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新房
159****4120 2012-12-24 浏览:40
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131****3176 2012-12-24
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购买抵押房产有哪些风险?
看中一套抵押房,购买时有什么控制风险的好方法?
为什么有人会愿意买抵押房产呢?
若不小心买到抵押房,该怎么处理?
(一)抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效根据《担保法》的规定,抵押期间,抵押人转让已经办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。
(二)开发商故意隐瞒抵押状况,购房者可申请赔偿开发商在向你出售抵押商品房时即未通知抵押权人也未将抵押的情况告知买受人,因而其转让行为是无效行为。也就是说,你与开发商所签订的商品房购销合同属于无效合同。因此,银行作为抵押权人,在债务人(开发商)迟延履行还款义务的情况下,有权依照法律相关规定实现抵押权。此时,购房者可以根据《**高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条追究开发商的相关责任。该解释规定“出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”消费者可以向法院起诉开发商返还自己已付的购房款、房款利息、装修费用等,并可请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
购买商品房有哪些步骤?
(1)确认开发商是否是有合法手续的房地产公司
房地产公司销售现房,按照《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的规定,应当具备“五证”和“两书”。“五证”即:《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》,“两书”即:《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,关键是检查有无《商品房销售证》。预售时应具备“五证”,关键是检查有无《商品房预售许可证》。
发展商应当明示的事项:一是开发资质和营业执照;二是商品房预售许可证及经批准销售的平面图、立面图;三是项目开发进度和竣工交付使用时间;四是项目及其配套设施的平面示意图;五是商品房的结构类型、户型、装修标准,公共和公用建筑面积的分摊方法;六是预售商品房的价格和付款方法;七是商品房预售的专用账户;八是物业管理事项;九是法律、法规规定的;其他事项。
(2)签订认购书
在和开发商沟通洽谈满意之后,购房者会到售楼处签订认购书,并交纳定金。在签订认购书前,作为销售方的开发商应将《签约须知》及相关的宣传资料和相关文件交给购房者,并应实事求是地介绍项目的进展情况。购房者一定要认真阅读《签约须知》及有关的宣传资料和相关文件。认购书中应约定签订正式购房合同时,因条款达不成一致意见,卖方应退回定金。
(3)签订合同
购房者在售楼处签订认购书后,应在规定的时间内到售楼处签订正式买卖契约。买卖契约规定买卖双方的权利和义务。每个购房人花巨资购买房产,都要对契约的每一条进行审查、询问。在订立商品房买卖合同之前,房地产开发企业还应当向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》;对示范文本的补充部分要格外重视。
(4)办理预售登记及转让
登记:办理预售登记对保护房屋买卖双方权益十分重要,对履约有所保障。只有办理完预售、预购登记后协议才生效。签订契约30日内,买卖双方应到房屋土地管理部门办理预售预购登记手续。一般由开发商统一办理,买卖双方也可以共同委托律师办理上述手续。
转让:买方如转让其预购的商品房,买方与转受人在预售契约上做背书。在背书签字之日后,双方持有关证件到房地产管理部门办理登记,在转让登记上签字。
(5)办理人住
在购房人入住前,发展商要统一审查其付款情况,确认无误后再签收房屋交接验收单。同时安排签订物业管理合同。合同中有接受物业管理公司管理的条款,所以人住前,必须安排买方与物业管理公司签订物业管理合同,交纳物业管理费用。需特别强调的是,签收房屋后,视为购房人接受房屋,在开发商未取得竣工验收或房屋质量有问题时,均可拒绝签收。
(6)产权过户、领取产权证
发展商**后要为业主办理房产过户手续,**终办理房地产权证。
申请期房贷款抵押评估的内容有哪些?
2 、评估抵押物的抵押价值。
(1)关于估价时点。虽然房地产抵押价值的评估时希望了解的是当抵押人不履行债务、抵押权人依法以提供担保的房地产折价或者拍卖、变卖该房地产时,该房地产所能实现的客观合理价格折算到设定抵押时的价值,但由于这种预期价值评估难以准确把握,实际评估的抵押价值是房地产设定抵押权时的价值。由前面的分析可知,预售商品房贷款抵押评估时,估价对象的状况为未来某时点(估价对象房地产竣工时点)的状况,房地产的市场状况为现在(抵押权设定时)的状况。可见,房地产的市场状况与估价对象的状况不在同一时点。值得注意的是,预售商品房贷款抵押物的评估不同于在建工程的评估。在建工程评估中,估价对象的状况及房地产的市场状况均为估价时点时的状况,即房地产的市场状况与估价对象的状况处在同一时点。
(2)关于建筑面积售商品房贷款抵押评估中经常遇到的一个问题是,实际建筑面积超过《建设工程规划许可证》规定的面积的情况。遵循房地产估价中的合法原则,应根据不同的情况进行处理;
①已经规划部门同意,并补交了相关费用的,可按规划部门**终确定的建筑面积进行评估;
②已经规划部门处理,尚需补交费用的,应扣除该项费用,并在估价报告中说明;
③未经规划部门同意的,按《建设工程规划许可证》上规定的建筑面积考虑,并在估价报告中说明超面积部分的不合法性。
3、对预售商品房的工程形象进度和完成投资额进行审查按照中国人民银行发布的《关于规范住房金融业务的通知》要求,借款人申请个人住房贷款购买期房的,所购期房必须是在多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二的条件下销售综上所述,房地产预售商品房贷款抵押物的评估报告中,重点应揭示抵押物的报建手续是否齐全、合法,提成示贷款银行注意有关抵押物的风险因素,给出在设定抵押权时的客观、合理的市场价值,对抵押物的有关建筑面积公摊的技术经济指标,其他规划内容以及工程形象进度进行核实和披露。
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