深圳二手房买卖流程是怎样的?在考虑要把房子卖了.

签订合同：您在看过房后，表示满意，希望与卖房人签订合同时，应该准备身份证和购房定金。在签订合同时，您需要慎重注意以下几点问题：房屋产权是否明晰，卖房者是否具有《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，是否具有全部产权，物业是否是他本人所有。双方交易税费如何负担;屋内设备如何安排，物业腾空交接时间如何商定;违约责任及如何争议解决;房款如何支付。若通过中介代理公司签署合同时应特别注意：检验中介代理公司的《资质证书》和《营业执照》，非法中介不受国家保护;在二手房交易中，中介公司是无权代表卖房者签署售房协议的，您必须与卖房者本人签署协议，方为有效;若中介公司以售房者代理人的身份与您签署协议，您也有权知道售房者的具体情况，特别是成交价格是否经过售房者认可等，以免被中介公司赚取了差价。

手续办理：二手房的手续办理大致可分为以下六步：

①、准备：卖方应准备身份证、户口簿、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、交易课税评估报告以及买方的身份证明;如卖方有共有人，必须出具房屋共有人同意出售证明，共有人必须签字盖章。

②、填写权属转移登记申请表和《房屋买卖合同》，向房屋所在地交易所提出申请，交易所审查卖方房屋档案权属是否清晰和买方身份证明。

③、审核通过后，交易所发放交易转移过户收件单。

④、凭缴费单，买卖双方缴纳国家税费(契税、交易手续费、土地收益金、印花税、产权登记费)。

⑤、持交费票据、买方身份证、过户收件单领取新的《房屋所有权证》。

⑥、买方持新《房屋所有权证》和双方签署的《买卖合同》、原《国有土地使用权证》以及契税和土地收益金原始凭证到所在区土地分局办理土地使用权登记，换发新的《国有土地使用权证》。

一. 业主房产抵押,客户按揭:
1、买卖双房签居间合同,客户下定金,定金在经纪方托管。经纪方带业主房产证去国土局差档,确定产权清晰,把定金给业主,经纪方留足尾款。带业主做全权委托公证,并要带业主去银行申请提前还款,打印还款清单。 (收400元公证费)。全权委托公证需要资料:业主本人带身份证原件,房产证复印件,跟单业务员身份证复印件。
2、客户资金到位,带客户去银行做资金监管,申请按揭。资金监管需要资料:业主a、身份证复印件b、房产证复印件c、原抵押合同。客户a、带齐首期款b、定金收据复印件c、居间合同复印件。申请按揭:客户a、身份证原件及复印件b、客户户口本c、客户结婚需结婚证,离婚需离婚证,未婚需户籍所在地开具的未婚证明d、客户的收入证明和银行流水e、社保流水或纳税证明。然后银行在3个工作日出贷款承诺函。
3、银行出贷款函前收300元评估费。贷款函出具后,担保公司出担保函(1个工作日)给银行,银行放款给担保公司去业主抵押银行赎楼。赎楼需要7个工作日后取业主的房产证,取出房产证后去国土局注销抵押。在担保公司赎楼前收担保费。
4.注销抵押后, 带客户去国土局递件审核3个工作日后过户。递件资料:a、客户本人带身份证原件及复印件b、房产证复印件c、户口本原件及复印件d、结婚证(离婚证)或未婚证明原件及复印件e、非深户1年以上的社保卡,社保流水或纳税证明原件及复印件,并要提供家庭成员省份证复印件,填写家庭情况申请表。
4、过户前打印合同,并要收起合同工本费,按揭费,佣金。过户客户需带以上需要证件的原件。(过户当天需交纳交易费,刷卡不收现金)5个工作日取新证。
5、取证客户需带身份证原件及需要缴纳的费用:契税,登记费,贴花或未满5年需缴纳营业税,当天抵押。
6、取证后,新业主房产证给银行放首期款给业主,5个工作日后抵押完, 房产证回到银行放按揭款,过水电煤气,退尾款交房。

第一天

领表：《房地产转让申请审批书》、《房地产买卖合同》、《买方确认单》，填表。

交易：买卖双方验人签字。

查档：查房屋产权是否清晰、有无抵押、查封(上午查下午出结果，下午查次日出结果)。

鉴定：做《房屋安全鉴定报告》。

核价：财政部门根据《房屋买卖(置换)合同》的成交金额评估房价。

地税：缴纳卖方房产营业税(免税的地税部门开具免税确认单)和印花税，印花税买卖双方各万分之五。

第二天或第三天交件

七天后交契税：交纳契税，领取契证交手续费：交纳交易手续费封卷：领取证回执

此后十个有效工作日后

领证：买方拿身份证原件取房证

注意要点：

卖方提供资料

1.房屋所有权证(复印件1份、产籍图4份);
2.契税证;
3.身份证(夫妻双方)(复印件2份);
4.夫妻双方户口簿(复印件1份);
5.结婚证(如丢失到原婚姻登记的民政部门补办，其他证明方式不被承认);
6.单身、离婚者提供离婚证、离婚协议书或民事调节书或法院判决书，离婚未再婚证明;丧偶者提供购房证明、丧偶未再婚证明;未婚者提供未婚证明(复印件1份)。

买方提供资料

身份证(复印件2份)

