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热心网友 2013-05-27 浏览:77
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热心网友 2013-05-27
商品房空置率是指报告期商品房空置数量占报告期可供销售、出租商品房数量的比重。报告期可供销售、出租商品房数量等于上一年商品房空置面积和当年房屋竣工面积减去不可销售的面积。商品房空置率是房地产指数的一个重要指标。
在国外,商品房空置率的合理区间一般为3%-10%。如果商品房空置率小平3%,则可供购房者选择的商品房较少,购房者不能买到满意的商品房,不利于房地产市场的发展;
如果商品房空置率大于10%,则商品房空置严重,房地产市场将会出现一系列的问题,乃至影响国民经济正常运行。
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商品房空置率是什么意思?
空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照所依据的房地产市场类型的不同,空置率可以分为存量市场的空置率和增量市场的空置率。房地产存量市场的空置率是指某一时刻空置房面积占全部房屋总面积的比率。但是,空置并不区分房屋的新旧,无论是第一次进入市场的新房屋,还是由于当前房屋使用者迁移后留下的房屋,只要没有确定新的使用者时,都可被视为空置房屋。
房地产增量市场的空置率是指某一时刻新建房屋的空置房屋面积占一段时期新建房屋总面积的比率。这时的空置房仅指第一次进入市场的新房屋。
商品房转预售行为是什么意思?商品房转预售行为合法吗?
得房率是什么意思?得房率是越高越好还是越低越好呢?
得房率是指可供住户支配的面积(也就是套内建筑面积)与每户建筑面积(也就是销售面积)之比。
得房率的计算方法:
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
销售面积(也称套型建筑面积)=套内建筑面积 +分摊的公用建筑面积(俗说“公摊面积”)。
得房率是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时,计算的是建筑面积,所以得房率太低,不实惠;太高,不方便。因为得房率越高,公共部分的面积就越少,住户也会感到压抑。一般,得房率在80%左右比较合适,公共部分既宽敞气派,分摊的面积也不会太多,比较实惠。
一般多层的建筑物得房率为88%,高层的建筑物得房率为72%,而办公楼为55%。
编辑本段影响得房率的几大因素:
影响得房率的**直接原因就是公摊面积的大小。公摊面积包括两部分,其一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用用房和管理用房建筑面积。其二是套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。 具体说来主要体现在几个方面:
1、物业类型。一般来说板式得房率**高,叠式次之,点式则较低。
2、房型结构(几梯几户)。例如一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几,可户数增加了,总套内建筑面积增加了,则每户需要分摊的公用面积就会减小。
3、何种面积不算做公摊面积? 车库、会所等具备独立使用功能的空间;售楼单位自营、自用的房屋;为多栋房屋服务的警卫室、管理用房、设备房等。
4、楼盘形态。一般来说高层得房率**低,小高层次之,多层则得房率较高。
5、公共活动区域大小。一般来说,高品质的物业多建有高挑大堂,宽敞电梯、室内车库,这些都会占用到大量公摊面积,故得房率相对较低。
建筑容积率是什么意思?
建筑容容积率,是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说,建筑容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,建筑容积率直接涉及到居住的舒适度。
房地产容积率是什么意思?
房地产容积率是什么意思?估计很多打算买房小白不知道吧,下面就来了解下吧~
房地产项目规划建设用地范围内全部建筑面积(或者说总建筑面积,包括计算面积的附属建筑物)与规划建设用地面积(总的用地面积)之比,计算公式为:总建筑面积÷总用地面积×100%
例如:总用地面积10000平米,总建筑面积18000平米,则建筑容积率就是1.8 。
一般来说,高层住宅容积率不一概超过5,多层住宅不应该超过3,但是有些项目因为成本原因做不到。
租金回报率是什么意思,怎么计算呢?
租金回报率是指月租房获得租金同房屋价钱的比值。租金回报率衡量产方面投资收益情况。如在房产投资方面,租金回报率是衡量这个楼盘值不值,是否值得投资的一个很重要的指标。因为房屋的售价可能有水分,有泡沫,但租金是不会出现泡沫的,是市场的真实需求。
房地产投资分析的三种方法,可以比较科学地计算出投资买房的收益率,消费者不妨试试。 方法一:租金回报率分析法
公式:(税后月租金-每月物业管理费)× 12/购买房屋总价
这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。
优点:考虑了租金、房价及两种因素的相对关系,是选择“绩优地产”的简捷方法。
弊病:没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据。
对按揭付款不能提供具体的分析。租金回报率法
方法二:租金回报率法
公式:(税后月租金-按揭月供款)× 12 /(首期房款+期房时间内的按揭款)
优点:考虑了租金、价格和前期的主要投入,比租金回报法适用范围更广,可估算资金回收期的长短。
弊病:未考虑前期的其它投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析工具。irr法
方法三:irr法(内部收益率法)
房产投资公式为:irr=累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其它投入+累计按揭款+累计物业管理费(备注:上述公式以按揭为例;
未考虑付息、未考虑中介费支出;累计收益、投入均考虑在投资期范围内)。
优点:irr法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。irr收益率可理解为存银行,只不过我国银行利率按单利计算,而irr则是按复利计算。
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