签订《商品房认购书》之前应该审查的文件有哪些？

答：

《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》、《房屋所有权证》、《建筑工程竣工验收备案表》、《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》。

　一定要审查原件，审查上述文件时一定要要求开发商提供原件，不能仅看复印件。这些证件大多包含附页和附件，里面记载着抵押权状况、年检情况、平面图、规划图等，如果仅复印第1-2页，则无法获得完整的信息，导致自己的权益受损。同时，复印件也比较容易被涂改或造假。

答：

1、谨慎对待销售人员的宣传，为了订单背后的提成，销售人员会使出“浑身解数”，请您一定要谨慎分析销售人员的促销手段，无论是“**后一套”还是“明天就涨价”，无论是“小区配套完善”还是“智能管理”，无论是“超大楼间距”还是“60％绿化率”，都请您保持冷静，不要因为一时头脑发热而被“套牢”。

2、交钱之前请三思，为了**大限度保护自己的利益，建议您在把钱款交出去的时候一定要“三思”。而且在定金交付之前，《商品房认购书》中的定金条款并不生效，因此如果您在已经签订了《商品房认购书》之后，但是尚未交付钱款之前改变主意，《商品房认购书》又没有约定其他惩罚性条款的情况下，您还可以选择及时抽身，这个时候开发商或销售公司无权要求或起诉您支付钱款。

3、签订《商品房认购书》并非必经程序，虽然很多楼盘都要求购房者签订《商品房认购书》，但从法律上讲，签订《商品房认购书》并不是房屋买卖的必经程序，购房者可以争取直接与开发商就《商品房买卖合同》及合同全部附件（包括补充协议）等内容进行协商，双方达成一致意见后直接签订《商品房买卖合同》。

4、把“诱饵”写进《商品房认购书》，销售人员往往会以“优惠价格”、“保留房号”等诱饵引诱购房者签订《商品房认购书》，但有时**终难以兑现。购房者签订《商品房认购书》的目的恰恰在于销售人员的这些“诱饵”，为了防止口说无凭，建议您将这些内容明确写入《商品房认购书》，并明确约定一旦这些约定不能实现的后果。

5、约定《商品房认购书》“退出”条款，由于签订《商品房认购书》时，楼盘的一些细节尚未明确，《商品房买卖合同》的很多条款都没有明确，很多不确定性因素都可能导致难以签订《商品房买卖合同》，例如申请贷款不被批准等，因此必须约定“退出”条款，以保证在自己没有过错的时候能够随时“退出”。具体条款可以这样拟定：如果购房者与开发商因商品房买卖合同或者补充协议的具体条款存在分歧，不能达成一致意见的，或者由于购房者其他合理原因致使购房者不能购买认购房屋的，购房者有权放弃认购房屋，开发商应在收到购房者发出的书面通知之后的巧日内将购房者所交认购金或定金全部返还。

答：

5、约定《商品房认购书》“退出”条款，由于签订《商品房认购书》时，楼盘的一些细节尚未明确，《商品房买卖合同》的很多条款都没有明确，很多不确定性因素都可能导致难以签订《商品房买卖合同》，例如申请贷款不被批准等，因此必须约定“退出”条款，以保证在自己没有过错的时候能够随时“退出”。具体条款可以这样拟定：如果购房者与开发商因商品房买卖合同或者补充协议的具体条款存在分歧，不能达成一致意见的，或者由于购房者其他合理原因致使购房者不能购买认购房屋的，购房者有权放弃认购房屋，开发商应在收到购房者发出的书面通知之后的巧日内将购房者所交认购金或定金全部返还。

6、尽量不交“定金”，尤其是如果您还没有下定**后的决心要买这套房子的话，一定不要交“定金”，可以交订金、预付款、预订款、诚意金、担保金、保证金、订约金、押金等。为了更容易“抽身退出”，请尽量不要交“定金”。

7、避免“没收”条款，尽管没有约定收取“定金”，如果《商品房认购书》中约定一旦您不签订“所收预付款将不予返还”，这种“没收”条款依然会导致您无法拿回自己所交的钱款。

8、抓住对方违约，一旦开发商或销售公司出现违约，一定要抓住机会，要求开发商或销售公司解除《商品房认购书》，并全额退还已经收取的款项，如果是定金，还可以要求双倍返还。为了能够顺利抓住开发商或销售公司的违约行为，需要您在《商品房认购书》中详细约定开发商或销售公司收取“定金”或“预付款”的目的，并把销售人员的承诺写人，这样一旦出现违反约定的情况，才能够底气十足地要求对方返还款项。

9、尽量利用“不可归责于当事人双方的事由”，尽量找出“不可归责于当事人双方的事由”作为不签约的原因，例如规划的变更、双方就《商品房买卖合同》的条款难以达成一致、收入骤减、银行无正当理由不发放贷款等。一旦发生类似原因，就可以以此为由，要求返还已经交付的定金了。

答：

一定要明确约定违约责任的数额，如是定金应约定双倍返还，如是预付款可以约定除全额返还以外还要支付一定比例的违约金。

1、《商品房认购书》的名称比较多样，一般包括商品房认购书、定购书、预订书等形式，还包括买卖房屋的意向书、允诺书、定金收据、预付款收据等。

2、如果购买房屋的心意已决，不妨将商品房买卖合同应具备的主要条款都写入《商品房认购书》，争取让《商品房认购书》直接转化为《商品房买卖合同》，免去中间的

3、避免在《商品房认购书》中约定过于详细，防止《商品房认购书》直接转化成《商品房买卖合同》，令自己难以“退出”。

答：

商品房买卖合同公证所需的资料包括：
(1)当事人的身份证明，如法人营业执照，法定代表人身份证明、护照、(港澳台胞)回乡证等，港澳办、台办、侨办出具的身份证明，委托书及代理人身份证明。
(2)房地产权证或国有土地使用证(期房)。
(3)内(外)销商品房预售许可证(期房)。
(4)建设工程规划许可证(期房)。
(5)房地产权证或房屋所有权证和国有土地使用证(现房)。
(6)内(外)销商品房预售(出售)合同(商品房首次交易)或房屋买卖合同(二手房交易)。
(7)国家机关、团体，国有企业应提供上级主管部门批准购房的书面证明，事业单位需提供上级主管部门同意购房的书面证明，集体企业应提供职工代表大会同意购房的决议，有限责任公司和股份有限公司应提供董事会同意购房的决议。
(8)付款凭证。
(9)原来的购房合同，契税凭证(二手房)。
(10)其他应提供的材料。

答：国有土地使用权证，建设工程规划许可证，建设用地规划许可证，施工许可证，房屋预售许可证。上述五证其实**关键的是**后一项，因为没有前四项，是不可能发第五项的。