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新房
yhp 2012-09-03 浏览:6
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此用户已被删除 2012-09-03
innawjs 2012-09-03
误入凡尘 2012-09-03
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精选特价优质房源
买的二手房,想请教下办理房屋买卖手续时,买卖双方都要到指定的房地产交易部门来吗?
正常房屋买卖,二手房交易税费包括哪些内容?
二手房屋买卖税费?
二手房房屋买卖税费怎么算?
二手房交易税费的计算
关于二手房交易税费的计算项目及计算方式:
正常过户
1、营业税:(税率5.55% 卖方缴纳)根据2010年房产新政,转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税,转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税,转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。
这里有两个要点
①购买时间超过5年这里首先看产权证,其次看契税发票,再次看票据(房改房看国有住房出售收入专用票据)这三种证件按照时间**早的计算。一般地说票据早于契税发票,契税发票早于产权证,房改房中时间**早的是房改所收的定金的票据。
②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。
另:如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。
2、个人所得税:(税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳)征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。
在这里有两个条件
①家庭唯一住宅
②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注:如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳,若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金,具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。
注:地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据,其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房(不包含非住宅类房产)。
另注:如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况,个人所得税也必须征收差额的20%
3、印花税:(税率1%买卖双方各半)不过从2009年至今国家暂免征收。
4、契税:(基准税率3% 优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳)
征收方法:按照基准税率征收交易总额的3%,若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%,若买方首次购买面积超过90平(包含90平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。
注:首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠,契税的优惠是以个人计算的,只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。
5、测绘费:1.36元/平米
总额=1.36元/平米*实际测绘面积 (08年4月后新政策房改房测绘费标准:面积75平米以下收200元,75平米以上144平米以下收300元,144平米以上收400元) 一般说来房改房都是需要测绘的,商品房如果原产权证上没有济南市房管局的测绘章也是需要测绘的。
6、二手房交易手续费总额:住宅6元/平米*实际测绘面积,非住宅10元/平米
7、登记费:
(工本费)80元 共有权证:20元。
所需材料:
⑴地税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套(若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套)、买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套(如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡证明一份)
⑵房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张,免税证明或完税证明复印件;如省直房改房还需已购公房确认表原件两份和附表一。
注:房改房过户时需要配偶一起出面签字;若配偶已经去世但使用了其工龄,如果是在房改之后则需要先做继承公证再交易过户;如在房改之前,则应提交派出所开具的死亡证明原件。省直房改房还需填写《已购公房确认表》两份并由单位和省直房改办盖章确认,并提交房改原始票据原件。
房地产转移登记后,是否就算房地产买卖合同的终止?
如何选择二手房地产中介?
二手房买卖是一种特殊的商品交易,因其金额大(一般是上百万甚至上千万)及交易周期长(一般三个月甚三五年)及交易流程专业复杂(签约、贷款、评估、过户、还贷、付款、交房等)以及交易后影响较大(不同时期找不同的经纪人同一套房子可能会有不同的价格以及如果出现房产交易违约、诈骗、卷款私逃等对当事人的损害)等因素,一般的市民从事过类似的交易并不多(投资客除外),没有先前的经验可以借鉴,不拍一万就怕万一,如果出现违约、诈骗、卷款私逃等情况对当事人造成的损失是无可估量的,因此,在买房过程中选择专业的房产经纪人就显得分外重要。
由于以上所述房产经纪人的重要性,因而房地产经纪行业越来越多并被称之为朝阳行业,林子大了什么鸟都有,于是一些损害当事人的案例也层出不穷,在此我们除了呼吁相关部门对其进行相应的约束管制之外,自身的防范意识也至关重要。
选择品牌的房产中介公司有助于交易的安全性,选择品牌的房产中介经纪人有有助于找到“物美价廉”性价比高的房子,那么如何选择房产中介公司和房产经纪人呢?
一、选择房产中介公司
1、 知名度
正面的知名度的多寡无疑代表了品牌的高低,在购买二手房挑选中介之前,当多方面多角度的询问该公司的成立情况和经营情况,看其是否属于上海市房地产行业协会、上海市国土资源局和房屋管理局认证的“放心中介”。
2、 直营还是加盟
直营的中介公司一般实力都比较雄厚,也比较注意自身的品牌形象,内部的管理体系也比较完善,相对来说损害客户利益的机率也相对较小,而加盟中介公司虽然打的是国际著名中介品牌的旗帜,但其自身的管理体系及实力都显得明显的薄弱,由于市场行情和宏观调控的影响,很多加盟店随时都有关门大吉的可能,选择这样的房产中介无疑就选择了一种风险。
3、 广告投放量
广告投放量的多寡无疑也是衡量中介公司实力的标准之一,以正常的宣传方式展示自身品牌及房源信息,包括电视广告、报纸广告及络广告,而不是塞进小区信箱和门缝的宣传单。
4、 是否有自己的网站
一般能拥有自己网站的中介公司,都比较注重自己的公司形象。
5、 口碑
应去权威的媒体查看关于此中介公司的负面报道,以及此中介公司对于此报道所持的相应态度,以此来判断此中介公司是否是一家值得信赖的公司。
6、 查看营业执照及经纪机构资质证书
申办房产中介公司需要符合众多条件,一定要查看该中介公司的营业执照及经纪机构资质证书,看其是否具备从事经纪业务的资格,为以后不具备此资格的“假中介”逃避责任消除隐患。
7、 注册资金
选择品牌中介公司的目的就是渴望房屋交易过程中的安全和保障,但目前很多小房产公司的注册资金仅为500000以下人民币,而绝大部分单套交易的二手房房款都大于注册资金,一旦发生房产中介卷款私逃的行为,客户的权益很难得到保障。
8、 所签订的居间协议是否经过工商局备案
由于二手房交易中有很多专业术语和行规惯例,而国家并未强制要求中介公司使用法定文本,允许房产中介公司与委托方自由协商签订相关的委托协议及合同或中介公司自行制定格式的居间协议及合同。而对于格式的使用要求,应在其使用所在
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