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时至今日，回顾今年深圳楼市发展历程，一条非常清晰的脉络，正在呈现于我们面前，那就是“两极分化”。
何谓“两极分化”？就是好卖的去化很好，不好卖的去化很差
今年深圳楼市发生的种种事件，依旧非常吸睛。从土拍到法拍房，从打折降价到“0”，从65万/㎡的天价二手房到二手房指导价成为笑话，似乎除了地段好、有倒挂空间的房子以外，剩下的房子都不好卖了。
不过仔细一想，好像也不奇怪。
此前我们的多篇文章已有分析，无论是越来越低的折扣，还是层出不穷的优惠手段，都是开发商展开花式自救的一种手段。
开发商之所以需要自救，是因为项目多多少少存在一些“硬伤”，尤其是东部的项目，如玩出“0”信城缙悦城周边目前没任何地铁，又如不在南山的南山悦时光，周边不仅没有大型商业，距离地铁也很远约2.9公里的路程会成为通勤难题。还有周边配套不成熟、片区形象老旧、交通出行困难等问题不一而足。
南山悦时光周边一览（图源：知乎）
如今，项目也呈现“两极分化”的局面，好的项目占据着前海、宝中、深圳湾等优越地段，不好的项目则会面临片区发展不成熟、地铁不便等困局，再加上现在入市的新项目多处在开发中及未开发的片区，投资价值正不断减少
虽说现在购房者拥有更多的主动权和话语权，但随着楼市“两极分化”问题进一步凸显，或许将面临无从选择的局面。
从四季度新房看“两极分化”影响几何
11月1日，深圳市住房和建设局公布《深圳市2022年四季度商品房房源信息情况》。今年四季度，深圳市计划入市的商品房项目35个，预计供应房源面积为1731813.13㎡，共17109套。其中，住宅1269125.47㎡，12737套，其余为商务公寓和办公产品。（终数据以商品房预售许可证为准。）
再来看项目，若是除去无住宅供应的8个项目，实际将入市27个住宅项目。其中，前海的天健悦湾府、颐城瑧湾悦家园项目无疑是市场和购房者关注的重点，仍占据着优越的地段，后者于11月27日开盘，推出321套房源，当天卖出289套，去化约9成。剩下的项目普遍远离市中心，特别是龙岗仍是供应大区，入市项目多达10个，这将让本就艰难的市场雪上加霜
所谓“两极分化”，即便在同一个大区，彼此地段价值差异也会非常大，占据好地段的项目越来越少，新入市项目的地段价值将会越来越少。
例如宝安四季度有4个住宅项目入市，其中云海臻府位于沙井，勤诚达云邸位于新安，未来之光家园位于西乡，万丰海岸城瀚府则位于新桥，4个项目位于不同的板块，地段价值自然存在差异。值得一提的是，未来之光家园已于11月27日开盘，共推出416套房源，卖了295套，去化超7成，可见其地段价值受到了市场的充分认可，毕竟西乡已纳入都市核心区，能吃到前海的红利；地处新安的勤诚达云邸目前诚意登记中，即将迎来开盘，项目地铁换乘便利，就在今天通车的地铁12号线上川站旁，步行3左右。
图源：网络
再来简单看下龙岗的项目，特发香阅四季园位于南湾街道，距离地铁14号线石芽岭站较近，步行约14，到福田站需37（百度地图测量）；融湖盛景花园位于平湖，步行到地铁10号线平湖站需17（百度地图测量）；再加上位于大运地铁 16 号线大运北站旁的星龙园以及位于布吉地铁 5 号线百鸽笼站附近的百合四季广场等项目，均胜在地铁便捷
剩下的如美盛岭尚苑以及前文提到的南山悦时光等，要么离地铁较远，要么完全没地铁，硬伤十分明显，更别说配套也一般，这些都会成为地段价值的减分项。值得一提的是，南山悦时光于11月11日开盘，共备案676套住宅产品，截至目前，据深圳市房地产信息平台数据显示，有6套显示“已备案”、88套显示“已签认购书”，去化率仅13%，与开发商此前宣传的35%差距甚远。
可见，随着楼市“两极分化”愈发凸显，新项目的地段价值会越来越低，用通俗一点的话来说，就是“好房子会越来越少”。
此前我们一直强调买房首先一定要买核心地段的物业，其次就是买地铁物业。眼下条已不完全适用于全部情况，特别是钱不够多的刚需，面对“两极分化”的楼市，当优先考虑地铁物业。因为只要有地铁，去哪都方便，通勤、生活、娱乐、休闲等需求均可满足。在此逻辑下，则优先考虑品牌好、品质好、教育配套好的项目，因为教育需求是地铁无法解决的。
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