新年开工就迎来重大利好：
1月29日起，郑州首套房贷利率降至3.8%，已有多个楼盘落地执行。
曾经，郑州长期以6以上的利率站在全国利率的顶峰，如今摇身一变，成为全国首套房贷利率的城市之一。
从6%+到3.8%，郑州对楼市的利好出在了根子上。
一年之始，众多复杂情绪交织，有期待，也有迷茫；多方观点激烈交锋，有看涨，也有看跌。
可以肯定的是，2023年肯定是楼市政策利好不断刺激的一年，郑州楼市能否应声而起，快速回暖？
.01.
房东：回暖可期，择机卖房
首套利率降至3.8%，虽然是惠及首置人群，但老张还是感受到了市场浓浓的暖意。
看近的郑州楼市，老张有一个明显感受，那就是利好政策越来越出在根子上了。
比如，今年来郑州有些楼盘可以20%，其他全部银行贷款；再比如，进一步放开了户籍准入政策，更放松；限购、限贷也进一步放松；紧接着，就是政府组织的各种团购房，还有开年利率直接3.8%……
老张庆幸，去年来自己对楼市的判断正一步步得到验证。
老张是郑州庞大改善群体中的一员，目前手握两套房，一套是老小区，之前曾有机会高价出手，但终错过好时机；另一套前几年买在高点的网红盘，价格相比同区域楼盘还算坚挺，但收益空间比预期缩水不少。
去年疫情后，老张萌发换房的念头。因为限购和资金需求，两套房要同时出手。那时的市场行情，价格上不做大让步，几乎没客户上门。
但要降价大甩卖，无异于割肉，老张多少有些不甘心。
尤其是老小区那套房，去年郑州二手房取消20%差额税时，曾有买家出了接近他心里预期的价格，但老张还是决定再等一等。
在他内心，对未来的行情还是充满期待的。
楼市接下来的变化，也似乎验证了老张的判断。2022年中央经济工作会议，时隔数年后再把房地产定位于支柱产业。
“近这一个来月，全国放松楼市调控，支持楼市发展的利好消息，一个接一个，信号很明确了。”
作为较早通过买房积累财富的一批人，老张对于市场的变化更为敏感。
在他看来，在新的利好不断刺激下，郑州楼市行情到今年年中就会回暖，优质房产会迎来一波好行情。
就像北龙湖、高铁片区的优质改善产品，疫情几年卖得不错，市场回暖后仍旧会是改善阶层的首选。这些区域的一些重点项目，仍旧会是2023年的明星项目，价格也不会便宜。
老张打算趁着政策东风，卖掉手头的房产，去东区置换一套优质改善房。
“每个人的心态都不一样，卖的人想卖在高位、买的人想买在低谷，那就博弈呗，看谁能撑到后了。”
相比老张的乐观，同样身为房东的刘林对新一年的看法，要谨慎许多。
一是身边想卖房的人不少，光是同一个办公室，就有好几个在卖房的，有的挂了快一年了还没卖掉。
更重要的是，郑州二手房同质化很严重，早些年的房子品质基本都大差不差，加上挂牌量大，不仅不好出手，价格也上不去。
二是曾经过错一次出手机会。去年，由于“贪心”，刘林一套房子错过一个诚心出价的买家后，几个月了，都无人问津。
对外，刘林仍旧是坚定的看涨派，“有时候，市场就是一场心理博弈，何况近利好那么多，应该会有起色。”
老张说，作为房东，肯定希望楼市再沸腾起来。一方面期待“疫情高峰”过后，迎来楼市小阳春；另一方面期待出台更强有力的救市政策。
新年开工利率利好，无疑给了老张和刘林们一剂强心剂。
.02.
买家：不看好，但也是机会
首套利率“3”时代，不少人已经冲进售楼部。
1月28日，郑州贝壳事业运营部成交数量超过100套，创下数月来的新高。
一开年，小阳春仿佛就来了。郑州楼市要立马回暖，房价要涨吗？
90后的丁满，郑州楼市刚需大军的一员，虽然面临着买婚房的迫切现实。但他也不认为，一点利好就能让郑州楼市立马支棱起来。
“郑州房地产不可能拔了点滴，马上参加马拉松。先下床走几步再说吧！”
为了验证自己的说法，他甚至搬出了GDP数据，有数据测算，郑州2022年的GDP增速相比上一年几乎下滑明显。
“郑州也是去年救市早的城市，但一通操作下来，结果也是让人一言难尽。”
在丁满看来，2023年的郑州楼市多也就是修复行情的一年，能企稳就不错了，真正回暖还有很长一段路要走。
让他坚持这个想法的，还有一些感性的认知，比如他身边需要买房的人很多，但真正有近期买房打算的人并不多，大家观望情绪浓厚；还有不少朋友收入预期降低，甚至好几个失业找工作的，买房更是遥远的事情。
不过反过来，丁满也相信，行情不好的时候，往往也孕育着机会。
同为年轻人的大江，就抓住了这个机会。去年，在郑州打工多年的大江买了一套房，这让他觉得自己终于在郑州安了家。
大江说，房子虽然是在远郊，但是房价便宜，更重要的是，房子离其所在的工厂很近，走路就可以上下班。
“我终于买上房了，只要6000多块钱一平方米，比高峰时降了很多，要不然，我真的买不起。”
36岁的大江是周口人，在港区一家知名的企业的配套工厂工作，收入中等，孩子刚两岁，买房一直是他多年的梦想。
“以前，房价那么高，哪里买得起。”
同时，大江也相信，在港区二次创业，快速腾飞的背景下，他买的房子也将享受到区域高速发展的红利。
大江用自己的亲身经历说明，远郊项目并非不能买，那些真正有品质有配套的项目，仍旧是不少人安家这座城市的好选择之一。
大江买房是典型的刚需，包括他在内的“新市民、青年人”这类刚需群体正是中央房地产政策重点支持的对象。
中央经济工作会议强调，要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。
在郑州，“零门槛”，新市民、大学生、都市圈居民买房不限购，优化新市民购房金融服务等政策，也在支持大江们实现自己的安家梦。
新的首套房贷利率3.8%，相比去年的4.1%，月供节省100多元。
对于丁满、大江这样的刚需买家，2023年也许不是卖房的好时机，但一定是买房的好机会。
我一个准备改善的朋友，目标更为明确。在他看来，郑州房价要涨很难，再跌也不容易，毕竟就没怎么涨过，已经跌无可跌。
去年，他还只是盯着几个纯新盘，如今准备二手房、新房一起看。
郑州二手房“带押过户”后，一些优质次新房的优势更加突出，不用花时间等，也不用担心延期和烂尾。
“新房、二手房双管齐下，哪个划算买哪个。”
.03.
