上海千亿土拍不“卷”了

来源:地产深度报道   作者:左宇   2022-09-29 09:02:06

“整体市场温度不高,但民企信心在回归。”对于上海第三批集中供地,上海中原地产首席分析师卢文曦如此评价。

9月27日,为期三日的上海第三批集中供地落下帷幕,计划出让的30宗普通涉宅地全部顺利成交,其中19宗底价成交,11宗溢价成交,共获得土地出让金910.34亿元。

若加上同期出让的4宗“城中村”改造地块以及1宗商住办地块,合计收金达1053.8亿元,成为2022年集中供地收金多的一次,但整体溢价率2.27%,触顶率23%,底价成交率高达68.6%,后者亦是今年的一次,土拍热度并不算高。

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11家企业混抢1宗地

今日为三轮供地收官之战,出让浦东唐镇地块、松江广富林03-04、06-02、07-10号地块及松江广富林11-05号地块,其中前者获得11家企业组成的7方竞买人进行报价,到达中止价后以一次报价成交,抢拍热度较高。

浦东唐镇地块东至佑仁路、西至允迪路、南至银鼎路、北至银樽路,出让面积47140.2平方米,容积率2.5,起拍价46.15亿元。其毗邻第二批供地时华发拿下的浦东新区唐镇中心镇区PDP0-0405单元C-01B-09、C-01B-10、C-01B-13地块,彼时该商住用地亦达到了中止价,以44.89亿元、9.36%的溢价率成交。

加上此次为纯住宅用地,更为“干净”,吸引了保利、招商+绿城联合体、中铁建+象屿联合体、建发、金茂+凯德联合体、浦发+金桥联合体、安徽高速共11家企业组成的7方竞买人参与报价,在达到中止价后,除保利外的6方相继给出一次报价,加上随机值后,安徽高速以50.498亿元、9.43%的溢价率实现落子,成交楼面价约4.3万/平方米,房地联动价7.06万/平方米。

另外两宗松江广富林地块则均以溢价成交,分别由中华企业、龙湖拿下。

其中松江广富林03-04、06-02、07-10号地块出让面积155214.6平方米,是本轮规模的一宗,起拍价高达68亿元,仅有中能建、中华企业两家报价,简单交锋后,中华企业以68.14亿元、0.15%的溢价率落锤;松江广富林11-05号地块体量则明显小很多,仅32264.2平方米,容积率2,起拍价亦不高,为14.3亿元,龙湖、松江交投两家报名该地块,数轮竞价后龙湖成功摘地,成交价约15.4亿元,溢价率7.54%。

这也是龙湖今年首次于上海集中供地中实现落子,二轮供地时其曾联手同润参拍青浦朱家角地块,但终在一次报价阶段败北。

至此,上海三轮供地后一日出让的3宗地块全部成交,收金134.05亿元。

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千亿级赛事

从土拍三日的出让热度来看,第二天无疑是竞拍高潮。

26日,上海三轮供地出让闵行华漕、嘉定菊园、闵行古美、青浦夏阳的4宗涉宅地块,分别获得10方、4方、5方、2方参拍,并全部触顶,以一次报价成交。

热度者为闵行华漕地块,其东至徐亭路、西至金辉路、南至53-02地块、北至芳乐路,为纯住宅用地,出让面积22754平方米,容积率2,起拍价15.93亿元。

地块周边生活气息浓郁,配套相对齐全,且板块规划利好不少、市场预期亦不低,吸引了保利+国贸联合体、中铁建、中建三局、南山、绿城+浙江交投联合体、大家+钱江房地产联合体、中天、安徽高速、联发、金茂共13家企业组成的10方竞买人报名,价格触及中止价、叠加随机值后,南山以小价差实现落子,成交价17.355亿元,溢价率8.96%,成交楼面价约3.8万/平方米,房地联动价6.6万/平方米。

闵行古美地块热度亦不低,但由于总价偏高,达47.7亿元,吸引了保利+国贸联合体、金茂+颐居联合体、中铁建+象屿、建发、安徽高速5方参拍,热度稍逊于闵行华漕地块,终建发在一次报价阶段以52亿元摘地,溢价率8.95%。

回顾土拍首日,有19宗普通涉宅地因只有1位竞买人报名而直接落锤成交,另有4宗“城中村”改造地块亦是底价成交;溢价地块中,有3宗达到中止价后一次报价成交,有1宗溢价6.3%成交,收金760.64亿元。

至此,上海第三批集中供地正式收官,合计收金1053.8亿元,其中24宗底价成交、8宗熔断成交、3宗溢价成交,底价成交率约69%,相较首轮的58%、二轮的35%有所升高,触顶率23%,相比首轮的33%、二轮的32%有所下降,以此两项来看,出让热度有所下滑。

另据中指院统计,今年上海三批集中供地共推出109宗地块,全部成交,无一流拍,合计收获土地出让金2712.7亿元

值得注意的是,上海首轮、二轮供地中均出现了如招商、保利此类大手笔拿多地的企业,而三轮供地中的竞得方则相对均衡,招商、保利虽有出面参拍,但仅分别拿下1宗、2宗地块,且均以联合体形式竞得,扩储力度有所减弱;闽系房企象屿则趁机杀出,先后竞得了宝山罗店、嘉定南翔、嘉定菊园的3宗地块,但由于地块价格均不高,累计斥资仅56.6亿元,其中2宗以联合体形式竞得。

规模房企中,建发、龙湖、华发、路劲、葛洲坝等亦有摘地;地方企业如金桥、外高桥、中环、中华企业、奉贤发展、松江国投、嘉定新城发展等亦有落子,兜底现象明显。

“近期头部房企和地方国资平台的资金压力逐渐显现,同时对于未来市场的不可预期也降低了头部房企的拿地意愿,不愿承担过高风险。”中指研究院土地事业部负责人张凯如此说道。

卢文曦也告诉记者,房企现在拿地,很难实现年内快速入市转化为销售业绩,不如等到明年再做考虑,不过,“作为标杆民企之一的龙湖拿地,或许能反映出民企对于上海楼市的信心在回归,加上近期上海新房市场表现不错,希望这些信号能继续为上海楼市提供反弹支撑”。

记者 左宇

编辑 孙婉秋

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