工欲善其事，必先利其器。“十四五”时期，全国初步计划建设筹集保障性租赁住房近900万套（间），金融支持是助推保租房快速发展的利器。今年以来，保障性租赁住房金融支持力度不断加大，服务体系不断创新。继8月首批三只保租房REITs成功发行后，近日，保租房发展又迎来重大利好消息。11月8日，全国首个住房租赁基金——建行300亿住房租赁基金落地签约；11月14日，全国首单房企保障性租赁住房REITs——华润有巢REITs正式发行。
近年来，从中央到地方不断出台政策支持和引导住房租赁市场发展。从2015年底，中央经济工作会议首次提及发展住房租赁市场，并强调将“租购并举”确立为我国住房制度改革的主要方向；到2020年中央经济工作会议时，提出高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策；再到近日二十大报告重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”；“租购并举”成为房地产市场平稳健康的长效机制，住房租赁的地位不断增强。
大力发展保障性租赁住房，尽努力帮助新市民、青年人缓解住房问题，是“十四五”时期住房发展的重点。近日，住建部相关负责人表示，“十四五”时期，全国初步计划建设筹集保障性租赁住房近900万套（间），预计可解决2600多万新市民青年人的住房困难。相比去年提出的40个重点城市计划筹集建设保障性租赁住房650万套（间），增加了250万套。分城市来看，北上广深四个一线城市及重庆的供应目标超过40万间，大部分新一线城市的供应目标超过15万间，强二线城市的供应目标也超过5万间。
大力发展保租房必将离不开对市场主体的资金支持，去年以来，国务院、财政部、发改委、银保监等多部门均出台金融政策支持保租房发展，鼓励银行等金融机构创新金融服务，加大保租房金融支持力度，稳步推进保租房REITs试点落地。
保租房REITs发行政策体系不断完善
公募REITs融资是十分契合长租公寓项目运营特征的一种融资方式，政策端不断完善，为保租房REITs成功发行提供基础。2020年4月底，证监会、国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点相关工作的通知》，正式启动REITs试点。2021年6月，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》将保障性租赁住房纳入试点范围。今年1月份，财政部发布《关于基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点税收政策的公告》，针对目前REITs项目节税政策尚不成熟的特点，确保REITs项目发行成功完成募资后才需要缴纳税费，减轻REITs发行前期的税负，促进REITs进一步发展。5月份，证监会、发改委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，推动保租房REITs业务规范有序开展。《通知》提到，鼓励将净回收资金用于投向明确、条件成熟、短期内能够形成有效投资的新建项目，促进形成投资良性循环。
地方政府也加速推进保障性租赁住房REITs试点项目落地，浙江、广东、山东、上海、江西、湖南等多个省市在加快发展保障性租赁住房相关政策中明确提出，支持开展保障性租赁住房REITs试点。
保租房REITs加速落地，千亿资金抢筹助力发展
今年以来，已有4只保租房REITs成功上市，分别为红土深圳安居REITs、中金厦门安居REITs和华夏北京保障房REITs、华夏基金华润有巢租赁住房REIT，募集资金约50亿元。具体来看，8月同日发售三只保租房REITs原始权益人分别为深圳人才安居、厦门安居集团和北京保障房中心，均为地方公共部门下属的住房保障企业。11月14日，首单由市场化机构来运营管理的保障性租赁住房公募REITs——华润有巢REITs正式发行，原始权益人为有巢住房租赁(深圳)有限公司，属于华润置地旗下专营长租公寓的子公司。
