上周五，北京今年第三轮集中土拍，8宗地块进入现场竞价，中海连拿3宗，总耗资约147亿元，占北京本轮总计约500亿元土地出让金的近三成。
斥巨资豪气拿地的背后，是令同行艳羡的业绩支撑。据克而瑞数据，前8月中海在京销售额约255亿。
而据公开消息，北京中海新盘湖光玖里9月中旬首次开盘也收获了热销。依照中海速度，三批次海淀地块大概率会赶在年底推出，以此推算，今年中海在北京销售额将再创新高，稳居行业，持续霸居北京楼市排行榜。
众所周知，近几年，地产行业处在深度调控重压之下，北京楼市交易也一直在低位运行。而北京中海却能逆市飘红，所开楼盘几乎都是区域热销佼佼者。
除去央企优势，北京中海是如何做到的？
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地产锐观察
北京土拍买家
中海是北京2022年第三轮土拍的买家。
除去因只有一家主体报名而底价成交的10宗地，9月23日进入现场竞拍的8宗热门地，才是北京三轮土拍的重头戏。而中海独得3宗，其中两幅位于海淀区西北旺镇，另一幅位于丰台大红门。
回顾当日拍地现场，海淀西北旺0013地块吸引7家房企及联合体（海开、华润+城建、保利+建工、绿城、建发、中海、首开）报名，各个都有实力。
经过20轮举牌地价触顶、第57轮举牌竞现房销售面积触顶后，转为摇号确定归属，中海中签，以41.975亿元+3.6万m²新房销售面积竞得该地，经营楼面价5.85万元/m²,溢价率15%。
另一块海淀西北旺0015、0016地块，也是7家房企及联合体报名，在竞现房面积环节，也被中海以55.775亿元+4000m²现房销售面积斩获，经营楼面价约5.51万元/m²，溢价率15%。
而丰台大红门0004地块仅有中海和金茂报名，两家交替举牌，后被中海以49.7亿元竞得，经营楼面价约5.59万元/m²，溢价率4%。
再加上今年前两轮拿下的3宗地块，2022年中海地产在北京已经拿下7宗地块，总耗资286.15亿，成为今年北京拿地数量和拿地金额多的房企。
中海北京2022年前三轮土拍拿地汇总
地产锐观察制表
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地产锐观察
北京土拍赢家
不仅仅是买家，从具体地块来看，中海也无疑也是北京第三轮土拍的赢家。
首先，从房价地价差看，仍有较大盈利空间。
为了推动地市回暖，本轮北京土拍给所有地块预留了合理的利润空间。据克而瑞研究统计，18宗含宅地块基本上所有地块的地价房价差都在2万元/m²以上。
中海地产拿下的海淀西北旺0013地块、海淀区西北旺0015、0016地块以及大红门0004地块，项目销售指导价分别是8.5万元/m²、8.2万元/m²和9.5万元/m²。的房价地价差也超2.6万元/m²，具有较大的盈利空间。
其次，区域深耕，地块形成连片开发优势。
中海这次拿下的海淀西北旺0013地块和0015、0016地块相邻，且一河之隔，中海在售红盘「中海汇德里」就在两地块西侧，有业内人士感叹“中海又能连片开发了”。
其中0013地块为纯宅地，无配建，容积率仅为1.5，控高30米，具备打造改善型产品的条件。
值得一提的是，0013地块8.5万元/m²的销售限价比隔壁的「中海汇德里」每平米贵了2000元。这也同时说明政府对区域价值及购买力的认可，而「中海汇德里」的准业主们可以躺着乐了。
另外，北京这次新供地也没有设置优先海淀工作人群购买的条件，因此中海新拿的两宗海淀地块，可辐射的购买群体更大。
对于中海来说，「中海汇德里」入市不到6个月，去化率已约八成，所剩房源不多。此次适时新增土储，凭借其对区域及客群的深研优势，及大盘连片开发优势，未来销售或更加可期。
