房地产信托是什么,2013年房地产信托会如何发展?

热心网友 2012-12-17 浏览:20

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热心网友 2012-12-17

房地产信托经营业务内容较为广泛,按其性质可分为:
  ①委托业务,如房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产信托投资、房地产委托贷款等;
  ②***业务,如***发行股票债券、***清理债权债务、***房屋设计等;
  ③金融租赁、咨询、担保等业务。
  相对银行贷款而言,房地产信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。由于信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能,可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新,使其成为**佳融资方式之一。
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热心网友 2012-12-17

结合2012年的风险事件盘点一下出现风险后的处置流程及主要对策。 通常的应对措施是,首先房地产企业筹资自救,主要通过不同项目资金挪移、降价促销、退地卖地等三个途径;若自救失败,则信托风险转移至信托公司。信托公司可采取的措施通常包括三种:

  (1)以旧换新或延期,代表产品中信盛景星耀地产基金集合信托。此种方式以时间换空间,虽然能暂时度过风险期,但这样操作意味着风险的递延以及信托公司的信誉丧失。我们判断这一做法在2013年不会普遍被采用。当然,法律上,信托公司也可以申辩已尽到对信托财产的管理义务、无处理不当行为,拒绝承担赔偿责任,由投资者自担风险,但那意味彻底放弃信誉,同时将面临严厉监管(暂停业务、吊销牌照、停业整顿等),预计敢于这样操作的信托公司少之又少。

  (2)通过拍卖股权形式强制退出。股权型信托,即信托公司持有房地产项目股权,双方已投入资产基本以土地、在建工程、已建成物业等形式体现在股权之中,信托公司可使用自有资金或股东资金购买全部股权,从而通过拍卖股权的形式退出。

  (3)处理抵押品。主要通过两张方式:一种是四大资产管理公司以收购不良资产的名义接盘房地产信托,资金来源除了其自有资金以外,还有银行贷款。但目前四大资产管理公司对项目资质要求很高,并非所有房地产信托的兑付都能通过此种方式解决。第二种方式是通过法律形式直接拍卖。目前已有信托公司采取,但效果不好。土地抵押作为房地产信托常用的增信方式,虽然是以实物进行抵押,且抵押率常常低至3至4折,但实际操作中常常会遇到以下几个问题。首先,评估价值的水分。例如某信托的一项集合房地产信托计划,项目总融资3.845亿元,抵押物**初评估为9.56亿元,计算所得质押率约为40%,为中等水平。但一年后项目出现经营困难,在处置资产时,重新评估价仅为5.84亿元,缩水达39%。

  其次,流动性风险。目前房地产调控并未结束,无论是对土地还是商品房,投资者热情有待启动。**后,“地”“房”分离的尴尬。根据《担保法》第三十五条的规定,城市房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿(另有约定的除外)。
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热心网友 2012-12-17

如果说房地产信托有惊无险地度过了2012年,那么2013年房地产信托将面临更大考验——再迎兑付新高。

  由于房地产信托的平均期限为两年左右,信托业协会的数据显示,房地产信托2011年共新增余额为2558亿元,其中,四个季度分别为545.199亿元、1183.0252亿元、745.78亿元、84.6亿元,可推测2013年房地产信托兑付本息将达2800亿元,远远超过今年的兑付本金金额1759亿元。其中,2013年兑付顶峰在二季度出现,达1301亿元;在一季度将迎来第一个兑付高峰。

  房地产信托到期兑付具有时间刚性,销售回款作为第一还款来源,直接影响着房地产信托的兑付,好在今年3月底以来房地产销售触底回暖,房地产信托短期偿债能力大大提高。考虑到在2010年以后的房地产信托监管就开始加强,普遍采用了较为严格的风控措施,大规模发生违约的概率较小。但小型开发商或者单体项目上兑付风险仍在。
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热心网友 2012-12-17

房地产信托,就是信托投资公司发挥专业理财优势,通过实施信托计划筹集资金。用于房地产开发项目,为委托人获取一定的收益。1883年美国首先成立了波士顿个人财产信托(Boston Personal Property Trust),但直到1920年以后,美国投资事业才有了划时代的发展,这也是美国在战后涌现出大量的富豪手中所持有的过剩资金所致。
房地产信托经营业务内容较为广泛,按其性质可分为委托业务、***业务、金融租赁、咨询、担保等业务。房地产信托的运作流程基本上可以分为两种模式:一种是美国模式,另一种是日本模式。
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