买房门槛降至历史低点,到底部了吗?

来源:邓浩志   作者:邓浩志   2022-11-28 10:37:52

文/邓浩志

根据新的统计,目前已经有超过一百座城市,首套房比例降到了两成,而更多的城市首套房贷利率进入了“3时代”。购房门槛已经降到了有史以来的点。中国进入商品房市场二十多年多一点,我有幸近距离观察了整个过程,清晰地记得,的确没有试过这么多城市比例降到20%的。利率“3时代”是不是我不记得,但可以肯定也是极为罕见的,非常非常低位了。既然已经是历史低位,那楼市到底了吗?可以出手了吗?我们可以换几个不同的角度去观察。

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优惠的是首次置业

改善型并没有获得支持

首先需要注意的是,以上的低,低利息只是针对首次购房,而二次购房、换房才是当前市场需求的绝对主流。所以上面这一波史上政策推出之后,能够感受到其利好的,只是少数购房群体(粗略感觉,首次置业大概市场占比不到20%)。所以尽管低了,房贷利息低了,但市场还是没有能够回暖。因为楼市的购买主力并没有获得支持。这波购买力没有释放,市场很难全面回暖。

房贷利息低处未算低

经营贷各地重出江湖

这个问题之前我们曾经已经谈过,许多金融机构甚至主动打电话给有房贷的业主推销,问他们是否需要“置换”房贷。除了民间的感受外,银保监会也注意到了经营贷的问题。11月4日,中国银保监会在一天内公布8张罚单,指向交行、招行、建行、兴业4家,分别被罚500万元、460万元、260万元、150万元,总计1370万。其中,总部在大湾区的招商银行因个人经营贷款挪用至房地产市场、个人经营贷款“三查”不到位、总行对分支机构管控不力承担管理责任等行为被罚460万元。

这说明,管理层又开始查经营贷了。但这次只是小范围查,罚了一丢丢而已,实际数量比这个大得多,所以并不算严查,大范围地查。但这问题我已经提示过几次,能审查批通过的,不等于不会查;现在查不到你,不等于以后查不到;现在小查,未来肯定会大查。那如果严查经营贷,倒让楼市雪上加霜吗?多数不会,因为现在敢用经营贷的,多数是高净值人士,精英人士,他们多半买的是核心城区的豪宅,二手房。对广大二三线城市,一线城市的刚需住宅,新房市场,影响不会太大。要注意的,就二手豪宅而已。

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但仍不确定行业复苏时间

再来看看境外投资机构怎么看中国楼市。近是一系列金融政策支持房地产业,房地产企业。关于政策反转,支持,房企融资改善,市场信心恢复,购房风险降低,这些已经是多数专业机构的共识。中国楼市已经见底。目前国内外投行,专业机构,投资资金态度基本都是一致的。见底归见底,现在不能确定的,就是具体的复苏时间。

是的,因为楼市复苏不但取决于房地产融资政策的扶持,还取决于还有经济何时走出低迷。经济不景,民众对消费还是投资都更趋谨慎。

还受疫情防控政策的影响,比如当下的广州,楼盘暂停营业,中介停工,客人封闭等等,市场是想复苏也难复苏。正是因为多种原因叠加,市场复苏仍然需要等待。

不过我想重点提出一个核心观点:如果你认为,以上不利因素会在未来一年甚至半年逐步消除,那现在这个低位,就是底部,中长期的底部,是出手购房的时机了。

(本文图片来自网络)

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