救,还是不救?!2023年房地产会不会暴跌就看这两个日子了

来源:大伟看楼市   作者:张大伟   2023-06-10 09:54:17

房地产现在肯定很惨,这个是共识,虽然也有北京几十家开发商摇号抢地、上海几千万豪宅排队疯抢,但那是因为肉眼可见的倒挂。

刚刚过去的5月份,北上广深的二手房成交量环比齐齐下跌,更可怕的是,挂牌量还在蹭蹭往上涨。北京12万套,上海20万套,广州14万套,深圳创下新高。二手房越卖越多,很快就会传导到新房这一端,一线城市也渐渐扛不住了。

市场差是共识,按照过去的共识当然就是又到了拼命救市的时候了。

当前的楼市面临着两个终极问题:要不要救?怎么救?围绕着这两个问题,各路专家发声表态,小作文更是满天飞。

先是《中国经济时报》6月6日刊发了一篇文章,剑指一线城市的限购政策:随后有更多“小作文”被制造出来,比如北京取消限购,深圳取消限购的消息。

(可惜这篇文章已经在原来媒体上删除了)所以到底是不是代表什么,很难琢磨了。

久违的地产股狂欢了一波。今天又有点颓废了。对于2023年未来的房地产市场来说,关键的其实是2个日子!

1:6月20日

6月8日,工行、农行等多家大行宣布开始新一轮存款利率下调,调整幅度在5-15个基点不等。调整后,活期存款利率下调至0.20%,两年期定期存款利率下调至2.05%,三年期定存利率下调至2.45%,五年期定存利率下调至2.50%。

此外,两年期大额存单利率上限下调15个基点,三年、五年期大额存单利率上限下调20个基点。

6月15日的MLF利率或将下调5-10bps,同时银行也可能再次下调存款利率以提振经济;如果MLF利率如期调整,那么LPR报价大概率随之走低,其中非对称下调的可能性更高。

自2019年8月份以来,LPR共发生8次变动。其中,有5次实现了MLF利率与LPR报价的联动下调;有3次是在MLF利率未变的情况下,借助降准、存款利率定价改革等方式降低了银行综合融资成本,进而实现了LPR不同程度的下调。LPR已经连续9个月“原地踏步”。

一季度楼市‘小阳春’过去了2个月,5月市场‘小阳春’出现‘退烧’,各地楼市调控政策依然发布,但数量明显开始减少,当下楼市陷入一个非常纠结的地步,很多城市再刺激也没有需求了,但有些城市有需求却受制于严格的信贷政策无法释放。

各地房贷利率仍有进一步下调空间。越来越多的城市开启降低首套房贷利率,有利于降低购房成本,激发刚性置业需求入市,房贷利率下调可降低购房者置业成本,也是落实“支持住房刚性和改善性需求”的要求,对市场信心和市场预期的企稳将起到积极作用。

所以如果2023年6月20日lpr特别是5年期下降10个基点,对于楼市来说,心理影响将非常大,代表政策宽松会加码!如果原地不动,或者降低5个基点,那么影响就会弱很多。

2:6月30日

630是一个万众瞩目可能出政策的日子,一季度楼市小阳春,进入4-5月市场全面萧条,当下楼市陷入一个非常纠结的地步,很多城市再刺激也没有需求了,但有些城市有需求受制于严格的信贷政策无法释放。

特别是一线城市依然在严格执行的认房又认贷,导致改善要么违规违法经营贷,要么只能放弃置业。

所以现在到了必须全国特别是一线城市取消“认房又认贷”的时刻了!毕竟即使坚持房住不炒,对于名下一套房没有的真实购房者来说,买房要8成,的确太苛刻。

2023年5月,市场小阳春出现退烧,各地楼市调控政策也依然不断发布,但数量明显开始减少,累计单月房地产调控政策达到了46多次。5月全月,全国有超过40城市出台政策46条,政策多聚焦在提高公积金贷款额度、发放购房补贴等内容,部分城市涉及优化限购政策、降低比例及房贷利率、等方面。全国性政策也非常多。

整体看,随着各种政策的宽松,2023年出现了小阳春,但后续政策效果影响逐渐降低。2023年1-5月,各地房地产政策累计已经在320次左右。

政策强调地方“一城一策”灵活运用信贷等政策,限购限贷政策取消范围越来越大。各地政策内容除了涉及优化限购政策、降低比例、提高公积金额度,发放购房补贴、降低限售年限、为房企提供资金支持等方面外,部分城市持续完善政策工具箱,支持多孩家庭购房、租赁破限购,多地二手房“带押过户”“连环单”等政策也陆续发布。北京等城市也发布了落地细则。

整体看政策内容越来越宽,政策力度越来越大。对于2023年市场来说,随着信贷供应的井喷,一二线城市市场有所企稳,出现了小阳春,但整体看,大部分三四线城市依然处于调整中。未来房地产市场依然期待更多的有利政策出台。

5月房地产市场边际继续转弱,多数城市销售面积环比延续下降态势,市场信心不足,特别是一线城市的公积金政策相对覆盖面太小,难以拉动改善需求,小阳春有降温的趋势。

当下楼市政策特别是一线城市需要继续加码,否则市场下行难免。

在这么多政策下,吸引人关注的是,一二线城市大量现在还有意愿买房的人受制于信贷政策!

近有不少关于楼市的传言。比如:

一:继续救房企。可能会把“三道红线”的过渡期延长6月,延长到今年年底。另外,还可能上调房企负债年度增速上限,对绿档企业不设年度负债增速上限,可以用保函替代拍卖土地的保证金。

传闻二:可能降低大城市购房比例、降低二手房中介费,还可能对去年推出的16条房地产支持措施进行完善和延长。

不过,时至今日,这两个传闻也未能兑现,不过也没有官方出来辟谣。

写在后:在楼市大范围降温的情况下,需要明确几个基本常识

1:房地产和经济一样,是有周期的,房地产过去一直有周期,涨跌螺旋上涨,但2015年开始,这一轮上涨被政策拉动时间过长,叠加人口周期等,市场的确面临周期性调整。

2:限购政策影响并不大。

全国看,限购影响的肯定是北京与上海,但符合限购的购房资格难度并不大,如果北京上海放松限购,事实上会导致更多周围的城市崩溃。

3:大部分城市看,特别是应该针对一线城市微调松绑。

针对第二套房的认定标准都应该有大幅度的调整,特别是卖一买一,认房不认贷应该成为全国所有城市执行的政策。现在全国还想买房的可能也就只有一线城市改善需求了!

简单的总结一下,2023年房地产市场关键的就是620会不会5年期lpr降息,和630会不会出现一线城市调整二套房了,

如果出现这2个政策变化,那么楼市肯定会再出一个起码2个月的小阳春,如果没有,那完蛋!