开发商怎样进行商品房预售登记？应履行哪些手续？

答：商品房预售登记应当按照下列程序办理：
　　(1)开发经营企业与承购人签订商品房预售合同;
　　(2)提交承购人身份证明和开发企业的《商品房预售许可证》复印件;
　　(3)开发经营企业提供下列材料：
　　①交付全部土地使用权出让金的证明;
　　②土地使用权证复印件;
　　③建设工程规划许可证复印件;
　　④按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期等的资料。
　　(5)委托***人办理商品房预售的，须有书面委托书;
　　(6)现场查勘预售的商品房;
　　(7)商品房预售合同签订30日内进行登记;
　　(8)预售的商品房交付使用后30日内到市房管局办理权属登记手续。

答：(1)填写办理商品房预售许可证申请书;
　　(2)向市房产管理局提交下列证件及资料：
　　①开发经营企业的营业执照和开发资质证书;
　　②建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件;
　　③工程的施工进度计划;
　　④投入开发建设资金已达工程建设总投资的25%以上的证明材料;
　　⑤商品房预售方案，并说明预售商品房坐落位置、装修标准、交付日期、预售面积、交付使用后的物业管理等内容，附有商品房预售总平面图;
　　⑥需向境外预售的，应同时提交允许出售的批准文件。
　　(3)现场查勘建设项目的建设情况;
　　(4)审查合格后，20日内核发《商品房预售许可证》。

答：商品房预售是指房地产开发经营企业将正式建设中的房屋，预先出售给承购人，由承购人支付定金和房价款的行为。

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
　 （2）持有建设用地规划许可证；
　 （3）按提供预售的商品房计算投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
　 （4）向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。

答：实行商品房预售许可证制度是《城市房地产管理法》做出的法律规定，一切房地产开发企业要预售商品房都必须按照国家的法律规定，办理商品房预售登记，取得《商品房预售许可证》之后再行预售。
不办理商品房预售登记，未取得商品房预售许可证，擅自预售商品房，违反了国家法律，就要受到法律的处罚。《城市房地产管理法》第六十七条规定：不办理预售许可证手续预售商品房的，由县级以上人民政府房地产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。
《山东省城市房地产交易管理条例》规定：“商品房未办理预售审批手续进行转让的，转让无效，由房地产交易主管部门没收非法所得价款，并对转让人处以非法转让所得价款一倍以下罚款。
”“违反本条例规定，未办理交易手续，私自进行房地产交易的由房地产交易主管部门责令其限期补办手续；逾期不办的，对双方当事人分别处以实际成交额的1%以上5%以下罚款。”

答：买卖合同自双方签字盖章即生效，除非买卖合同对合同的生效时间另有约定。网上签署买卖合同，是一种形式要求，不是买卖合同的生效条件，故虽然没有网签，但仍然属于一房二卖。