中海新拿的丰台大红门0004地块，位于三到四环之间，东侧邻地铁8号线大红门南站，到丽泽商务区、丰台总部基地都比较方便。
目前，中海在丰台还有「中海甲叁號院」在售，在大兴有「中海兴叁號院」在售。此次再落子，也传达了中海对北京南城发展的看好，新一座藏峰系产品呼之欲出。
且从9.5万元/㎡的销售指导价也可以看出，在大红门批发市场搬迁后，政府对提升该区域城市界面的期许。此次两大央企中海和金茂分别拿下大红门两宗地，会对区域面貌带来怎样的提升，也值得期待。
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地产锐观察
敢于“下注”的背后
中海在京大手笔拿地的背后，是操盘实力及销售业绩的支撑。
在9月23日拿地后的当日，中海地产官微随即发布了三张拿地海报，“拾光”“藏峰”字眼含于纸上，意味着中海拿地之前就对地块选定了产品系。
为什么中海这几年在北京所开发楼盘，几乎各个都受到市场热捧呢？梳理中海这几年在京逆势跨越成长的逻辑，红姐认为，至少有以下几点可见。
其一，产品创新王炸，自带气场。
早在限竞房时代，中海在京率先开创了90m²以下南向三面宽的神户型，使得「中海寰宇时代」成为当时北京几乎卖的盘。
就在市场争前恐后模仿时，中海又在京推出了南向四面宽神户型，拾光系首作「望京府」开盘14秒便宣告售罄，创下了北京单项目开盘快售罄纪录。
如今，三面宽、四面宽户型已经成为中海新盘的“基本操作”。新开盘正在大卖的湖光玖里，真阳台+客厅落地窗，得房率在90%以上，秒杀了市场上大多数产品。
可以说，这几年中海顺应市场潮流的产品创新能力有目共睹。此外，中海也引领刷新了北京建筑外立面风格。
比如「中海甲叁號院」，采用玻璃幕墙＋轻质铝板、270°观景露台，凭借其高颜值一举出圈，收获了一大票粉丝，也引领了北京住宅建筑的新潮流。
目前，中海已经形成了悦燃系、拾光系和藏峰系三大产品系，覆盖刚需、改善和高端客群，科学适配地块，不仅在京，在全国已形成了快速复制开发与产品创新能力。
其二，运营效率“捅破天”。
“中海速度”一直被业内视为是难以超越的存在。中海早在2018年就创造过从拿地到开盘用时仅4个月的“奇迹”,但如今该纪录已被打破。
中海今年2月份在京首轮供地时拿到的昌平地块，项目案名「中海汇智里」，凭借完备的前期客研，精细的产品筹划，以及多部门紧密协同，从拿地到拿证开盘仅用时45天，实现了五一小长假抢跑抢收。
高效的运营效率，也是中海能够蝉联“利润王”的一个关键因素。今年上半年，行业普遍亏损，但中海仍实现了归母净利润167.4亿元，稳居行业。
其三，营销“内卷之王”。
好产品，也要有好营销，才能有好销量。中海在营销细节管理上，包括前期定位、盘客等等方面，也精于铸就内功。
比如「中海汇德里」项目，因严控营销费率，没有启用外销渠道，项目扎实做好每一个营销细节，终也实现了业绩爆红。顺势推出的汇智里，沿用汇德里展厅，筹备仅一个月即开盘，也收获了20亿元的不俗战绩。
并且不仅仅是注重开盘热销，北京中海同时注重做好持销管理，标准化晾晒，奖惩主动性，等等，使得中海各楼盘能够持续保持热销状态。红姐从内部了解到，北京中海销售业绩中不足30%是开盘大卖所得。
此外，据内部人透露，北京中海还秉持“营销运营思维”，从筹划策划、平台支持、项目管理、销售发力等方面，形成了成熟的体系磨合。
中海湖光玖里效果图
据悉，在中海摇中海淀西北旺0013地块后，有不少业内人士纷纷发出感叹——“中海真是运气爆棚”。其实，在红姐看来，所谓运气，背后都是实力。
深耕北京27载，累计开发50余个楼盘，如今坐稳北京楼市销售头把交椅，无论是产品力还是综合实力，北京中海都已成为行业内“你可以追赶，却无法超越”的存在。
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