房改房有哪些相关政策？

房改房相关政策

一、已购公有住房上市需知 A、何谓公有住房?又何谓公有住房上市?

公有住房是指职工已按照国家住房制度改革政策购买的公有住房;而公有住房上市是指已购公有住房依法出售、交换、出租的行为。

B、已购公有住房必须具备什么条件才可出售、交换及赠与?已购公有住房具备下列条件的可以出售、交换、赠与：

1.已取得房地产权证;

2.出售的，已按揭准价或成本价付清房款;

3.交换、赠与的，已按成本价付清房款;

4.交纳应分摊共有建筑面积价款;

5.已按规定交纳国有土地使用权出让金;

已购公有住房已按标准价或成本价付清房款，取得房地产权证的，可以抵押、出租。

C、未分摊的共有建筑面积的已购公有住房在出售、交换及赠与时，须作什么安排?

1.未分摊共有建筑面积的已购公有住房出售、交换、赠与时，需经广州市房地产测绘所测量计算属于该房屋分摊的共有建筑面积;

2.对于10层以上(包括10层)的高层建筑，分摊的共有建筑面积，由产权人以该面积的交易评估价的20%向原产权单位购买;

3.对于10层以下的多层建筑，分摊的共有建筑面积，由产权人以该面积的交易评估价的10%向原产权单位购买;

4.原产权单位已撤消的，该房款应交付其上级主管部门;无上级主管部门的，应交付广州市住房制度改革办公室;

5.以上收入应全额存入广州市住房制度改革办公室在银行开设的单位住房基金专户管理;

6.已购公有住房应分摊共有建筑面积的测量费用，由收取共有分摊建筑面积价款的单位负责;

7.已购买所分摊共有建筑面积的已购公有住房出售、交换、赠与时，所得价款应全额归原产权人。

D、出售、交换及赠与已购公有住房需要缴交什么费用?

1、已购公有住房出售、交换、赠与的，产权人应按交易评估价格的1%缴纳国有土地使用权出让金;

2.原产权单位已缴纳国有土地使用权出让金的，产权人应补交的国有土地使用权出让金向原产权单位交纳;

3.已购公有住房上市时，应当依照国家、省、市的有关规定征收税费，但交易时免征营业税(及其附征的城市建设税、教育费附加等)、土地增值税;

4、自住满5年以上的，免征个人所得税。

E、何种公有住房不得出售、交换及赠与?下列已购公有住房不得上市：

1.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制房地产权利的;

2.在市房屋拆迁主管机关拆迁公告范围内的;

3.产权共有的房屋，其他共有人不同意上市的;

4.违反产权人与原产权单位购房约定的;

5.国家、省、市规定不能上市的。

F、已购公有住房在出售、交换及赠与时的各项注意事项：

1.经广州市住房制度改革办公室核准;

2.按出售、交换、赠与、抵押、出租的有关法律、法规，办理交易过户、产权登记、租赁登记手续;

3.出售以标准价购买的已购公有住房时，卖方应在办理交易确认后30日内，把出售中属于原产权单位收益的部分存入基金专户，方可办理产权转移登记;

4.已购公有住房出售时，交易双方应如实申报成交价格，在同等条件下，原产权单位有优先购买权;

5.原产权单位应自收到广州市房地产交易所发出的书面通知书之日起10日内作出书面答覆，并办理交易手续;

6.逾期不答覆或不办理交易手续的，视为放弃优先购买权;

7.已购公有住房中超过本人职务住房面积分配标准部分，已按市场价购买的，出售时该超标部分免缴国有土地使用权出让金;

8.已购公有住房出售时，产权人原是以成本价购买的，增值部分全部归个人所有;

9.以标准价购买的，增值额的80%归个人所有，20%交回原产权单位，纳入广州市住房制度改革办公室在银行开设的单位住房基金专户管理;

10.已购公有住房相互交换，或者与商品房、私房交换的，按广州市房地产交易所的评估价格计价，并按规定缴纳有关交易税费;

11.已购公有住房上市后，原产权人及其配偶不得再享受按福利优惠政策分配、租住、购买公有住房。

房改房过户费用一览表

出售已购公有住房需缴税费：

卖方：

1.按房屋售价的0.5%缴交交易手续费;

2.按房屋售价的0.05%缴交印花税;

3.按交易评估价格的1%缴纳国有土地出让金;

4.按规定缴交个人所得税(自住满5年以上的，免征个人所得税)。

买方：

1、按房屋售价的0.3%缴交交易手续费;

2.按房屋售价的0.05%收缴交交易手续费;

3.按房屋售价的3%缴交契税。

●房改房过户流程

1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

●房改房过户所要材料

双方准备资料(全款)

产权证过户材料:旧产权证、买卖契约、权属申请登记表

卖方：身份证、授权委托公证书(在卖方不能到场时可授权他人代办)

买方：身份证、一张委托书(在买方不能到场时可授权他人代办)

注：在办理产权证过户时，要先配图

土地证过户：当新的产权证办理出件后便可到土地局办理土地证的过户手续了

材料：新产权证(原、复印件)、买卖契约、老土地证原件、产权人身份证

(原、复印件)

注：若产权人不能亲自办理土地证可委托他人办理，委托人需提供本人身份证(原、复印件)、土地登记委托书

什么是房改房?是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。

房改房产权分为三个级别：成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。

成本价的产权属于完全产权，再上市交易时如果与单位没有特殊约定的，则不需经过原产权单位同意直接交易，但该产权的房屋不能办理赠与。
具体的交易方式与经济适用住房再上市时相同。

