成交量大跌
2020年至今，成交量倒数排序是2022年4月、5月（上海封控）、2020年2月、1月（疫情）、2021年9月，2022年3月、2022年2月，2021年10月、11月、2022年1月，2021年12月，2021年8月（三价合一期间）
自2021年8月至今，成交量基本都在底部徘徊，只好过疫情影响的时间
除了疫情影响的月份，房价下跌的时间有2021年8月（1.8万套）、9月（1.2万套），10月（1.34万套），2022年6月（1.6万套）
比较符合1.5万套荣枯线的规律
2021年8月为啥超过1.5万套也跌的呢？
如果退房不扣钱的话，估计是成交不了1.5万套的
2022年6月为啥也是跌的呢，减去卖给亲属获得高积分以及疫情原因拖延到6月过户的，实际成交也可能低于1.5万套
2021年8月-2022年7月10个月为期（剔除疫情的两个月）套数为15.21万，平均月成交超过1.5万套
不过这其中包括了一些卖给亲属的成交，实际平均成交应该低于1.5万套的
根据量的推断，上海三价合一之后房价应该是下跌的
2020年10月-2021年7月10个月，上海二手房成交套数为30.34万
三价合一对于成交量的打击颇大，接近腰斩
2020年深圳二手房成交量95273套，2021年深圳二手房成交量40699套，跌幅57.3%
2022年上半年深圳二手房成交量9965套，预计年内成交2万套，相对2020年腰斩再腰斩
拿深圳做对比，是说上海三价合一之前泡沫更小（如果有的话）或者上海的购买力更强
成交价微跌
2022年7月，上海二手房成交均价39429，环比增长7%，同比下跌5%
2022年7月，上海二手房套均总价328万，环比增长7%，同比下跌4%
三价合一之后，很多买家被动做低，同比数据只能大致认为是跌的
我们抽取的成交案例里房价总体是跌的，也不乏上涨案例
作者在2021年三价合一后曾经卖过两套二手房，一套售出一套没卖成，两套的价格分别是没怎么变化和上涨，不过上涨那套区域有点利好
不少市民感受到的分化很可能是没涨完后面涨和涨太多下跌的并存
大多数网红片区都没有创新高或者下跌
疫情利差即将变小
疫情导致楼市信心受挫，但疫情之下上海的二手房价下跌得并不明显
疫情之前的2021年12月，上海的成交量是1.8万套，实际上市场是走多的，疫情之前3月的市场情况更是符合一般牛市的特点
上海7月31日，8月1日-3日，5-9日都是0新增病例
官方于8月8日常态化管理，如果考虑8月4日有所反复，离7日归零也只差8月10日和11日了
疫情利差即将变小
展望
因为新房限价的存在，当前的成交量意义是大的，因为打新人群的价格松动更加随机所以价格反而没那么重要，但成交量大了以后会推高新房热度
疫情之后7月成交超过2万套不用慌，还可以继续观察
8月市场不明朗，天气太热了，买家观望正常的，所以不清楚8月是否会继续超过2万套
何时继续突破2万套不重要，任何一个月突破都是走牛的标志
为什么不采用1.5万套的标准呢，因为低于1.5万套会跌，高于1.5万套涨幅倒是不明显（房东着急打新，不想涨价的挺多）
当前上海新房库存维持在4万套左右，二手房库存下降到12万套左右，如果二手房维持在2万套以上月成交
很明显库存不足半年，通常会涨
- 上海楼市|三价合一满一年了
