二手房买卖税费太高了，避税的方法有哪些？

答：提供四种方案，但是都是有风险的，谨慎操作！以租代售
对于5年内转手交易的房产均要按照销售收入的5.5%全额征收营业税；并且自8月1日开始，还要征收个人所得税。这就让一些与

原本超过2年而未满5年的房产交易者为了避税纷纷采取“以租代售”的销售策略。“以租代售”是指双方在确定成交的意愿下先

签订房屋租赁合同，租赁期限到办理产权过户不交纳营业税的时间（即取得产权5年）为止，双方在租赁合同里约定，买卖双方

在正式签定买卖合同并实现产权过户后，买方可以将先期支付的租金用以冲抵购房款。

先公证后过户
对于一些快满5年的房产交易，与“以租代售”的交易模式相比，先公证后过户不失是当前极为畅销的一种交易方式。“先公证后过户”是通过合同或公证的形式进行买卖，但先不到房地产交易中心办理交易登记，待房产所有权满5年后，再办理过户手续，仅花少量的公证费，就可避免缴纳部分营业税。这种交易方式只要买卖双方私下谈妥就可办理，而且相对“方便”。

做低合同价
从当前二手房交易的避税方式中，采取“做低合同价”的方式是交易双方**为普遍的避税手段，而通过此种方式也能为出售者和

购买者节省大量的税费成本。

假“赠与”明“买卖”
房屋赠与是一种民事行为，所以在交易过程中，一般只收取手续费用，而由此涉及的营业税等税费都是免交的。基于赠与所能节

省的大量税费成本，使得在现阶段，赠与行为成为二手房交易当中的一个常见避税方式，也深受交易双方的青睐。

答：

二手房买卖避税手段有哪些?

二手房买卖过程中有买方和卖方都想着怎么去避税，特别是国五条细则中卖房征收差额20%的个税更是让卖房者大呼负担不起。其实二手房避税手段还真的很多，假离婚是呼声**高的一种方式，做低合同价、先租后买、假赠与都是比较热门的手段。虽然二手房买卖避税手段很多，但是其中潜藏的风险也很大，小编还是不介意大家在二手房买卖过程中采取这些手段的。

假离婚

假离婚是国五条细则出台之后楼市传的**火的避税办法之一。根据规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的收入，免征个人所得税。一般来说，家庭关系是指配偶关系，也就是说，夫妻双方的第二套住房在转让时要缴纳个人所得税。许多夫妻便通过假离婚的形式进行避税。

因为是假离婚，双方在办理离婚手续时对财产分割不会做过多考虑。因此，离婚后，一旦出现一方拒绝复婚的话，另一方很难维护自己的合法权益。

二手房合同价格远低于实际价格

做低合同价，能避就避。“做低合同价”是二手房市场买卖双方**常用的避税方式。比如一套实际转让成交价格为35万元的房屋，买卖双方私下协商签订协议后，递交给房产局的过户价则是以22万元成交，这样剩余13万元所产生的税费就可以轻易地避掉了。

此种方法少缴全额营业税及附加费了，仍须交契税、登记费、印花税等。这种行为是以外在表现合法的形式，掩盖了逃避税收的非法目的,是一种违法行为。一旦出现纠纷，根据我国现行法律规定，二手房买卖当事人双方就要承担补缴税款、罚款的责任，严重的甚至要承担刑事责任。这种方式可能导致买家根据低报的过户价格来付款，造成业主损失。

有意压低交易价格

二手房买卖双方故意压低房屋实际成交价格，欲达到少缴税的目的。对于“有意压低成交价”的做法，第一，其违反税收政策，政府对此违规行为也即将加大监管力度，风险性较大;第二，从购房者角度来看，当此房产再次出售时，先行做低的“购买价”将拉大二手房买卖差额，反而再次增加出售成本，得不偿失。

协议延期办理产权变更

这种避税方式看上去有理有利，但其背后却暗藏着巨大的法律风险，稍不留神，就有可能让二手房买卖双方落得一个 “贪小便宜吃大亏”的下场。

这种方式风险性比较大：
一、如果二手房房价大涨，二手房卖房人有可能因此毁约而不再按协议的约定时间去办理房屋过户手续，意图提高房屋的成交价或转售;
二、可能到协议约定时间办理二手房房屋过户手续，又出现某些原因而致使过户手续办不了;
三、若卖房人背着买主申请补办了产权证，又把二手房房屋卖给第三人并办理了过户手续的话，二手房买主将无法取得房屋所有权。

假赠予方式

假赠予真买卖，暗箱操作。在新政策颁布后，不少业主通过“假赠予”偷逃个人所得税和营业税等。 这是二手房买卖双方为达到“避税”目的，本无亲友关系，私下交易后，却以此名义经过公证将房产进行“赠予”。按照目前的政策，赠与过户只需二手房买方缴纳 4%契税，而二手房买卖过户如果在5年以内需要缴纳5.5%营业税、2%或4%契税，以及个税。

由于双方私下进行交易，一旦一方违约，很容易引起纠纷;另外，由于赠予不是买卖行为，而买方拿到房产后如果发生了质量问题，在法律上不受保护，很难要求房主赔偿;再则，赠予在房产证过户之前，随时可以撤销。

