买房子的时候怎么知道开发商五证拿的全不全？

答：商品房预售时，房子通常还在建设中，开发商尚未取得房屋大产证，买房人不能及时办理产权登记和过户，而银行的住房按揭贷款是用交易房产的产权做抵押。
预售商品房在产权还属于开发商时就能贷款，一般情况下是因为银行确认了房子有预售许可证，判断买房人未来取得产权没有明显问题，同时要求开发商提供阶段性的担保责任，才给购买这个楼盘的买房人办理按揭贷款。

答：根据建设部有关规定：“商品房预售实行许可证制度”。所以，只有取得预售许可证的房子才能面向社会公开出售。而合法销售的楼盘必须办齐“五证”：即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》，缺一个都不是合法销售。
事实上，很多开发商早已将项目和土地抵押在银行以获取开发资金），一旦欠贷不能偿还，银行有获得房屋的优先权。因为没有预售许可证，购房者就无法在房产局办理房屋预售登记，购买权就无保障，不能对抗银行的优先权。此外，根据有关司法解释，施工方工程款索取也有优先权，如开发商拖欠施工方工程款而导致该项目被拍卖，交了房款的购房者同样不能对抗施工单位。**后，没有预售许可证，还有交付房屋日期没有保障的风险。

答：五证不全的房子的主要吸引力在于价格会比周边五证齐全的房子便宜20%。有些楼盘开发了三期五证都不全，销售第三期的时候，第一期、第二期都顺利办齐了五证，给买房人登记了产权，买第三期的人就愿意相信第三期也能这样。

答：已经预售的房子，在交易中心网站只能查到是否已售，查不到买房人备案的详细情况。建议，在你的上家还没有取得预售商品房产权时，要买他的房子，必须先去征得开发商同意，而且开发商同意配合你们去交易中心，把备案的预售合同变更成你的名字，风险才能降到**低。

答：对于商品房买卖合同没有约定的情况，则按如下原则处理：
如合同没有办证期限约定，办证期限为９０日内，预售房屋从房屋交付使用之日起算，现售房屋从合同订立之日起算；如合同没有约定逾期多久可以解约，购房者只有在开发商逾期办证超过一年方可解约；
如合同没有约定解约权的行使期限，法定期限为一年，自解除权发生之日起计算，逾期不行使的，解约权消失；如合同没有约定逾期办证违约金，则按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算，开发商支付的违约金不足以补偿购房者实际损失的，应补偿其差额；
另外，开发商是否应承担逾期办证法律责任，视其逾期办证的原因而定，只有因开发商自身原因导致所售房屋在约定的期限内或者在法律规定的期限内未能如期办理房地产证时才承担违约责任。

答：根据我国法律的规定，在遇到商品房虚假广告时，可以要求开放商承担以下三种责任：
（一）违约责任。
对于商品房虚假广告，即使广告内容没有列入购房合同的条款内，只要购房合同有效，那么消费者向开发商主张违约责任要求赔偿的，法院都会支持。
（二）缔约过失责任。
如果商品房虚假广告导致购房合同不成立，被确认无效或者被撤销，这时承担违约责任的基础就不存在了，不能要求开发商承担违约责任，只能要求其承担缔约过失责任的赔偿责任。
（三）惩罚性赔偿责任。
根据我国法律规定，有以下五种情形，消费者可以找开发商承担惩罚性赔偿责任：（1）购房合同签订后，开发商未告知消费者又将该房屋抵押给第三人；（2）购房合同签订后，开发商又将该房屋出卖给第三人；（3）开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（4）开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（5）开发商故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。上述五种情形中的开发商所进行的虚假宣传或隐瞒真实情况，致使合同目的不能实现时，消费者可要求开发商承担惩罚性赔偿责任，可以要求开发商承担超过其实际财产损失的赔偿。