申请期房贷款抵押评估的内容有哪些？

2 、评估抵押物的抵押价值。
（1）关于估价时点。虽然房地产抵押价值的评估时希望了解的是当抵押人不履行债务、抵押权人依法以提供担保的房地产折价或者拍卖、变卖该房地产时，该房地产所能实现的客观合理价格折算到设定抵押时的价值，但由于这种预期价值评估难以准确把握，实际评估的抵押价值是房地产设定抵押权时的价值。由前面的分析可知，预售商品房贷款抵押评估时，估价对象的状况为未来某时点（估价对象房地产竣工时点）的状况，房地产的市场状况为现在（抵押权设定时）的状况。可见，房地产的市场状况与估价对象的状况不在同一时点。值得注意的是，预售商品房贷款抵押物的评估不同于在建工程的评估。在建工程评估中，估价对象的状况及房地产的市场状况均为估价时点时的状况，即房地产的市场状况与估价对象的状况处在同一时点。
（2）关于建筑面积售商品房贷款抵押评估中经常遇到的一个问题是，实际建筑面积超过《建设工程规划许可证》规定的面积的情况。遵循房地产估价中的合法原则，应根据不同的情况进行处理；
①已经规划部门同意，并补交了相关费用的，可按规划部门**终确定的建筑面积进行评估；
②已经规划部门处理，尚需补交费用的，应扣除该项费用，并在估价报告中说明；
③未经规划部门同意的，按《建设工程规划许可证》上规定的建筑面积考虑，并在估价报告中说明超面积部分的不合法性。

3、对预售商品房的工程形象进度和完成投资额进行审查按照中国人民银行发布的《关于规范住房金融业务的通知》要求，借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须是在多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二的条件下销售综上所述，房地产预售商品房贷款抵押物的评估报告中，重点应揭示抵押物的报建手续是否齐全、合法，提成示贷款银行注意有关抵押物的风险因素，给出在设定抵押权时的客观、合理的市场价值，对抵押物的有关建筑面积公摊的技术经济指标，其他规划内容以及工程形象进度进行核实和披露。

（一）商品房买卖合同内容异于认购书内容

商品房交易通常采用先签认购书后签商品房买卖合同的方式，从性质上讲商品房认购书属带未决条款的预约。由于合同主要条款已经确定，合同已经成立，对未决事项双方应继续谈判以签订本约。如果开发商提供的格式合同与认购书条款不一致，或者商品房买卖合同条款不合理，此时买方有权拒签，并要求返还定金。

（二）开发商未取得相应的批准、证件

《城市房地产管理法》第44条规定对商品房预售限定了严格的条件，其中取得商品房预售许可证是开发商预售的前提。如果开发商没有取得预售许可证进行预售，所签订的合同则没有法律效力，业主有权要求退房。

（三）开发商单方变更规划

在签订商品房买卖合同后，如果开发商未经买方同意单方变更朝向、面积、户型等规划、设计，买方有权要求解除合同，并要求开发商支付相应赔偿金。

（四）按揭未获批准

《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十三条规定，因不可归责于买方的事由导致不能签订商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，买方有权请求解除合同。

（五）先卖后抵、一房二卖或先抵后卖

《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第八条、第九条明确规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，或商品房买卖合同签订后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，或隐瞒所售房屋已经抵押的事实，买受人有权要求解除或撤销合同并要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿。

（六）面积误差

《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十四条明确规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或建筑面积与合同约定面积不符，合同对此有约定的，依约定处理；如无约定，则面积误差比绝对值超过3％，买受人有权请求解除合同。

（七）质量瑕疵

《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十二条、第十三条明确规定，如果房屋主体结构质量不合格或者房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权解除合同，并要求赔偿损失。

（八）拆迁补偿安置房屋

《**高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第九条明确规定，出卖人故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋事实的，买受人有权要求退房，并可向出卖人主张不超过已付购房款一倍的赔偿。

（九）迟延交房

实践中，开发商通常通过在商品房买卖合同中约定较低的交房条件(如交房条件不是取得竣工验收备案，而是单项验收合格等)进行规避。

（十）逾期办证

商品房买卖合同通常会对办证期限作出明确约定，如果因开发商原因致使超过办证期限未取得房产证，买方有权选择退房并要求开发商支付赔偿金。对此开发商一般通过签订商品房买卖合同时设定相当长的办证时间(如签订本合同之日起500天)进行规避。