的居民收入危机，收入总量与稳定性大幅下降，全国就业形式恶化，从需求端严重影响了居民的购房意愿。当疫情形势好转，前期被压制的需求或得以有序释放。
恐惧和担忧并没有完全消失，影响居民的未来意愿。
现阶段我国经济面临“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力，多行业经营承受巨大压力，餐饮文旅、制造业、房地产业、教育等行业发展均面临很大不确定性，失业、被降薪越发普遍。
一方面，消费者对于未来的担忧甚于对于房屋的需求，将有限的资金掌握在手中能够增强人们应对风险的能力，提高心理层面的安全感；
另一方面，由于工作/收入的不确定性，消费者也已经失去了对于房屋的购买能力，非不想，而不能。
房企暴雷和烂尾楼事件引发对开发商项目交付和质量的担忧。
2021年下半年开始，房企暴雷事件开始频繁发生，融资渠道全方位被封，商票失效，债券也无可能，银行等金融机构避之不及，以迅雷不及掩耳之速度断绝关系，合作方尽可能的划清界限，尽管在极力自救，但仍在苦苦挣扎，尚不见有曙光出现。
此外，由此导致的烂尾楼，以及停工停贷狂潮更是将房企惨淡现状与居民担忧心境体现的淋漓尽致。
基于此，消费者会抱定一种心态：处在生死边缘的企业，何以指望企业能够顺利交房，即使交房，又怎么来保障项目的质量？与其如此，不买房绝对是最保险举措。
4. 资金监管政策持续收紧
7月28日政治局会议中进一步明确保交楼和稳民生，虽然能够在一定程度上修复购房者对民企烂尾的信任危机，但预计房企的主体信用仍然有压力。
2季度以来，楼市进入销售修复期，从我们整理的数据来看，央企销售有明显恢复，国企有一定修复，但民企的修复力度非常弱，也即，购房者已经在过去一段时间开始担心民企烂尾的风险。
因此，明确保交楼，虽然能够修复购房者对民企的信任度，缓解民企资金链紧张、购房者不买房、民企资金链紧张进一步加剧的负向反馈，但同时可能进一步压缩开发商，特别是规模较小的民营房企的资金空间。
此外，预售资金监管自去年7月份加强以来，使得行业出现了较为明显的缩表行为，尽管2022年有媒体报道要宽松地方政府的监管，但出于保交楼和稳民生的要求，预计预售资金仍然处于严监管状态。
更加收紧的资金监管政策或可能对资金较弱的民营房企产生负面影响，成为最后一根稻草。
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新时期房地产行业调控政策建议
1. “因城施策”，重塑市场环境
在当前中国房地产市场治理中存在着严重的“一刀切”问题，造成部分城市需求刺激不足，而部分城市居民合理购房需求遭到严重抑制的情况。
在坚持稳增长的目标指引、“房住不炒”的基础上，突出“因城施策”与“精准施策”，针对不同城市、区域以及不同的企业的不同特点展开精准政策支持，以从根本上逆转房地产市场向下惯性。
对部分二线和三四线城市，加大供给侧结构支持力度，提供宽松的政策环境。当前国内楼市过热的问题是局部性的，大部分城市面临的是房价进一步下行的压力。
为此，对楼市相对冷清、去库压力较大的地区可以加大政策松绑的力度，对于刚需购房首付比例可降至二成五或二成。限购、限售等政策亦可考虑予以适当放松，减轻购房者购房成本。
对一线和重点二线城市违规购房行为保持高压监管政策
当前大部分一线和强二线城市短期可售商品房库存不足1年，短期内无法根本解决中长期库存偏紧的问题。
如果采取宽松的住房管理模式，刺激需求扩张，诱发资金违规进入各大重点城市的楼市，从而可能会引发新一轮“涨价潮”。
2. 金融创新，缓解房企融资风险
房地产行业作为资金密集型行业，其发展状况与商业银行密切相关。其中民营房企由于缺乏政府信用背书，其资金实力和资产规模均处于极其不利的地位。
