西安商品房按揭贷款手续要怎么办理？

答：贷款手续（以工行为例）
　　 申请过程中，申请人需提交以下材料：
　　1、 身份证明（A4规格复印件一份，已婚者同时提供配偶身份证明）
　　（1） 本地户口：身份证，户口本（首页及本人页）
　　（2） 外地户口：身份证，户口本（首页及本人页），暂住证
　　2、 资信证明：
　　（1） 申请人所在单位营业执照副本（A4复印件加盖公章一份）
　　（2） 申请人单位出具的个人收入证明（加盖公章、标准格式、原件一份）
　　3、《商品房买卖合同》（原件一份）
　　4、交纳首期款的发票（A4复印件一份）
　　5、其他：
　　（1） 结婚证或婚姻状况证明（A4复印件一份）
　　（2） 学历证明（大本及以上者提供，A4复印件一份）
　　（3） 贷款本人工行活期存折
　新商品房办理按揭贷款手续的时候银行要交纳评估费、抵押登记费 、公证费 、保险费，按揭手续具体费用由各贷款银行确定。可参考费用：1.评估费：房产价值的0.2％。2.抵押登记费：每笔80元。3.保险费：贷款额×保险率×贷款年限。4.公证费：千分之一点五×贷款额。

如果是公积金贷款，目前具体收费如下：1.评估费： 评估价×3‰（评估公司收取）2.担保费：贷款总额×费率×贷款年限，由担保公司收取。3.抵押登记费：新房――合同备案抵押和他项权利抵押两项，160元。二手房――抵押登记费，80元。以上费用目前各银行收取有所不同，具体您需要咨询所办理按揭的银行。

答：商品房的销售面积是指购房者在与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的建筑面积，即套内建筑面积(即套内建筑面积)与分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

　　套内建筑面积的计算方法：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。(1)套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的方法计算，其他建筑
，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。(2)套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：[1]共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)；共用墙墙体水投影面积的一半计入内墙体面积。[2]非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

　　商品房分摊的公用建筑面积计算公式：

　　公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租售的地下室、车棚、人防工程地下室。

　　公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积÷各套套内建筑面积之和。

　　分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数。

答：许正文律师解析：
当购买的商品房存在质量问题时，购房者需结合房屋存在质量问题的具体情况，在法律允许的范围内，正当的行使自己的权利。
1.出现商品房质量不影响房屋的使用性能、安全性能和价值，可以安全、放心使用的，可以采取修理措施，以消除瑕疵。但费用应当由出卖人承担。
2.出现商品房质量不影响使用、安全性能和价值，但无法修补的，买受人可以要求减少价金，并有权要求出卖人承担违约责任并赔偿损失。
3.因商品房主体结构质量不合格不能交付使用，或者商品房交付使用后，商品房主体结构质量经检验确属不合格，买受人有权请求解除合同并赔偿损失。
4.因商品房质量问题严重影响正常使用，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。交付使用的商品房存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
5.出卖人出卖商品房之前明确告知受让人商品房存在房屋质量的，视为买受人接受瑕疵，出卖人不承担履行瑕疵责任。
6.当事人对商品房质量有约定的，从其约定。

答：办理部门 西安市住房保障和房屋管理局 产权市场处

答：西安市二手房按揭贷款（流程 材料 费用）
二手房贷款是指购房人以在住房二级市场上交易的楼宇作抵押，向银行申请贷款，用于支付购房款，再由购房人按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期向银行还本付息的贷款业务。
二手房按揭贷款不同于普通新房按揭贷款，二手房贷款需要提供担保以保证银行在审批通过以及房屋过户后，便可凭担保公司出具的担保函发放贷款。否则银行将在买方办理完所购房屋的抵押登记，以及银行领取到房屋他项权利证书后才会放款给卖方，这将把买卖双方得到房屋或收到房款的时间延长至少2个月以上。
业务流程
1、买卖双方确定购买意向；
2、交易房产价值评估（一般耗时2个工作日）；
3、买方准备全部所需资料（具体详见“申请材料”一栏）；
4、买方或其委托人（若银行许可）到银行进行面签；
5、银行审批贷款通过（耗时3-5个工作日）；
6、买卖双方进行房产过户；
7、出具放款材料给银行后，银行放款给卖方，此时卖方将可得到全部房款；
8、经20个工作日，买方可到房管局领取房产证；
9、担保公司与银行办理房屋抵押登记手续；
10、经7-15个工作日，银行领取房屋他项权利证书，全部贷款业务结束。
申请材料
以下所列出的买卖双方申请材料均为基本的资料，具体会因不同银行政策、房屋以及购房人具体情况而定。
买方：
1、身份证件（身份证、军官证、护照）；
2、户口本
3．婚姻证明:
①单身：提供单身证明（户口所在地民政局或村委会/街道办开具）；
②已婚：结婚证；
③离异：离婚证、未再婚证明；
④丧偶：未再婚证明、户口所在地派出所出具死亡证明、火葬场火化证明等。
4、收入证明：
①目标贷款银行制式的收入证明（加盖单位公章）；
②工资条（加盖单位财务章）；
③流水：近3个月/6个月的银行卡流水（具体时间因不同银行而定）。
5、购房人私章，要求为1.5cm*1.5cm，不带“印”字；
6、购房申请表：根据限购令，用于审查购房者在本市的购房情况；
卖方：
1． 房产证
2． 身份证件（身份证、军官证、护照）
3． 户口本
4． 婚姻证明:
①单身：提供单身证明（户口所在地民政局开具）；
②已婚：结婚证；
③离异：离婚证、未再婚证明；
④丧偶：未再婚证明、户口所在地派出所出具死亡证明、火葬场火化证明等。

按揭贷款收费标准（全西安市**低，过户当天放款）
1、评估费：评估值的0.3%
2，担保费：贷款额的1%
3、抵押登记费：80元
备注：以上三项费用为委托本公司办理西安二手房按揭贷款所需的所有费用（含代收费用），再无其他任何费用，欢迎询价比价，绝对全市**低！代办外地户口社保，完税凭证等西安购房资格审批手续，房产过户，公证，评估，缴税等房产交易中的各种疑难问题。
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答：西安商品房可以使用公积金贷款买的咧。符合下面西安公积金贷款买房的条件就可以买房了。第一，具有该市行政区域内的常住户口或有效居留身份证明的职工；
第二，申请时已连续一年以上正常缴存住房公积金，并没有支取公积金用于支付购房**款，同时无公积金贷款余额；
第三，具有购买住房的合同或协议，且首期付款金额不低于所购住房价值的30%；
第四，有较稳定的职业及经济收入，具备相应的贷款偿还能力，个人信用良好；
第五，有公积金中心认可的资产作为抵押或质押， 或有足够代偿能力的单位作为保证人；
第六，公积金中心规定的其它条件。