假租赁真交易

先租后买，延期交易。“两税”都将5年作为界限，5年以上转让可以免征营业税。于是，市场上出现了买卖双方协商以“先租后买”来达成交易的情况。

该办法因为在相当长一段时间内无法办理交易过户，房子的产权并不是买方的，如果房价上涨，房主可能宁愿赔偿违约金也不卖，买方只能重新选择房源。假如几年后房屋获得房产证时楼价跌了，买家必然也不愿继续交易，未来买卖双方无论哪一方反悔都会产生纠纷。

答：

二手房买卖中，不少市民对税收缴纳模糊不清，现在就对房产买卖税收政策进行了详细解读，希望大家有所了解。

各类税收共有8种据介绍，根据**新的税收征管政策，个人销售房屋应缴纳的税收包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税、契税。

其中，营业税、城建税、教育附加税、地方教育附加税合计税率为 5.55%;对居民个人转让普通住宅的，暂免征收土地增值税;印花税为房屋买卖成交价的0.15‰;个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为20%;普通住宅的契税为2%，高档商品房契税为4%。

营业税的缴纳主要分以下两种情况：(1)对于个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按取得的售房收入金额征收营业税。(2)对于个人购买住房超过2年转手交易的，如是普通住房，免征营业税;如非普通住房，销售时按售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

南京市税务部门为避免房屋买卖“阴阳合同”带来的税收流失，拟将营业税放在契税之后征收，这种征收办法近期就将正式实施。

两种情况可免征个税国家税务总局日前透露，对个人自用房交易给予税收优惠。即对个人二手住房交易所得征收个人所得税有一些优惠规定：一、对个人出售住房以后，在一年内换购住房的，合乎规定的可以免个人所得税;同时，对于个人转让自用满5年、且是家庭唯一生活用房的所得，可免征个人所得税。

但是，二手房交易中有以下三种情况不享受上述减免税优惠：一、房屋的买卖人发生了变化。比如父亲卖的房，又用儿子的名义买房，户主变了;二、不按市场价重新购房。比如原住房卖了以后，卖房人没买商品房，而是买了未按市场化操作的公有房;三、有两套以上住房。有两套以上住房的居民，在换购住房时，只有一套享受减免税优惠政策，转让其余的住房时仍需缴20%的个税。

目前，个税征收虽是“自行纳税”，但税务部门会保留追查权。一旦发现纳税人有偷漏税行为，纳税人不但要补齐税款，还要按税款的0.5—5倍接受罚款处罚。

答：

二手房交易相对比较复杂，再加上二手房中介公司的素质和责任等不确定因素，使得二手房交易纠纷很容易发生，大多数朋友认为在二手房交易过程中买房承担的风险就大，其实卖方承担的风险不小于买房，那么卖方在交易中二手房交易注意事项有哪些呢?

卖房者主要有挂牌、收定、签约、收款、交房过户等五个环节

二手房交易注意事项
一、挂牌时明确委托方式和期限。

卖方大多数情况下会通过中介公司予以挂牌出售。卖方在挂牌时除明确挂牌价格外，还应明确委托方式和挂牌期限。此外，有些中介公司往往自行或者让自己的中介人员先付定金把房子定下来，但**后签约的肯定是他人;所以房屋买卖一就是，卖方不要轻易收取中介的定金。

二手房交易注意事项、谨慎收取定金。中介公司找到客户后会同卖方议价。如卖方接受购买条件，则从中介处签收定金。但很多中介公司会要求保管该定金，卖方对此要慎重。房子卖了，定金转为佣金倒也算了，就怕买方毁约卖方可以没收定金时，中介公司却要求分卖方一杯羹。

二手房交易注意事项
三、签约时要注意三点。一是将房屋的物理状况和权利状况如实告知买方，**好在合同中写下来;二是提供 三项证明，即如有共有人须提供房屋共有人同意出售的证明，如有抵押，则提供已经书面通知房屋抵押权人的证明，如该房已经出租，则提供房屋承租人放弃优先购买权的书面证明。三是交易流程必须与房款支付挂钩，即确保在房屋过户前后拿到房款。

二手房交易注意事项
四、尽量取得放款承诺。签约时，买方通常只支付首期款，余款待过户后由银行支付。但银行只根据买方指示付款，如在房屋过户后、银行放款之前，买方取消了贷款，则银行自然不会再放款给卖方，故卖方**好能取得买方贷款银行的放款承诺。

二手房交易注意事项
五、交房过户时避免违约责任。交房和过户是卖方的两大义务，需买方配合。当出现买方因种种原因不予配合时，卖方应书面催告买方，同时要求中介出具相关证明，避免日后违约责任。

答：不满2年的二手房税费包括
1、测绘费1.36元／平方由买方承担
2、评估费0.5%随市场有所浮动买方承担
3、契税 90㎡以下为房价的1% 90-144㎡为房价的1.5% 144㎡以上或非首次为房价的3%
4、个人所得税 总房款的1％由卖方承担 满两年的仅有住房减免
5、交易费6／平方双方共同承担
6、工本费80元 工本印花税5元 买方承担
7、营业税5.6％卖方缴纳 普通住房满两年可减免

答：当然是可以的。在贷款没有还清之前，你所购买的房子其实是抵押给银行的，只有将贷款还清之后，你才能对房子进行交易。那么在这个时候，我们只需要找到快速还清贷款的方法就可以了。