文|地产随笔 潘永堂
眼下12月，天气骤冷，楼市同样寒冷
好在惨的2022年，快要结束了！
眼下，一面是3万亿救市的“欢呼”，一面又是销售面的继续“惨淡”，怎么看当下？怎么看救市？怎么看2023年？
今天老潘来聊聊！
1，盼救市盼了一年多，11月，房地产终于迎来拐点式的史诗级救市，民营房企内心从过去的绝望到如今的希望，心态安抚了很多，但也必须看到，重磅利好1个月扩散发酵后，11月百强销售数据依旧同比下滑42.1%，冷意依旧。
2，你会反问，销售没那么惨啊？上半年不一直是销售腰斩，11月也近乎腰斩，这样看来，销售没恶化，而是基本企稳了啊？
结论并非如此。
核心一个重要前提是2021年房地产是“高开低走”，上半年大涨，下半年7月开始腰斩速冷，所以别看11月销售下滑42.1%，那其实是针对去年下半年寒冬销量腰斩的再腰斩，是“双腰斩”！
而且还有一点，11月也是2022年后2个月房企冲刺即拼命供货，冲刺销售后的结果。
所以，当下销售表现，依旧寒气不减。
3，眼下救市三支箭，嗖嗖嗖，又快又准，但本质上更多只是“续命”，而且只是给房地产链条中一个环节（即开发商主体）续命，更精准的说，更多只是给还没爆雷的稳健民营房企续命。
总结下来就是，雷霆恩威，并非雨露均沾，而只是一小部分稳健型民营房企而已！不过好在旭辉也在雨露名单，但目前还没扩大边界。
整体看，三支箭是利好，但不要过度夸大，对所谓刺激房地产回暖，还言之过早。
4，眼下“老百姓收入在下滑，疫情政策还在做“试验”迭代、地产销售还在继续“冰冷”……而且这个趋势并没明显改变。所以，在这个背景下，号称3万亿的三支箭救房地产，可能并非是为了让地产“回暖”和“夜壶”走起，更大可能的出发点是要给当下房地产继续下滑的一种及时“止血、止损和维稳”。
比如三支箭，可能是让还没爆雷的民营房企，给他们止损，或者至少保证他们在23年两会前不会“失守”！
一句话，三支箭，对房企是个止损药方，但不是个复苏药方。
房地产全面复苏的药方，大概率要在2023年两会。
5，为何老潘说是个“局部药方”呢？
核心是房地产是个大生态，是产业链，仅仅针对链条一、两个环节赋能加油是没用的。
核心是房地产整个链条，即“投、产、销、再投、产、销”的循环游戏转盘转不动、转不快，那么，房地产复苏就是自欺欺人。
当下房地产转盘处于超低速旋转，好比多处卡住了，整个问题既不是融资端，也不是民营房企0拿地，核心还是“销”这个房地产链条后一环节卡住了，转不动。
6，销售，是房地产转盘的驱动轮。
“销”转不动，自然“投”不动。
只要销转起来了，投自然而然就起来了。
所以不要拿一时的民营房企0拿地说事，这是短期的。
所以，综合看，融，是续命；投，是短痛；销，才是房地产大转盘转起来的关键之关键！某种程度上，销是龙头，销的复苏才能让融投全面转起来。
所以眼下3万亿救市，虽然解决了优质民营房企续命问题，阻断了民营房企问题进一步恶化，但并没有解决房地产大转盘转起来的系统问题。而且房地产大转盘，单靠行业内的政策优化已经不够，没有经济增长，收入增长，信心修复的大背景，房地产回暖就是伪命题。
7，客观上，利好政策，从中央到地方，从央行到商业银行，从口号到落地的确有个“时间差”，但眼下看的确进度有点慢。
别看11月史诗级融资大放水，但到底落了多少“实得”呢？
结果可能大跌眼镜。
数据说话。
其一，克而瑞监测的100家典型房企11月实际融资总额为517亿元，环比仅增加25%，闹得这么凶救市，但比10月只是增加了25%。
其二，依旧痛苦的是，11月融资总额同比去年11月，还减少了30%，问题是去年11月融资早就高度收紧了。
其三，本就融资总额变化不大且民营房企急需救命的背景下，类似华润置地一家央企11月就融资114亿。
