二手旧房装修要注意哪些事情？

答：旧房水电改造中的防渗漏问题

旧房的卫生间和厨房防水层已经年久失修，防渗漏效果大大下降。如果在装修的时候忽略了这一块，将来业主入住一定会饱受水漫金山和霉变的困扰。

解决方法:为洗手间做闭水试验在装修旧房之前，首先应该请装修工人为洗手间进行闭水试验，检查以前的防水处理做得如何。方法是：堵住地漏，在洗手间放5厘米的水，观察24小时，然后到楼下邻居家检查，如果没有漏水现象，证明防水处理做的很好;如果漏水的话，必须请物业重新做防水处理，做完防水处理后，要等地面完全干透，再贴瓷砖，否则地面会开裂。

答：首先，选择正确的还贷利率。如果是收入稳定并且月收入很高的人群，可以考虑选择固定利率，因为未来可以不受加息的影响；但如果是工作稳定但收入不高的阶层，则建议选择浮动利息，因为他们在银行贷款客户中属于优质客户，可以享受到15%的优惠利率，浮动利率比较优惠。

　　其次，注意二手房房龄。因为二手房房贷的房龄和贷款时间加起来不能超过30年，所以对二手房房龄也是一个比较严格的考验，如果是购买15年以上楼龄的二手房，银行原则上只提供房款总额五成以下的贷款。此外，如果是同一业主同时供两三套房产，也不能享受15%的优惠利率。

答： 一：选购的楼梯噪音要尽可能小，楼梯不仅要结实、安全、美观，它在使用时还不应当发出过大的噪音。踩在楼梯上所发出的“咚、咚”声音往往是很可怕的，尤其是在夜深人静的时候。楼梯的噪音与踏步板的材质以及整体设计有关系，也与各个部件间的联接有关系，所以复式楼装修时，一定要在这块做到特别的关注。
　　二：楼梯材料也要环保，楼梯也和家具一样是由材料组成的，比如实木的踏步要经过油漆工序。这一点很容易被人忽略。提醒大家在选择楼梯款式的时候，也要关心它是否由环保的装饰材料组成，其生产工序是否环保。不要让楼梯挥发出对人有害的化学物质，特别是家庭有老人和孩子的装修客户，一定要注意这点。
　　三：选择的楼梯，要消除尖锐的棱角，楼梯的所有部件应光滑、圆润。没有突出的、尖锐的部分，以免对使用者造成无意的伤害。试想一下，当女士们穿着裙子，飞天一样地飘上楼去，前面走，后面却给挂上了，会产生什么样的视觉效果。同时楼梯的踏板，要注意做圆角处理，避免对脚部造成伤害。
　　四：楼梯扶手要选择柔和暖和一些的，如果采用金属作为楼梯的栏杆扶手，那么**好要求厂家在金属的表面做一下处理，尤其是在北方，金属在冬季时的冰冷感觉，会让人特别不舒服，这对老年人尤其重要。目前市场上有一种特殊材质的扶手，既有金属般的酷感，却并不冰冷。同时楼梯的扶手直径以5.5厘米为宜，因为人手的虎口一般为5.5厘米，扶起来会非常舒服。　　
　　五：楼梯栏杆的宽度要考虑小孩夹头的可能性，要么是小孩头部进不去的，要么是小孩儿可以自由穿过的。栏杆间隔以8厘米为宜，因为8厘米的间隔正好可以防止小孩调皮地把脑袋伸进去。　　
　　六：楼梯照明要有讲究，从楼梯所处的位置来讲，给人感觉大多较暗，所以光源的装饰设计就变得尤为重要。主光源，次光源、艺术照明等方面都要根据实际情况而定，过暗的灯光不利于行走安全，过亮又易出现眩光，因此光线要掌握在柔和的同时达到一定清晰的程度。

答：房改房，又称为“已购公房”、“上市公房”，是职工将单位以福利分房形式分配的房产以有关部门指定的价格将产权买断为个人所有的房产类型，在房改房中，只有产权性质为“成本价购买”的房产可以直接上市交易：

　　契税、印花税：按照商品房的契税和印花税标准交纳;

　　土地出让金：房改房需要交纳土地出让金，计算公式为：当年成本价×建筑面积×1%/。【名词解释：当年成本价——指的是该房产实际上市出售的当年，由**颁布的房改房成本价，也就是“今年”的成本价】，北京市市区目前的房改房成本价为1560元/平米(部分郊区县有所下浮)，也就是说，成本价房改房的土地出让金实际上就是15.60元/建筑平米;房改房在上市出售并且交纳土地出让金之后，其产权性质即等同于商品房产权了;

　　个人所得税：房改房的个人所得税计算方法与商品房相同，只是起算时间上，房改房是以该房产当初房改时，交纳房改价款(购房款)的实际交付时间为起算，需提供当时的缴款凭证作为计算依据，另外，在按照“(实际成交价格-原购买价格-合理费用)×20%”的标准计算时，房改房的原购买价格不是以房改时所交纳的款项为计算依据，而是统一核定为4000元/平米;

　　需要注意的是，除了可以直接上市的成本价房改房以外，还存在有“优惠价”、“标准价”两类房改房类型，标准价和优惠价的房改房上市，需要先交纳部分款项变更为成本价房改房方可直接上市，优惠价、标准价补足成本价的计算公式为：当年成本价(1560元/平米)×建筑面积×6%，交纳该款项后就可以按照成本价房改房有关规定上市交易了。

答： 签订合同时，首先要明确双方的权利和义务。这其中包括业主的承诺，签合同时，应在合同或协议中标明各方的责任义务及业主对客户的承诺等，这样就有利于避免纠纷的产生，即使纠纷产生，也有据可查；明确违约责任，逾期交房、悔约及其他违约情况的处理，都应在合同或协议中注明。

必须确认房主真实身份。买卖双方在签订合同前，首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。业主证件的真实性与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己交易、没有第三方作为居间担保的情况下，这个问题更需引起客户的注意。

必须明确双方违约责任，因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了能避免以后出现推卸责任的情况，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。

必须标明付款过户时间，在实际操作中买方会将房款分为**和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此，卖方需要明确买方的付款时间，同时，尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。

必须注明费用交接时间，这是买方所应关注的房屋本身附属问题。要注明水、电、煤气、物业等各项费用的交接年月日。交接时间的明确是清晰划分责任的关键，如果是公房交易，要了解原房主的单位是否对物业、供暖等费用的交纳时间和标准有既定的要求或者更改，卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。

必须有***费明细单。随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。因此，经纪公司的***费越来越受到消费者的关注。为确保信息对等，买卖双方在签订合同时，须要求中介经纪公司明确写明***费的用途。

买方必须见房主。为避免在买卖过程中不了解实际情况而受到蒙蔽，买房者应该要求约见房主当面核实。

必须学会使用补充协议。买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

答：主要有下列材料：
（1）公积金账号（所有参与贷款人的账号，夫妻双方的账号均需要提供），另需提供房屋总价（提前1—2天）；
（2）申请人和配偶及参加贷款人的户口簿复印件2份（全本复印）；
（3）申请人和配偶及参加贷款人的身份证复印件2份；
（4）结婚证明或未婚证明（人事档案所在地开具）复印件2份，未婚证明需要原件；
（5）原产证复印件2份；
（6）个人住房抵押借款合同原件一式7份；
（7）房屋出售合同原件2份（银行、公证处）；
（8）借款申请表2份；
（9）所有涉及人员的私章；
（10）借款人收入证明原件；（11）30%以上已付款发票或收据原件。