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热心网友 2013-05-28 浏览:105
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热心网友 2013-05-29
买房时如何砍价:
首先,应清楚中意的物业行情如何。愈明了物业的基本资料,愈能增加变价的筹码。预售房价格可分为表价、低价与成交价三种。表价是销售现场的价格,底价则为发展商委托销售公司销售的**后底线,两者之间并无固定价差,基本上每平方米有几十到几百元的差距。而成交价则是经过买卖双方交战,在你情我愿的情况下成交的价格。在市场大的情况相同、房屋买卖条件无二的情况下,善于议价者,其成交价可能出现比发展商底价低的数字。可见,增强议价能力就显得格外重要。
一般来说,发展商在定房价时,是以总成本加上利润及应缴税费等。房屋成本主要包括土地、建筑、营销等费用,以及证照费用、媒体广告、利息负担及预估销售期间合理的空置率。当然,房地产具有独特性,售价随着物业的个别因素、区域因素与销售时机而有所变动,故应视区域内其他类似产品的价格作为参考。
掌握了房价应如何判定,面对业务人员的开价又应如何“应战”呢?大多数的业务员对各种杀价均有说辞。但业务人员对各种杀价均有说辞。但业务人员基于业绩压力,均会在权限范围内尽量达到交易。前提是,要购房人喜欢物业,对产品认同,也就是要让业务员感受到购房人的诚意。
购房人除展现诚意外,如购买预售房,应清楚预售房的游戏规则。预售中心在销售过程中,对价格的收放是灵活运用的。如楼房推出后,有时会突然推出个别价格较低的房子,此时,该房子的议价空间会拉大,但房子成交比为8:1时,业务员守价会守得比较紧,议价空间相对缩小。
在买卖双方的议价中,销售人员**初会基于预售房有某些不足之处,当购房者提出让价要求时,会先在权限内每平方米让出几十元。若购房人出价与房价落差大,销售人员是否才会请业务主管心甘情愿让价呢?购房人从挑剔产品着手,如对公共设施的计算、相关管线的设计、营造成本等方面提出合理的看法,或对房屋朝向、住家环境、电梯数量等可以挑出有道理的毛病后,主管可能会让价的。
在现房方面,购房者宜把握两个关键,一为交房前,发展商不敢大幅降价,避免交房时横生纠纷。二为大型房屋买卖因户数多,如降价对多数已购客户无法交代,而小型房屋买卖交易摆平,故降价幅度可以拉大。
购房人如何进一步杀价,有三点建议:
一.购房人可集体购房,采取以量制价方式,达到杀价目的。
二.要求发展商提供赠品,或将赠品等级提高,如空调机要求换为分体式及制冷及制冷能力大的。
三.由于新建房屋已实体可见,故可挑剔品质,如规划、建设、卫浴、瓷砖等细致环节,已达到杀价目的。
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买房的时候怎么砍价?
买房时如何砍价:
首先,应清楚中意的物业行情如何。愈明了物业的基本资料,愈能增加变价的筹码。预售房价格可分为表价、低价与成交价三种。表价是销售现场的价格,底价则为发展商委托销售公司销售的**后底线,两者之间并无固定价差,基本上每平方米有几十到几百元的差距。而成交价则是经过买卖双方交战,在你情我愿的情况下成交的价格。在市场大的情况相同、房屋买卖条件无二的情况下,善于议价者,其成交价可能出现比发展商底价低的数字。可见,增强议价能力就显得格外重要。
一般来说,发展商在定房价时,是以总成本加上利润及应缴税费等。房屋成本主要包括土地、建筑、营销等费用,以及证照费用、媒体广告、利息负担及预估销售期间合理的空置率。当然,房地产具有独特性,售价随着物业的个别因素、区域因素与销售时机而有所变动,故应视区域内其他类似产品的价格作为参考。
掌握了房价应如何判定,面对业务人员的开价又应如何“应战”呢?大多数的业务员对各种杀价均有说辞。但业务人员对各种杀价均有说辞。但业务人员基于业绩压力,均会在权限范围内尽量达到交易。前提是,要购房人喜欢物业,对产品认同,也就是要让业务员感受到购房人的诚意。
购房人除展现诚意外,如购买预售房,应清楚预售房的游戏规则。预售中心在销售过程中,对价格的收放是灵活运用的。如楼房推出后,有时会突然推出个别价格较低的房子,此时,该房子的议价空间会拉大,但房子成交比为8:1时,业务员守价会守得比较紧,议价空间相对缩小。
在买卖双方的议价中,销售人员**初会基于预售房有某些不足之处,当购房者提出让价要求时,会先在权限内每平方米让出几十元。若购房人出价与房价落差大,销售人员是否才会请业务主管心甘情愿让价呢?购房人从挑剔产品着手,如对公共设施的计算、相关管线的设计、营造成本等方面提出合理的看法,或对房屋朝向、住家环境、电梯数量等可以挑出有道理的毛病后,主管可能会让价的。
在现房方面,购房者宜把握两个关键,一为交房前,发展商不敢大幅降价,避免交房时横生纠纷。二为大型房屋买卖因户数多,如降价对多数已购客户无法交代,而小型房屋买卖交易摆平,故降价幅度可以拉大。
购房人如何进一步杀价,有三点建议:
一.购房人可集体购房,采取以量制价方式,达到杀价目的。
二.要求发展商提供赠品,或将赠品等级提高,如空调机要求换为分体式及制冷及制冷能力大的。
三.由于新建房屋已实体可见,故可挑剔品质,如规划、建设、卫浴、瓷砖等细致环节,已达到杀价目的。
买房怎么砍价?买房砍价有哪些技巧?