所以民营房企融资难，是两个难。
一则行业整体留向房地产的钱，显著锐减，二则粥少情况下，央国企凭借信用优势还要“先喝”一大部分，终留给大多民营房企的续命之水，并不多！
8，11月开始号称“2500亿”储架式融资，目前框架下首期落地的有多少了？答案也不乐观。截止目前，只有龙湖，美的，金辉分别获得发行20亿，15亿，12亿的支持。相对每家民营房企数百亿、数千亿的有息负债，还是太沧海一栗了。
某种程度上，3万亿可救命，但救不了急。
所以，眼下民营房地产的活法，活下去无非两点。其一，等更多更有效的政策，等经济修复，其二，自救，熬下去，跑赢时间。
短期看，房地产依旧在出清周期中！
9，新问题又来了，这一轮房地产调整和出清，到底还要多久？
事实上，号称从2016年房住不炒调控开始，看似调控很久了。但实际上，调控真正下狠手的是2020年8月三道红线开始，而真正传递到市场是从2021年7月开始“急冻”，自21年7月到22年12月，这一轮房地产“谷底”运行已经18个月，正好1年半时间。
房地产以前的周期波动，在谷底一般是待2年，2年，是“惯例”了。
所以，很多人预测眼下依旧不会回暖，而至少要等到2023年6月，正好2年。大家的愿望也好，推测也罢，认为2023年3月两会各部委人事到位，各种救经济救楼市大招发出，传递到市场上经过2、3个月加热，正好6月迎来销售回暖。
应该说，逻辑是说的通的，但没人敢信誓旦旦，大变局的关键节点上，无人能言之凿凿。
但老潘还是强调：人活着，苦难不怕，怕得是没有希望，所以，至少2023年6月回暖对地产人而言，是希望所在！
类似绿城掌舵人张亚东，融创孙宏斌等大佬也给出了明年6月或回暖的判断。
10，在近一份明源走访10余家标杆房企且针对CFO的回暖调查问卷中，标杆房企CFO们也给出了2023年的乐观预测。
38%的企业预计在2023年6月前后，
20.7%的房企预计在2023年9月前后
17.4%的房企认为回款在2023年12月后及以后
显然，76%的CFO认为2022年下半年回暖，而少数人认为23年上半年回暖，或是24年之后吧。
11，回望2022大半年，的确把地产人的信心搞没了，剩下的只有绝望，但这只是短暂的。老潘提醒一点的是，客观而言，2022年是中国楼市的一个意外，是一个众多小概率利空，大集中的年份。
以往房地产跌落只是一个政策调控引发，但2022年房地产跌落，是一个“前所未有，行业内外，全局洗牌、天灾人祸“集聚在一起的年份。
随便拿出一个都是以前年份的超大利空——俄乌战争带来的全球不安全恐慌，疫情本身和疫情管控带来的恐慌二重奏，经济突发快速下坠，失业加剧收入腰斩的痛苦无奈，20大前后全方位的大变局，一批批的民企爆雷……随便哪一个，都可以抵得上2022年之前年份的利空。
所以悲惨的2022年，是所有国内外，行业内外、天灾人祸利空的“集大成者”。
多发的苦难恐慌，全都挤在一个锅里了！
12，诚然，2023年，依旧会很难，但我们有理由相信，2023年会比2022年好一些。
一则三年疫情目前看已经接近尾声，至少2023年疫情对中国经济的影响要比2022年温和很多，高盛也预计2023年两会动态清零的政策会全面正式消退。
二则高盛、花旗、中信证券等机构都预测中国2023年GDP增速将明显超够2022年，预计反弹到5%~6%左右，2023年整个经济基本面会向好。
三则22年的国策流露出“安全，经济第二”(疫情严控和算政治账阻断了经济的短期活力）的导向，但2023年，20大已结束，两会新班子确立后，预计2023年国策又会重回经济优先的轨道上去。
毕竟，发展才是生产力。
本质讲
发展，就是的安全；
发展，才是的稳定！
13，昨天的黑马传奇与今天的爆雷ICU，房企生不如死，悔不当初，这让我们不由感叹，良性发展太重要了。