标准价产权由于购买者只拥有房屋94%的产权，所以其在处置和收益上就会受到一定的限制。该房屋再上市交易时，由于原产权单位拥有优先购买权，所以需要征得原产权单位的同意，并且交易后，其收益需按照比例进行分成。
不过，如果该产权人不想与单位进行收益分成，产权人也可以向原产权单位补齐标准价和成本价的差额，将标准价变成成本价，就可以拥有房屋全部产权，与成本价交易方式一样了。

标准价优惠是比标准价更优惠的一种方式，拥有这种产权的产权人只拥有房屋的部分产权，原产权单位拥有部分价值份额，产权人要想再上市交易时，与标准价产权再交易是一样的。

买卖房改房时应该注意哪些问题

在房改房交易中，买家面对的都是资讯不太明朗的，为消除交易风险，在此提醒买家需特别注意以下关键环节：

(一)了解产权可靠性。

确认产权的房主是否与卖房人是同一人，可到房管部门查询产权证的真实性，要确认原单位是否允许转卖并了解房屋的性质。一定要确认原单位是否同意出让，因为大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，并了解是否已经按成本价补足分摊费用。

(二)确认登记的面积、使用期限。

在房产证中，产权证上一般标明的是建筑面积、户型、土地使用期限、是否已补分摊。另外，土地出让金也是房改房必须交付的一项相关费用，这是由原业主支付的。

(三)清楚房屋背景与周边环境。

买家须了解该房改房是否欠交物业管理费以及水电煤气费用，或者房屋是否抵押给银行。如有配套设施的，要现场使用以确认是否有损坏，观察户内外电线是否有老化现象，小区绿化保安情况以及住宅电梯质量等。

(四)确定房价的合理性。

通过对市场上房屋买卖交易信息反复比较判断房屋的价值，买家还要多留意媒体信息、广告、宣传，然后与自己所意属的房屋进行比较。

(五)慎重办理交易过户手续。

办理交易过户手续是房屋买卖的**后环节也是**重要的一关，不要轻易先交钱再过户或者先过户再交钱。产权过户须报经房屋土地管理部门办理完毕才算是完成过户手续，对买方来说，产权过户手续完成后房屋产权才真正属于购买方，在此之前，卖方随时可能毁约。

如果买房在办理手续过程中真的遇见卖方毁约，或是出现过户后不交钱等问题时，应当在律师的帮助下进行维权。另外双方当事人可以将房款暂时交由律师或是中介代为保管，待过户手续完成后，再尤其转交给卖方，这样可以避免的风险的发生。

什么样的“房改房”才能买?消费者应该注意哪些环节呢?

一、弄清“房改房”产权

“房改房”不同于商品房，消费者往往要面对情况多样且资讯不太明朗的“个体”，在实施交易之前，弄清房改房“产权”是房屋买卖的“必修课”。

通过了解，二手房市场上的“房改房”无外乎两种：完全产权和部分产权。形成这两种“房改房”的原因，要追溯至当年的房改政策，当年职工参加房改购买房屋时，有市场价、成本价和标准价购房三种选择，这三种价格出示的手续是有区别的，在购买“房改房”之前一定要调查清楚，做到心中有数。当年按市场价购房的，产权归个人所有，可以随时上市交易;按成本价购房的，产权归个人，但一般5年后才能进入市场交易，交易前要交纳土地出让金;按标准价购房的，职工拥有部分产权，具体按照当年标准价占成本价的比重来确定。

1998年以前，许多职工都是按标准价购买的住房，按相关规定，以标准价购得的“房改房”上市时，应先补足标准价和成本价之间的差价。消费者在购买这种二手“房改房”时，要确认该房屋是否已按照成本价补足差价。

据了解，并非所有“房改房”都可以上市交易，比如军队、保密单位、教育部直属高校的“房改房”，目前还不可以随便出售。

二、看看房子有无“前科”

和二手商品房买卖一样，消费者同样要弄清“房改房”的即时信息，并对房屋所有人的情况有大致的了解。“房改房”的真实“年龄”究竟有多大，消费者往往难以辨别，据专家介绍，“房改房”不像商品房那样，在土地证上标示出土地明确的使用年限，只有在上市成交变成私房并补交土地出让金后，才会按照补交出让金的时间开始计算70年产权，但并不意味着“房改房”就成了新房子。

这样来看，从产权证上看不出“房改房”的真实“年龄”，如果此套房屋几易其手，房屋的实际“年龄”不就无从查起了吗?

事实并非如此，消费者可以根据房产证和户主的相关证件，到房管局交易大厅查询该房屋的档案，这样可以确定“房改房”的实际“年龄”。

同时，在房管局交易大厅我们还可以查询到“房改房”的即时信息以及户主所享有的优惠政策。

通过查询，消费者可以了解到此套“房改房”是否存在被查封和抵押的情况，并能够查询到户主个人或与他人以共有的形式，实际拥有几套“房改房”的信息。

如若房屋存在查封或抵押，户主个人或与他人以共有的形式拥有一套以上“房改房”，则此套房屋无法办理过户手续。

据了解，影响“房改房”上市交易的还有一个问题也很关键，那就是户主享有房改政策是否超标的问题，按国家规定，初级职称享受80m
2、中级职称100m
2、高级职称120m2的房改政策，因此房屋在上市交易时还应按成本价补足差价。