买房过招新对策:
第一招:多听、多看、多提问
到售楼现场后要多听售楼人员的介绍,不要打断对方的介绍并马上进行洽谈;
另外多看模型、样板房、说明书,充分了解产品;等到洽谈时要多提问(可以事先准备提问内容),售楼人员回答不准确或比较含糊时,要紧追不舍,不要轻易放过。
第二招:沉默是金
有经验的售楼人员一般喜欢充分了解购房者的需求,知己知彼后加以引导,这样购房者往往比较被动,所以购房者在洽谈时要尽量保持沉默,让售楼人员多讲话、多介绍,而不将自己的底牌过早亮出,这样可以始终处于比较有利的位置。
第三招:敢于说“不”
优秀的销售人员往往会提出选择性的问题来让购房者回答,而往往任何一种回答对你都不是很有利,因此购房者要学会说“不”。
第四招:分头出击,火力侦察
遇到比较满意的房子,除了购房者自己参与洽谈外,也可以让家人一起参与,但需分别前往洽谈。
购房者和家人在不同时间分别和不同的销售人员谈,往往可以得到不同的信息、不同的优惠,这样就可以**理想的价格成交。
第五招:避免因小失大
如果购房者的洽谈过分顺利时,就要冷静地想想为什么。如销售员很爽快地答应了自己的折扣要求,要想一下他是否还有更低的底价没有透露?还是这套房有其他问题,销售员急于脱手。
第六招:不要轻信涨价
经常会听到购房者说:“我的房子是涨价前买到的。”目前流行的销售技巧中,涨价成了促使顾客尽快成交的手段之一。这时候要分析一下了,首先,购房者要看一下是否真涨;其次要看一下涨多少。有些发展商明着涨价,其实暗中给折扣。
第七招:不要冲动抢购
购房是人生大事,谁也不会感情用事地去抢购,当购房现场出现抢购现象时,购房者尤其要冷静,要以自己为中心,不要轻信抢购,多坐一会,看个究竟。
第八招:不要怕欠人情
有时购房者会因为销售人员不知疲倦的热情服务而觉得欠了对方的人情,而在谈判中不断让步,其实顾客才永远是上帝。
第九招:搜集信息,广泛联络
前面提过销售人员向买方出示客户来访记录、购房意向书等,说明多少人来看楼、多少人有购房意向,公开挂出售楼成绩表,说明哪些已签约售出、哪些已付定金即将成交。
这时候,购房者应设法取得联系,了解这个楼盘过去的成交价或意向定价以及房屋情况,并与自己意欲购买的房屋进行比较。
如有可能,则与他们结成同盟,共同向卖方施压。
第十招:注意服饰行头
房产营销人员对每一位客户的服饰举止都十分注意,因为服饰反映出人的性格、身份和地位、收入水平。
如果一个衣衫褴褛、言语粗俗的人去买房,很可能会被销售人员误解来意,或者使售楼人员产生这样的担心:这种人入住会不会降低楼盘的品位,影响其他业主,因而在价格上寸步不让。
购房者上门谈判时乘坐的交通工具与服饰具有同样的功效。驾驶自备轿车与骑自行车给营销人员的印象是不会相同的。
第十一招:时间选择有差别
在上午还是下午,正常上班时间还是双休日谈判,效果也有差别。
一大早就上门,说明买方的诚意,但也暴露出急切的心理。一般第一次正式谈判不要安排在上午,因为上午售楼人员精力充沛,期望也高,不容易迁就买方。在双休日、节假日也不要进行关键场次的谈判,这个时间卖方决策人物可能不在场,卖方不会在拍板人不在时作出**大的让步。
另外,在销售高峰时**好不要进行实质性的谈判,这时售楼人员心气很高,不会作太大的让步,除非是削价清盘。
买房谈判技巧有哪些?
现场气氛有玄机:
开发商常常利用过去的优良业绩,制造非常热销的现场气氛,以此促进签约。或施以小恩小惠,形成卖方的人情,令买方感动。
据了解,开发商制造业务热烈场面的方法一般有如下几种:
(1)向买方出示客户来访记录、购房意向书等,说明多少人来看楼、多少人有购房意向;
(2)公开挂出售楼业绩表,说明哪些已签约售出、哪些已付定金即将成交;
(3)请人“撬”边,让一些人冒充购房者前来看房,不断赞美房屋,渲染气氛,甚至假意付定签约;
(4)电话自打自听,卖方内部人员互打电话,售楼人员故意大声与购房者说话,让买方听到;
(5)每遇成交,全体销售人员便起立鼓掌,大声唱和,鼓动买方盲目跟风;
(6)在广告上或现场宣布:“即将涨价,**后一次便宜机会”;
(7)故意声称:“只有**后一套(或几套),错此良机,终生后悔”。
购买房屋的全款发票什么时候才开具?
买房购房合同什么时候签?
假如我现在开始交公积金,买房的时候,可以享受公积金贷款吗?
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