从发售情况来看，保障性租赁住房REITs受到了机构投资者的“疯抢”，网下询价结果显示，四只产品拟认购份额数量均超过100倍，其中，中金厦门安居REITs的认购倍数是109倍，华夏北京保障房REITs的认购倍数是113倍，红土深圳安居REITs的认购倍数是133倍，华润有巢租赁住房REITs的认购倍数达到213倍，刷新纪录。根据四只产品公告的网下拟认购规模测算，约1940亿元的机构资金抢购保障性租赁住房REITs产品，投资者类型涵盖了券商及券商资管，保险、公募、私募以及银行、信托等大部分金融机构。
而过去，由于项目回报周期长，资金沉淀压力大，且租金回报率相对略低，房企参与保租房建设的意愿不强。华润有巢REITs的发行为房企开辟新的融资渠道起到了示范作用，或将吸引更多以保租房为底层资产的公募REITs发行上市。
除此之外，还有多地也在积极推进保障性租赁住房REITs。据了解，今年9月，青岛首个保障性租赁住房公募REITs项目——青岛房投保障性租赁住房基础设施公募REITs项目已完成公开招标，中标人为华夏基金。上海临港科技城保障性租赁住房REITs也启动，10月18日，上海临港新片区投资控股（集团）有限公司发布招标公告，拟以临港科技城D03-01地块保障性租赁住房作为底层资产发行基础设施公募REITs，招募基金管理人。
临港科技城D03-01地块为自持租赁住房建设用地由置业公司作为开发主体，在出让年限内整体持有租赁住房物业，并持续出租，进行市场化运营；该地块建成后的租赁住房套数下限为1308套，计划于2023年1月底竣工。
但从底层资产来看，目前发行和启动的保租房REITs以新建及传统保障房转化项目为主，还未涉及存量改建类项目，随着保租房REITs的逐步成熟，未来优质的改建类项目也有望通过保租房REITs实现退出。
11月8日，建设银行举行住房租赁基金成立发布暨合作签约仪式，宣布建信住房租赁基金（有限合伙）、建信住房租赁私募基金管理有限公司正式成立，并与北京、重庆、湖北、成都、南京、广州、佛山等地签署子基金意向协议，以及签署首批十余个项目收购协议。自此，全国首个住房租赁基金正式成立。
建信住房租赁基金募集规模为人民币300亿元，其中，建设银行认缴人民币299.99亿元，建信信托有限责任公司全资子公司认缴人民币0.01亿元。基金的目标定位及投向为，通过投资房企存量资产，改造为租赁住房，增加市场化长租房和保障性租赁住房供给，探索租购并举的房地产发展新模式。
据建信住房租赁基金筹备组组长、建信信托总裁 孙庆文表示：“建信住房租赁基金的运作完全是自主决策、市场化运作，试点初期主要投向房企自持住宅、存量商办物业两类存量资产。其中，房企自持住宅的建设成本由于已经在项目中分摊，在当前房地产市场整体遇冷的情况下，往往可以争取到相对较好的价格，利于保障投资成本与收益的平衡。商办物业则会选择能在当地有明确政策支持纳入保障性租赁住房的项目。”
“非居改保”是很多城市筹集保租房的重要供应方式，目前全国多地均已明确支持非居住存量改建为保障性租赁住房，并出台相关政策细则指导市场发展。
孙庆文称“之所以看重所投资产能否纳入当地保障性租赁住房项目，主要出于将来发行保障性租赁住房公募REITs的考虑。目前保租房REITs试点情况较好，市场反响热烈，探索出一条可行的退出方式，我们将来的投资退出也会以发行公募REITs为主。”
目前，很多城市的商办市场库存较大，去化周期较长。15个重点城市2018-2022年9月商办市场的存量整体呈上升趋势，截至2022年三季度末，上海、成都、南京3个城市的商办库存面积超过千万方，青岛、昆明等11个城市的商办库存面积超过300万方。建信住房租赁基金的落地，不仅有助于盘活房企存量资产，增加长租房、保租房供给，也有助于改善商业办公市场的供求关系。
据悉，建信住房租赁基金首批项目已于实缴出资当日完成投放，发布会现场签约10余个项目，截至目前，重点推进项目20余个，项目资产总规模超过100亿元。未来随着存量项目逐渐通过REITs发行或国家政策许可的市场化转让方式退出后，租赁基金的规模或将继续扩容。后续，其他商业银行也有望跟进推出设立住房租赁基金，共同助力解决城市青年居住难题。
4只保租房公募REITs成功发行，“投融建管退”资管闭环打通，而随着全国首单住房租赁基金的落地，租赁住房行业的发展模式逐渐清晰。未来市场化的长租房和保障性租赁住房都将迎来加速发展，助力加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
- 深度研究丨金融创新助力保租房发展，租购并举加速