备注：

1.房地产赠与、继承、委托、涉外以及涉及港澳台地区的提供《公证书》。

2.被拆迁户购房登记提供《拆迁协议书》。

3.五年内买卖提供相应房地产转让审批书原件及抵税专用表原件。

4.验人签字时卖方夫妻及买方必须本人到场。

5.办理贷款请先预留资料，原房证(包括产籍图)、契税证、买卖双方身份证复印件。

6.如该房屋为产权人和其配偶先购买的，之后产权人配偶去世的情况，需要其所有子女及合法继承人到场，产权人先办理继承公证后才可以办理转让。

买卖流程

1、看房：买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的所有费用由买卖双方支付;

2、查档：买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案;

3、签合同：买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同(深圳市统一格式合同)，支付定金给中介公司;

4、卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务;

5、资金监管及贷款申请：买方支付首期款到按揭银行资金监管账号(一般是原贷款银行，如果换其他银行会多出一些费用)，买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件(一大堆，都没看清楚，只是忙着签名)，买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方(一般银行直接通知担保公司)，约7~8 个工作日左右;

6、赎楼：买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，约5个工作日左右;

7、房屋过户：买方同担保公司去深圳市房地产产权登记中心三楼(金湖文化广场，位于银行汽车站和南方药厂之间)签订<深圳市房地产买卖合同(现售)>，递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个工作日;

8、买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证(记得多复印一些，再见到它时要等全部贷款还清之后啦)，担保公司领出新房产证同按揭银行在深圳市房地产产权登记中[3]心作抵押登记，银行把首期款给卖方，新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方，约10个工作日左右;

9、交房：买卖双方办理房屋交接，水、电等过户，买方领钥匙。

二.买方一次性付款，卖方红本在手的流程：
1.将除定金以外的全部房款，存入第三方账户监管，签署资金监管协议。
2.买卖双方签署《深圳市二手房买卖合同》，并到产权交易中心递交过户申请。
3.五个工作日后，买卖双方方到交易中心缴纳税费，然后领取买方房产证。
4.凭买房房产证复印件，由第三方将全部房款支付给卖方。
5.办理交楼及水.电.煤气等过户手续。
6.居间方确认费用结清后，支付交房保证金给卖方。

三.买方按揭，卖方红本在手的流程：
1.买方将定金以外的首期房款，存入第三方账户监管，签署资金监管协议，并向银行提交按揭贷款申请。
2.二至五个工作日内买方按揭银行出具贷款承诺书给卖方，买卖双方签署《深圳市二手房买卖合同》，并到产权交易中心递交过户申请。
3.五个工作日后，买卖双方方到交易中心缴纳税费，然后领取买方房产证。
4. 买方办理抵押登记手续，凭买房房产证复印件，由第三方将首期房款支付给卖方。
5.五个工作日后，抵押登记手续办理完毕，买方按揭银行发放贷款部分房款给卖方。
6.办理交楼及水.电.煤气等过户手续。
7. 居间方确认费用结清后，支付交房保证金给卖方。

四.买方按揭，卖方需要赎楼的流程：
1. 卖方做全权委托公证书给居间方及居间方指定担保公司，由担保公司或者业主到卖方欠款银行办理提前还款手续。
2. 将除定金以外的首期房款，存入第三方账户监管，签署资金监管协议。
3. 二至五个工作日内银行出具贷款承诺书给卖方(这里的卖方也指担保公司)。
4.担保公司二至五个工作日出具担保函给银行，申请短期贷款作赎楼之用(我们称赎楼款)。
5.二至五个工作日后银行放赎楼款给担保公司，担保公司将赎楼款存入卖方欠款银行账户或者卖方按揭账户等待扣款。
6.存入卖方欠款银行账户或者从卖方按揭账户扣款后，七至二十个工作日后(这个时间要根据不同的银行来定，一般只需1 个礼拜)将房产证赎出并注销抵押登记。
7. 买卖双方签署《深圳市二手房买卖合同》，并到产权交易中心递交过户申请。
8.五个工作日后，买卖双方方到交易中心缴纳税费，然后领取买方房产证。
9. 买方办理抵押登记手续，凭买房房产证复印件，由第三方将首期房款支付给卖方。
10. 五个工作日后，抵押登记手续办理完毕，银行发放贷款部分房款给卖方(这里的卖方也包括担保公司)。
11. 办理交楼及水.电.煤气等过户手续。
12. 居间方确认费用结清后，支付交房保证金给卖方。

五.交易税费：
1.佣金：买卖双方各付成交价1.5%。
2.评估费：按规定由买方支付，住宅暂时不需要，商业有300—500 不等。
3.契税：按国家规定买方支付，90 平以下首次置业的1.0%;多次置业及90 平以上物业1.5%;144 平以上的物业，商业物业，容积率1.0 以上的物业，成交价高的定位为豪宅的物业(这个标准由国土部门来定)。
4.抵押登记费：按国家规定由买方支付，个人￥50.00，公司￥80。
5.转移登记费：按国家规定由买方支付，个人￥50.00，公司￥80。
6.印花税：平以下首次置业的免收印花税;90 多次置业及90 平以上物业0.1% (按规定双方各付千分之0.5)。
7.交易费：按规定双方各付每平米3 元。
8.贴花：￥5.00
9.营业税：按规定由卖方支付，144 平以下物业买卖时间没有超五年的按原价5.0%;144 平以上的物业，容积率1.0 以上的物业，成交价低于的定位为豪宅的物业(这个标准由国土部门来定)，买卖时间没有超过五年的按差额征收5.0%。
10.教育附加费：营业税的3.0%。
11.城建维护税：营业税的1.0%。
12.赎楼费：委托公证费380+担保费为卖方银行欠款1.0% (可以打折)+赎楼款短期利息(另外公式)。
13.买卖合同公证费：买卖双方有境外人士时按《深圳市二手房买卖合同》成交价0.3%。