发展，才可以解决很多明面和潜在的问题，而不发展，本身就是房企的风险，因为不发展，让所有的隐形问题全部恶性的涌现和放大……
所以，一定要发展，要在发展中解决问题，这样才能掌握解决问题的主动权，更体面，更从容，也更有力量去解决各种企业问题！
事实上，这一轮民营房企“兵败如山倒”的惨局，势大于人的无奈，无论地产首富，还是明星大佬，还是明星总裁，大家都已无力回天。
所以，大危机时，别指望什么英雄可以扭转乾坤？更好的应对危机是平常时刻克制，避免让企业进入危境。
14，虽然历经2022年煎熬，洗牌，衰败，但依旧要相信，中国房地产不会倒，活下去，房地产依旧有可为，只是门槛提高了而已。
15，未来房地产回暖还是靠需求端，靠经济回暖，长期靠收入结构和产业结构的提升。这一轮房地产大调整，很多没买房的人都希望房价恨不得暴降50%。
但说实话，房地产一个格局是，即使房价下降20%、30%，但其实中国大多数人依旧买不起，毕竟6亿人收入在1000元月以下，本质是中国收入结构的底部人数基数占比过高，更深层的原因是中国产业结构造成。即中国中低端农业，中低端制造业，中低端服务业占比太高了。
所以，在频繁批判房价高的同时，也可以反思，中国的收入结构，产业结构的问题，也是中长期化解房地产民愤的关键！事实上，全世界核心城市，房价就没有便宜的，也是10万平米，20万平米，但好在发达国家人均GDP，人均收入高。
16，虽然眼下房地产回暖难，但还是要对后市有信心。
这2个月的金融三支箭，从2500亿到金融16条，到第三支箭，目前共计3万亿的强力救市，让我们也感叹——过去打压房地产有多狠，今天救市的力度就有多彪悍。
诚然，储架式分期，信贷额度下放，框架协议等都需要分步走，落地还需时间，但中央救市大水猛灌的态度是有了，立场是有了。
相信，未来短期如果市场继续不买单，企业继续爆雷……相信更猛烈的、更务实的救市还会到来。
所以，未来的救市，只是术、是手段，救市工具的优化，强化，深化而已，关键欣喜的是中央对房地产的态度变了、立场变了，后者是方向，是定性，是大势所在。
17，应该说，调控政策里从2021年的坚定到2022年11月大拐点的重启救市，让我们再一次深信——房地产，始终是中国经济的信仰和支柱，至少中短期是信仰。
其实房地产并没有什么特殊，只不过他相对其他产业救经济更有2大奇效，其一，见效快，其二，量级，没有一个产业像房地产一样，救房地产就是救了房地产上下游50多个行业这种“以点带面”的效应。
对比之下，其他产业不是靠政策就能扶起来的，但中国房地产历来都是政策市，是可以扶起来的。只不过，这一轮扶的难度要大很多而已！
18，提醒一句，房地产，除了中短期是信仰，其实长期也是！
长远看，即使未来中国科技产业，高端服务，高端制造业在GDP占比更高了，但并不妨碍未来中国房地产依旧拥有一席之地。两个理由至少可以支撑。
其一，欧美房地产开发大潮已结束，但房地产占GDP依旧超过10%，后开发时代，房地产对GDP增量的贡献依旧巨大。
其二，中国存量房地产资产已经400万亿，很多老房子都40年了，每年按照1.5%到2%的物业更新，那么每年都有6万亿到8万亿市场。
如此以来，我们不必“绝望”于当下的寒冬，而是继续对中国房地产抱有希望，悲观者或许正确，但唯有乐观者在行动！
就在昨天12月6日的中央政治局会议，明确提出2023年经济发展要三稳导向。即稳增长、稳就业、稳物价，这其中，稳增长是，是关键。
会议要求，2023年要“稳字当头，稳中有进”，并要求加强政策协调配合，推动经济运行整体好转，大力提振市场信心。
信心是黄金。
预计2023年的信心，应该比2022年好一些！
- 2023年会比2022年好一些
