什么是房地产投资？房地产投资有哪些过程？

答：

所谓房地产投资，是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。

房地产投资过程主要有以下几个阶段：

一、投资分析

房地产经济活动，是个大量资金运动的过程，一旦作出投资决定，资金的投入就是一个难以逆转的持续过程。

1.市场分析。

市场分析的重点在于估计市场对于投资计划中拟开发成为房地产商品的需求强度以及竞争环境的分析。

2.财务分析。

投资者经由市场分析估计未来房地产的收益，进而估计出未来的现金流量。

3.可行性分析。

可行性分析是一个综合的步骤。投资者除了利用前述市场分析与财务分析的结果，研究和判断其可行性外，还要进行相关的建筑与土地使用等法规限制的研究，以了解投资计划在法规限制上是否可行，以及目前的产权形式与产权的取得是否可行。

二、土地开发权的获得

这一过程中包括土地使用权或产权的取得与议价程序。当在计划时期确定投资计划可行后，土地使用权以何种形式取得乃是投资者接下来考虑的要点，如完全买断，还是合作开发，或是部分使用权(如地上权)，或长期租赁等。

在确定产权形式的同时，要进行的是获得土地的程序及与土地所有者议价的程序，以确定产权的取得成本。在这一过程中，是从一级市场通过批租形式获得土地，还是从二级市场购得土地，其具体法律手续各有差异，必须搞清楚其中的每一个环节，以免产生不必要的纠纷。此外，由于房地产为良好的担保品，而且其取得成本通常非常巨大，因此大多数的投资者皆运用财务杠杆以取得房地产产权，也就是向金融机构融资以取得资金。不同的金融单位其信用成本与融资条件不同，因此在进行融资活动时，要详细评估投资计划与各种融资机会，以选择**有利的融资方式。

三、房地产建设开发

在房地产开发中，首先要取得政府立项和规划的许可。立项和规划涉及到资金运作及水、电、煤、路等各项配套条件，是一个相当繁杂但又十分重要的工作。在房地产整个开发过程中，其与投资决策、土地使用权获得一起又称为开发前期工作时期。

在上述前期工作完成之后，方可进入实质性的建设开发阶段。以后的工作为根据规划及开发要求进行设计，然后寻找建筑商进行营造。在整个营造过程中，投资者又必须进行必要的监督或委托监理公司进行建设监理。由于开发所需要的资金相当庞大，因此在大多数的情况下，投资者仍须向金融机构融资以取得资金。此时，融资活动又成为一项重要的工作，如何取得与选择有利的融资机会与融资条件，以保证建设开发进度及按时竣工完成，成为此时融资活动的主要目标。

四、房地产销售经营

在房地产销售阶段主要的工作，包括：

1.是必须有完善的营销规划。

包括确定目标市场的购买者，拟定适当的营销策略及营销组织以求顺利销售。

2.是实际的销售活动，

包括根据市场状况及可能条件采取的各种促销手段，以及如签约、收取订金、过户登记等具体手续。

3.为融资活动的进行。

由于房地产金额庞大，在促销的过程中，常常需要替买者安排有利的融资计划以吸引买者，因此融资特别是购房抵押贷款及各项分期付款的活动也会成为这一阶段的重要工作。

在这一阶段中，某些已开发完成的房地产，如果不是以销售为目的，或者因销售状况不理想，也可以把这部分房地产作为物业进行经营，即以经营谋利为目的。经营的形态主要分为两大类：

1.是将房地产出租给他人，并定期收取租金获取收益。这类租赁的经营形态，投资者负担的管理成本较低，收益固定且风险较小，但是一般而言报酬可能较低。

2.则是由投资者自己经营管理，此时投资者可能获取较高的报酬，但却须自行负担营运的风险，而且收益亦不稳定。已开发完成的房地产，在经营阶段要依据不同的经营形态，采取不同的管理活动，如维修、更新、保全、各种费用税金的缴纳与各种收入的收取、以及实际从事营业的必要管理活动等。

此外，由于房地产是价高耐用的特殊商品，其维修物业管理不仅是房地产商品售后服务的必需，而且物业管理本身也已成为房地产整体开发中不可或缺的组成部分。因此，采取何种物业管理方法及如何真正搞好物业管理，也是房地产整个投资过程中必须认真考虑的。

答：房地产税对象的税种共六种，分别是房产税、城市房地产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和契税。
　　房产税和城市房地产税：以房屋为征税对象。房产税的计税依据是房屋计税价值或房产的出租收入。
　　城镇土地使用税：以土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据。
　　土地增值税：以土地和地上建筑物为征税对象。以增值额为计税依据。
　　耕地占用税：以纳税人实际占用的耕地面积计税，按照规定税额一次性征收。
　　契税：以转移土地、房屋使用权的行为为征税对象。以成交价格为计税依据。

答：在房屋竣工验收之后交付购房者之前，由房地产开发商向房地产管理部门申请初始登记，对符合规定的申请。房地产管理部门应当在受理登记申请起30天内作出准予登记的决定，颁发房地产权证，即大产证。 对新建商品房，法律规定可由合同一方申请小产证。小产证即将房地产开发商取得大产证的房地产分割以后，由购房者取得的房地产权证。

答：红皮《房地产证》用于记载市场商品房地产，权利人可完全享有该房地产的占有、使用、收益、处分权利。绿皮《房地产证》用于记载非市场商品房地产。凡绿皮《房地产证》记载的房地产，一律不得买卖，需抵押或者出租的，要按照有关规定办理。但需要注意，房地产证封皮的颜色并非是判断房地产性质的依据。

答：交通便利才是好
　　买房要是自己住，那交通很重要。房子再好，如果交通不便，车都开不出，那样的房子买了就是个麻烦。

　还是尽量买品牌
　　买房前，一定要做足功课，对自己的购房需求有个充分的了解。一般来说，价格差不多的房子，还是选择品牌开发商的会比较好，品质有保证。品牌开发商的楼盘户型一般都还可以，配套也比较成熟，而且品牌楼盘质量和物业服务也比较有保障。

　　寻找中低价位的新热点区域

可预期的地段，性价比高
　想买性价比高的房子，可以选择一些预期地段。这些未成熟地段的房子还有个好处，很多户型都有赠送面积。

买房要看准市场大势
现在买房，不管是自己住的还是投资的，都希望买到能增值的房，所以不管是买自住房还是想投资，市场大势要看准。

　　现在的房价太高，高得离谱了，所以现在买房还是不太适合的。不过如果是急着要买房入住，那也只能买了，不过买的时候可以尽量买符合市场环境需求的。对于这些买房者来说，在买房时得重点关注开发商品牌，房子的品质很要紧，另外地段也比较重要。

答： 房地产权属强调权利与权利主体的联系。