商品房在实行住宅质量保证书和住宅使用说明书都有哪些规定呢？

答：（一）房地产开发企业向用户交付销售新建商品房住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。

（二）《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品房承担质量保证的法律性文件，房地产开发企业应按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。

（三）《住宅质量保证书》应当包括以下内容：

①工程质量监督部门检验质量的等级；
②地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；
③正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1年采暖或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
④用户报修的单位，答复和处理的时限。

（四）住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于本规定第五条规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期。国家对工程质量保修期另有规定的，保修期限按国家规定执行。

（五）房地产开发企业向用户交付商品房时，应当有交付验收手续，并由用户对住宅设备、设施的正常运行签字认可。用户验收后自行添置、改动的设施、设备，由用户自行承担维修责任。

（六）《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包括以下内容：开发单位、设计单位、施工单位、委托监理的应注明的监理单位，结构类型，装修、装饰注意事项，上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施安置的说明，有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项，门、窗类型使用注意事项，配电负荷，承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明，其他需要说明的问题。

答：住宅的层数划分的规定：低层住宅为1-3层。多层住宅为4-6层。中高层住宅为7-9层。高层住宅为10-30层。

答：为了保障住房消费者的权益，加强商品房售后服务管理，促进住宅销售，建设部决定在房地产开发企业的商品房销售中实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，即“两书”制度，并于1998年9月1日起实施。
由此，房地产开发企业出售商品房时，必须向消费者提供“两书”。

答：

擅自交付使用新建住宅的建设单位，由市住宅发展局或区、县住宅建设管理部门按照下列规定给予处罚：(1) 新建住宅符合交付使用要求，但未按规定向住宅建设管理部门办理审核申请手续的，责令补办手续。
(2) 新建住宅未按规定纳入住宅竣工配套计划，又未按规定配建市政、公用设施或者不按住宅竣工配套计划配建市政、公用设施的，责令限期补建。逾期未补建的，住宅建设管理部门可组织有关部门采取代为建设措施，由住宅建设单位承担代为建设费用，并按代为建设费用的10%向住宅建设管理部门缴纳管理费；住宅建设管理部门并可按照擅自交付使用的住宅面积处以住宅建设配套费5%~10%的罚款。
(3) 新建住宅未按规定配建公共建筑设施的，责令限期补建，逾期未补建的，征用相应建筑面积的住宅作为未配建公共建筑设施的补偿，并由有关部门落实安排相应的公共建筑设施；无法限期补建的，按照相应的公共建筑设施面积处以住宅建设配套费5%~10%的罚款。
擅自交付使用新建住宅，情节严重的，对具有房地产开发经营资质的住宅建设单位，由房地产管理部门降低或撤销其房地产开发经营资质；对其住宅建设单位，由其上级主管部门对直接责任人员给予行政处分。

答：根据《商品房销售管理规定》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。

答：一般商品房交付与使用时，都应该取得《商品房竣工验收备案证明》，但《商品房买卖合同》有约定交房条件的按合同约定执行。