商品房生意合同被解除 借债合同效力若何？

2002年8月，刘某与某房地产公司(简称“房地产公司”)签订了商品房生意合同：房屋总价款26万元，刘某于2002年9月15日前，付出首期30%房价款7.8万元，余下房价款18.2万元，以打点银行按揭的体式格局付出；房地产公司于2003年2月15日前交房，如遇不可抗力或其他原因没法拜托的，交房日期可改期至2003年3月31日，并且房地产公司应于交房后3个月内，即2003年6月30日前打点房产挂号手续。刘某按商定付出了首期7.8万元房价款后于2002年12月23日经过房地产公司同建设银行江南支行(简称“江南支行)签订了借债合同及商品房典质合同，并且房地产公司为刘某的借债供应了保证保证，房地产公司与江南支行对商品房生意合同的目标物房产在房产经管局部打点了典质挂号。2002年12月，经审批，江南支行对刘某发放了购房贷款，18.2万元一次性划入房地产公司在江南支行开立的账户中。2003年3月，房地产公司如期拜托了房屋，并于2003年5月打点了房产挂号手续。刘某入住后，发现房屋布局质量与合同商定有所进出。经谈判，房地产公司暗示，因技术成绩房屋布局确实与合同预定不符。2003年7月，刘某与房地产公司告竣解除商品房生意合同的和谈，因触及刘某同江南支行的借债合同与房产典质合同，两边告诉了江南支行。三方在若何处理涉案房产成绩上发生了争议。2003年8月15日，刘某向国民法院提起诉讼，请求解除与房地产公司之间的商品房生意合同，两边返还财富。案件审理中，江南支行以有自力请求权第三人的身份加入了诉讼，对刘某与房地产公司争议的房产主意优先受偿的权利。

法院经审理后认为，商品房生意合同被解除或被认定无效时，买受人和按揭银行都有权请求解除借债合同。是以，判决在解除房地产公司与刘某之间商品房生意合同的同时，按照第三人江南支行的请求，解除其与刘某的借债合同，各方财富恢复到合同成立前的环境。

功令分解：

本案触及商品房按揭胶葛，功令关系较为复杂。核心在于商品房生意合同被解除后，借债合同效力若何及对涉诉房产应若何处理。

本案中三方当事人(房屋买受人刘某、房地产公司及江南支行)之间存留四个根蒂合同关系，即刘某与房地产公司之间的商品房生意合同关系，刘某与江南支行之间的借债合同关系，刘某与江南支行之间的以涉诉房屋为典质物的典质合同关系和房地产公司与江南支行之间的保证合同关系。按照民法根蒂事理，两个的合同相互关联时，以他种合同的存留为前提，不克不及够自力存留的称为从合同；不以他种合同的存留为前提，能够自力存留的称为主合同。在商品房按揭中，典质合同与保证合同是借债合同的从合同，因借债合同的变化、没落而变化、没落。借债合同其实不是商品房生意合同的从合同，因为在买受人遵守商定付出首期房价款并委托按揭银行将所贷金钱付出给房地产公司，房地产公司交房并为买受人打点房产证后，购房合同的权利义务即归于没落，但借债合同其实不是以没落，可自力存留直到买受人还清贷款为止。同时，借债合同与商品房生意合同又存留慎密密切的联系，借债合同的物的保证的目标物，与商品房生意合同的目标物具有同一性，按揭贷款的金钱也用于付出商品房生意合同的价款。

实践中，商品房买受人解除与房地产公司之间的商品房生意合同或请求确认商品房生意合同无效时，因为买受人已将所购房屋典质给按揭银行，因而实践上是请求处理典质物。买受人与房地产公司的诉讼中，在能够判决解除商品房生意合同或认定商品房生意合同无效时，国民法院该当见知按揭银行加入诉讼，此时，按揭银行一般会加入诉讼主意权利，请求解除与买受人签订的借债合同，提早收回贷款。因为假如依照银行此时仍不加入诉讼，因为法院已清晰见知其将解除商品房生意合同或认定合同无效，典质物将被措置，不加入诉讼主意权利，应视为赞成典质人处分典质物。《对于审理商品房生意合同胶葛案件合用功令几何成绩的诠释》第2十四条规定：“因商品房生意合同被确认无效或者被撤销、解除，导致商品房保证贷款合同的方针没法实践，当事人请求解除商品房保证贷款合同的，应予支撑。”是以，假如按揭银行加入诉讼，国民法院在判决解除商品房生意合同或确认商品房生意合同无效的时辰，可以一并处理房地产公司、商品房买受人、按揭银行之间的功令关系。

在商品房生意合同被解除或被认定无效时，买受人和按揭银行都有权请求解除借债合同。《合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，还没有履行的，停止履行；已经履行的，按照履行环境和合同性质，当事人可以可求恢答复答复状、采用其他解救门径，并有权请求抵偿损失。”借债合同解除后，能够恢答复答复状的，可以请求恢答复答复状。

本案中，江南支行以有自力请求权第三人身份加入到刘某与房地产公司的诉讼中，主意对典质物的优先受偿权，国民法院对三者之间的功令关系可以一并给予处理。在解除房地产公司与刘某之间的商品房生意合同的同时，按照第三人江南支行的请求，解除其与刘某的借债合同，各方财富恢复到合同成立前的环境，即房地产公司将刘某所欠江南支行的贷款18.2万元直接付出给江南支行，其余金钱7.8万元付出给刘某，刘某返还给房地产公司权利完整的房屋，从而一并处理买受人、开发商、按揭银行之间的多重功令关系。