使用物业维修基金时，具体程序怎样操作？

答：物业维修基金的使用应当履行下列程序:
(1)申请单位持物业维修基金使用申请表、经业主委员会审核同意的预算方案及业主意见征求表，报市物业维修资金管理机构；
(2)市物业维修资金管理机构经核实后，拨付核实额度70%的维修费用；
(3)工程完工后，申请单位持下列资料报市物业维修资金管理机构，经核实后，拨付维修费用的余额；
①审计报告书；
②业主委员会审核签章的施工承包合同；
③工程款及审计费发票；
④业主委员会验收合格证明。

答：物业管理区域内共有部分、共有设施设备保修期限满后的维修、更新和改造费用，除国家有关规定和物业服务合同已明确在物业服务费中列支外，可在专项维修资金中列支。下列费用不得从专项维修资金中列支：
（1）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共有部分、共有设施设备维修、更新和改造费用；
（2）依法应当由相关专业单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
（3）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用；
（4）根据物业服务合同应当由物业服务企业承担的维修养护费用；
（5）法律、法规、规章及国家和省有关规定中明确由有关单位和个人承担的费用。

答：监控设施、公共防盗门等共用设施设备的添置，视同共用设施设备的改造，经专有部分面积占相关总建筑面积2/3以上且占专有部分人数占相关总人数2/3以上的业主同意，可申请使用物业维修基金。

答：电梯、消防设施等涉及公共安全的共有设施设备的维修、更新和改造，经质监、消防等相关行政主管部门书面确认及业主委员会（社区居委会）书面同意后，可直接申请使用物业维修基金。

答：新建物业首期维修基金由业主按建筑面积及交存标准缴纳，并由建设单位代收代交。建设单位应在办理房屋初始登记之前，按照物业总建筑面积及交存标准缴纳物业维修基金，待物业交付时向业主收取。

答：因拆迁、自然灾害或其他原因致使物业灭失的，业主可持有关证明材料，到市物业维修资金管理机构退回物业维修基金剩余款额。