当前浏览器不支持播放音乐或语音，请在微信或其他浏览器中播放 一次就好音乐：杨宗纬-超强音浪第50期 
许多房东在卖房之前，以为只要房子挂出去，马上就会有人来看，不出几天就能够卖掉。当真挂出去以后才知道，除了开始那几天能接到很多中介的电话外，后面就逐渐没了动静，最后甚至无人问津了。
老司机最近接触的房东，大多是卖了半年以上的，甚至有部分超过了一年，他们现在最大的感受是:
房子真难卖啊！
如果房东了解宁波二手房的全貌，就不会对自己的遭遇感到意外。宁波（六区）目前有约10万套挂牌（住宅），每月成交量仅3000来套，静态的成交率只有可怜的3%。
比前两年万人摇的中签率还低。
这还只是静态的比例，如果算上每个月新增的挂牌量，成交比例还要更低。
一套房子半年卖不掉，太正常了。
别说一套房，哪怕一个小区，甚至一个板块都有可能半年零成交，老司机也是最近才发现这一“真相”。
在给一些房东做价格方案的时候，我们会搜集附近小区的成交数据，一个令人惊讶的事现象是，如果一个小区零成交，周边的小区往往也是零成交。
整个板块半年零成交。
这种板块，可称为楼市里的“无人区”，例子比比皆是：鄞州华泰剑桥、宁兴城市花园；江北的苏园；海曙的中央花园等。这些小区及周边小区，大多半年无成交了。
任何商品的价格，都是通过交易来背书的，有成交说明价格成立，没有成交，则表明价格只是一厢情愿。
房子也是如此，如果一个板块持续在成交，有人愿意买单，说明价房价成立；如果半年都没成交，只能说目前的房价没有接受度，有价无市。
老司机现在的疑问是，这种半年没成交的板块，价格接下来会怎么走？
我们简单梳理了一下这类板块，发现几个共同规律:
1.房龄普遍在15年甚至更老，多层无电梯居多，商品房居多，曾经都是不错的楼盘。
2.小学挺好，初中一般，或曾经是学区房，现在不那么热门了，但房价仍带有明显的学区溢价。
3.面积较大，120平到180平不等，总价多在300万以上。
4.单价往往在28000元/平以上，高的甚至接近50000元/平。
如果用一个词来形容这类楼盘，老司机想到的是“没落贵族”，说贵族不是很贴切，这类楼盘在当初，大多属于市场中的中高端，但还不属于顶级。
十几年过去，相比于更低端的刚需盘和安置房，这类没落贵族在二手市场中更为尴尬：对于刚需来说，总价根本吃不消；对于改善型客户来说，无论是形象还是产品，都远不如新楼盘和次新房。
宁波的二手房大体上已经两极分化，低端的刚需是主力，总价200万是一个显著的分水岭，超过这个总价，客户大幅度减少；高端一点的客户，首选的是新房，然后是次新房，哪怕次新房要贵得多。
门前冷落车马稀，老大嫁作商人妇。不管以前有多风光，现在这些楼盘，也只能放低身段“下嫁”了。
老司机今天之所以写这些，是希望能让一部分房东认清现实，尽早采取对自己有利的措施，能够从楼市的无人区里“逃”出来。
有人跟老司机说，装睡的人是叫不醒的，只能痛醒，你再提示都没有用。在与众多的房东交流之后，我也深有感触，即便把事实摆在眼前，有些房东还是拒绝接受。
甚至，他花钱请我们做了价格方案，仍然不愿意采信。
不相信的原因，是一种感觉，或者说是一种信仰:
房价是不会跌的！
但事实上，去年到今年，二手房价格普遍跌了10%以上，多的甚至超过15%，如果一套300万的房子，30万已经跌没了。
但为什么这么多人还不信呢？他们心存侥幸，看到政策在救市，看到有城市在涨价，听说某楼盘又被抢光了。。。
他们认为再等等，说不定房价又要涨了。
过去二十年，这样的“说不定”让所有人都赚得盆满钵满，但现在还管用吗？
过去的二十年是短缺时代，从2018年开始，楼市已经进入了过剩时代。
过剩时代的一个显著特征，就是二手房难卖，供应量大于需求，越往后这种差距越悬殊。
极少数城市除外。
现在房东面临着一个选择，继续抱持侥幸，还是面对现实。侥幸的人认为，救市可能带来涨价；现实的人则认为，二手库存10万套，并且还在增加，但需求已经跟不上了。
老司机选择现实，哪怕未来的结果完全相反，我也认为现在的逻辑没错。
3%的成交率，注定只有极少数房东能够先知先觉，尽早上岸，大多数房东则是浑浑噩噩随波逐流。对于“无人区”里的房东来说，尤其需要极强的意识和极大的勇气，才能够全身而退。
老司机的言论，听上去颇为危言耸听，但我相信一个基本的常识——半年以上不成交的板块，其价格是不成立的，必然会面临调整，幅度可能还不小。
最近总有惊爆价二手房出现，但这种情况还远未结束，无论是幅度还是时间，调整都还在路上。
有兴趣的可以去翻翻2011-2015那一轮调整的幅度，现在二手房的供求不会比当时乐观，而宏观经济则比当时悲观得多。
顺应买方市场的大势，老司机6月底推出的“”，一个多月以来，已经为数十位房东提供了价格方案，并有约10%的房源顺利售出。
这充分表明，大多数房东在卖房时，需要一个科学的价格方案，而且实践也验证了，这样的价格方案是有价值的。
—老司机服务矩阵—
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- 半年零成交，这些板块的二手房怎么了？