中介：期待“小阳春”，上半年或回暖
郑州打响年后降利率枪，朋友圈里先热闹起来的就是中介们了。
他们中，有人早在春节前就“春江水暖鸭先知”了。
“年前房东不给看房了，你们要做好价格不能再往下谈、甚至会有所上浮的准备。”
在2023年除夕的前一天，高铁西广场片区的中介小谢接到了数个客户的电话，咨询的均是片区内同一套三居室房源。
市场稍有好转迹象，郑州优质二手房仍旧是买家争抢的香饽饽。
相比新房，郑州二手房回暖趋势更为明显，一是挂牌量持续减少，已经低于8万套；二是成交量不低，日均200套+，月均预估7000+套；三是客户目标明确，基本上集中带看三四次，就能成交。
小谢也据此认为，就算上半年郑州新房市场不温不火，但二手房市场肯定会率先回暖。
与此相应地，专注刚需盘的资深中介老黄也认为，刚需不比其他，任市场行情多跌宕起伏，买家该买还得买，卖家该卖还得卖，年年都差不多。
他经常带看的几个区域，成交一直都不错，首置和置换需求不断。
去年底，受疫情影响，一波有买房需求的客户被迫暂停，但这部分需求预计会在春节后逐步释放。
他预判，2023年刚需板块成交量相比去年会有一定程度好转。但要想有大波动，尤其是房价，不太会。
另一个资深中介老夏则认为，2023年上半年，关键还得看疫情走向。
现在，区域内的房东们都在观望，准备看3、4月份的市场行情，再决定价格是否调整。
如果疫情对生活仍有严重影响，撑不住的房东，价格上会继续下探；相反，维持现有报价不放松。
同时，他也认为，作为背靠1亿人的省会，人口超千万，无论是刚需还是改善，都是一个庞大的群体。
郑州不缺购房者，年前受疫情影响，带看量滞缓了一阵。但感染高峰期一过，看房的人陆陆续续又来了。
影响买家下定关键的因素，还是价格。大家都怕买贵了，高位站岗。但如果市场行情有回暖，客户下单的速度也会加快。
具想象力的群体，还是改善人群。郑州逐步进入到改善占主导的市场，优质改善产品，无论是新房，还是二手房，相比之下有更大上涨空间。
这也是为什么这几年，北龙湖、郑东的一些豪宅项目反而量价更加坚挺的原因。
.04.
2023可能是三年来的一年
新一年刚开始，郑州一脚踏进全国首套利率的城市行列，2023年楼市无疑有了一个好的开端。
首置人群大利好，呼声更高的存量房转按揭何日能落地？
在郑州，有超百万的买房人利率都在5.88%以上，承受着高利率重压。
在如今经济的环境下，这个庞大的已购房群体也急切需要关注，降低他们的的房贷利率，不仅能帮助家庭纾困，也能有更多的钱去消费。
有业内人士就预测，假如郑州真能率先放开转按揭，不仅能刺激大量购房者有意愿、有信心买房，更有可能掀起一波真正的市场波澜。
楼市开门见利好，但未来仍旧面临挑战。
某种程度上，2023年就像电影里踏上2500年漫长征程的的“流浪地球”一样，前路充满坎坷与未知。
迷茫时刻，唯有相信。
摆在新一年郑州楼市案头的，是房荒、缺钱、土拍堪忧、信心缺失，但同样也是利好不断累积，市场不断重塑的蓄力。
楼市普涨大涨的时代一去不返，但可以肯定的是，2023年一定会比去年要好。
对于郑州这样的新一线城市而言，结构性的行情，将会让优质资产跑出不错的涨幅。
对于购房者而言，2023可能是三年来，的一年。
-End-
扫描下方二维码，关注作者公众号
- 首套利率“3”时代：2023郑州抓紧买，还是赶紧卖？
