[案例分析]谨防商品房使用年限缩水

来源：吉屋网发布时间：2012-09-19 15:45:33

案例：2001年至2002年，武汉市江岸区堤角小区多位业主先后购买某公司开发的商品房，合同约定土地使用年限为70年，并约定出卖人应当在商品房交付使用之日起30日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，购房者不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意出卖人按已付房价款的5%向购房者支付违约金。

　　房屋交付使用后，业主们在办理土地证时发现房屋的土地使用年限均只有50年。在多次协商未果的情况下，2005年4月，业主委托湖北松之盛律师事务所荣同生律师代理此案。经律师和业主代表一起与开发商协商，开发商表示愿意对合同履行过程中的违约行为承担责任，在两个月内为业主办理70年土地使用权的审批手续，但不同意支付5%违约金及其他损失的主张。鉴于此，业主们决定按照合同约定解决争议的方式向武汉仲裁委员会申请仲裁，目前仲裁机构已受理此案。

　　律师提示：根据我国法律规定，不同的土地使用性质有不同的使用年限，即居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。若土地使用权期限届满，使用者须交纳一笔新的土地出让金，申请延长使用年限。若申请未获批准，则该土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。业主购买的商品房土地使用年限为50 年，不排除有以下原因：(1)政府出让居住用地时使用年限仅为50年;(2)政府出让地的用地性质为综合用地(如*楼所占土地);(3)政府出让地的用地性质不是居住用地而是工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地或其他用地50年，而开发商却用来建住宅。如果是前两种情况，购房者可以与开发商协商确定房价，由于比通常的70年期限少了20年，购房者可以主张房价应低于同地段70年期土地使用权房屋市场价格的20%以上。如是第三种情况，开发商的这一行为涉嫌欺诈。根据《合同法》规定，一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

　　另外，购房者应注意，城市房屋的土地使用年限，是从开发商和政府签订的国有土地使用权出让合同中确定的时间开始计算的，而不是从消费者实际拥有房屋支配权时开始计算。正常情况下，开发商从取得国有土地使用权到开发完成进行交易(开盘)，一般需要两三年时间，等消费者拿到开发商交付的房屋时，又要一两年时间。因此，消费者买到新房后土地使用权的实际年限比法定年限少5年之内的，应属正常情况。