商业银行等金融机构应当从民营企业真实内需出发，利用如ABS、REITS等创新金融工具逐步缓解民营房企现金流和债务压力，化解风险。
商业银行应加快按揭贷、开发贷审批和发放速度，以满足房企合理资金需求。2021年，房企开发贷余额增速仅为0.9%，商业银行对房企的资金支持是远远不够的。
商业银行需摆脱“一刀切”的固有思维定式，改善风险偏好，合理评估房企信用状况和还款能力，增加对资质优良的房企提供足够的贷款支持。
同时，可针对授信条件相对较差的民营房企及项目，设立按揭贷、开发贷专项通道，从需求出发，缓解民营企业现金流压力。
针对民企，特别是拥有优质资产的民营房企以及证件齐全的楼盘项目，加大银行开发贷支持力度，改善现金流压力，逐步起到稳定房企经营预期的作用。
建议商业银行和信托机构，运用合理的内审和风险评估机制，站在纾困、解困的角度，最大限度帮助民营房企摆脱困境，切实做到不停贷、不抽贷，保持预期稳定。
3. 务实制定土地政策，调动房企积极性
各城市酌情对现行土拍规则中较为严苛的条款做出适当调整，降低不同规模房企的参拍门槛。
例如，可考虑取消或调整竞高标准建设方案、竞自持或配建、现房销售等部分较为严苛的条款，为民营房企留出更多的利润空间。
建议适当降低保证金缴纳额度、延长出让金缴纳周期、下调部分地块起拍价以及降低土地溢价率上限，从而降低民营房企参拍的资金压力，提高参拍积极性与市场活力。
重视现有城市存量土地的再开发及利用，针对未开发房地产用地，允许合规的房地产开发企业适当调整套型结构，制定针对性供地、用地政策鼓励民企房地产建设。
将土地限价的侧重点向“招拍挂”价格管理倾斜。2021年四季度，全国土地成交溢价率不足3%，但土拍价格同比上涨依然在10%以上。
即，房企拿地的溢价控制住了，但土地价格总体仍出现了一定程度的上涨，并未真正实现“稳地价”的目标。
建议相关部门对各地“招拍挂”价格变动予以管控，适度放宽土拍溢价空间，提高房企拿地积极性。
4. “因企施策”，建立风险预警机制
建立因地制宜、因企施策、动态调整的房地产金融风险监测体系。
考虑到我国市场存在的差异性，应结合各地实际情况，剖析各地成因，建立动态风险监测体系，及时地发现房地产金融风险。
针对监测与评估的结果及时调整金融资源的分配，确保房地产行业尤其是民营房企的安全与发展。
同时由于不同企业背景和规模不同，所面临的融资、建设环境不同，相应的问题和可能的风险暴露也不尽相同。
因此，有必要更进一步，利用金融科技手段，开展“因企施策”，建立针对企业和项目的风险预警机制，并制定针对性措施予以及时纾困。
5. 发展中国信用评级体系，防止境外信用评级机构借势踩踏
2021年是房企债务到期最多的一年，也是房企压力最大的一年。中资房企美元债扎堆违约之后，信用危机被推向了高潮，导致资本市场信心崩塌。三大国际评级机构轮番上阵，大规模地下调房企评级。
尽管出于谨慎原则，信用评级机构应当严格评定信用风险并给予公允评价，但以史为鉴，境外信用评级机构有可能对中国房企进行非正当评定，借势干扰房地产业和金融业发展。
为了解决房企融资困境，同时完善金融产品市场体系并适应国内资本市场发展现状，避免受境外非常因素影响，中国应当发展适应国内投融资和行业发展需求信用评级标准和体系，更好的指导房企运营，把握和执行好房地产金融审慎管理政策。
房地产作为牵动巨量行业资产的一大行业，其微小变动便会极大影响社会经济的运行和国计民生的稳定。
充分解决当前房地产所面临的种种困境，不仅可以促进行业健康、平稳、可持续发展，更是重振市场活力，响应房住不炒、保交房的重要举措，以最终实现防风险、保民生、维稳定的目标。
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- 为房企纾困“搭把手”
