转按揭房签订购房合同要注意哪些事项？

答：首先，在收签约定金时，居间委托合同就要对有关转按揭的问题进行约定。其次，在前期审查中，中介机构要重点审查银行可否转按揭、新的购房者是否符合银行规定的贷款条件、新购房者需要转贷的数额和按揭房产权是否清晰等问题。
**后，签订合同时，转按揭房屋交易双方的违约责任要约定明确，约定的违约赔偿金数额一般比普通交易的高。

答：了解商品房买卖合同中应当明确的内容(一)当事人名称或者姓名和住所; (二)商品房基本情况；(三)商品房销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项。

　　按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未约定的按以下处理原则处理：

　　1、面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，据实结算房价款；2、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

答：一、买受人在签订合同时，涉及房款余额按揭贷款的，建议在合同贷款方式空格中约定“XX年X月X日前，XXX元房价款由买受人在XX银行办理完按揭贷款手续”。同时在合同附件六中约定“因买受人原因，不能按期或逾期办理按揭贷款手续的，买受人应按本合同第六条第一种处理方式的约定向出卖人支付违约金；因出卖人的原因，不能按期或逾期办理按揭贷款手续的，出卖人应按本合同第六条第一种处理方式的约定向买受人支付违约金；因银行原因，不能按期或逾期办理按揭贷款手续的，买卖双方协商，另签补充协议”。

二、若买受人委托出卖人办理按揭贷款手续，建议对贷款金额、办理按揭贷款时限、逾期或不能办理按揭贷款的违约责任等问题在合同附件六合同补充协议中进行约定。

三、办理完按揭贷款手续是指按揭贷款额进入出卖人帐户；约定按揭贷款时间建议在一个月以上。买受人在签订合同时，只要考虑充分，条文内容严谨，就可避免纠纷发生，即使发生了纠纷，有相应的条款约定进行处理。

答： 违约责任
关于本条款，笔者特别提醒您注意的是对预期违约的约定，在现存的各种商品房购销合同文本中，即使是由主管部门推行的条款相当善的格式合同当中，对于违约责任也只是做了一般约定，即约定如果开发商不能按期交房，应如何赔偿购房者的经济损失。根据一般的违约条款，购房者只能等到合同约定时间到期后，方可要求赔偿或退款，而这个期间不但包括温长的协商、谈判或是诉讼期限，非常不利于购房者的权利保护。而事先在合同中订立“预期违约”条款后，如果再发生工程的实际进度与约定进度严重不符情况时，购房者可按合同规定提前终止合同，并要求开发商即时赔付经济损失或退还房款。协商不成，可直接采取起诉、仲裁等司法救济方法，这在时间、实体上都更切实保护了购房者的权利。
双方签署《商品房预售合同》后，您**好还应该了解开发商是否在合同订立后３０日内到房产管理部门办理登记、备案手续，以便从程序上保证该合同的法律效力。

答：为了避免过大的交易风险，双方在签约前，必须对房屋产权是否清晰、**款是否由中介监管和违约金数额约定是否合理这三个问题进行明确。
另外，新购房者本身是否有足够的资金，也是签约前必须弄清楚的事情。由此可见，这类交易**好通过诚信度较高的房屋中介公司完成，比较能保障自己的权益。签约之前，应当注意的问题也必须明确，否则合同执行时出现差错，可会造成大麻烦的。

答：根据我国《合同法》相关规定，二手房买卖合同应具备下列条款：
　　（1）当事人的名称或姓名、住所，需要清楚当事人的具体情况，如地址、联系方式，身份证号，需写明是否夫妻财产、共有财产或家庭共同财产。
　　（2）标的　应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修设施，房屋产权的归属，原售房单位是否允许转卖，是否存在房屋出租、房屋抵押的情况，是否有私搭乱建的部分，房屋的物业管理费及其他交费状况，房屋产权证明如何移交，总之，应将房屋的情况作详尽的说明。
　　（3）价款　二手房买卖价格由双方协商，这是合同的主要条款之一，写明价款总额，付款方式、付款条件，如果申请按揭贷款，尾款支付方式等。
　　（4）履行期限地点、方式及税费等费用的承担。
　　（5）违约责任　约定违约的情形，如何承担违约责任，违约金的约定或计算方式，以及约定解决是采用诉讼方式还是仲裁方式。
　　（6）合同生效条款　约定合同生效的条件、时间，合同失效的条件，还可以约定合同解除的条件，及合同失效、无效、终止后财产怎样返还。
　　（7）合同附件　说明合同有哪些附件，附件效力等。
　　（8）担保条款　既可以是卖主对所出卖的房屋无权利瑕疵所做的担保，可以采用保证的担保方式.