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  • 谁比较懂深圳二手房交易要注意的事项,帮忙讲讲,谢谢~~

    热心网友    2013-10-24 | 我要分享
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    热心网友 | 熟悉区域: | 2013-10-24

    签约时的注意事项

    使用房地产主管部门推行的委托合同示范文本,拒绝任何手写、印刷版合同

    当您确定委托放盘后,应与经纪机构签订委托合同。深圳市规划和国土资源委员会与深圳市市场监管局已联合制定了《深圳市二手房委托合同》示范文本。房地产经纪机构应通过深圳市房地产信息系统在线签订《深圳市二手房委托合同》示范文本。同时,你可选定或由经纪机构推荐经纪人为您代理业务,经纪人员应在《深圳市二手房委托合同》中签字。

    为了防范交易风险,保障交易安全,您应监督要求经纪方使用主管部门要求的示范文本。对经纪机构提供的手写印刷版合同,应注意交易风险。

    使用房地产主管部门推行的居间合同示范文本,拒绝任何手写、印刷版合同

    当买卖双方与经纪方达成一致后,买卖双方应敦促经纪方通过深圳市房地产信息系统签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》示范文本(《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》示范文本下载),拒绝签订任何形式的手写合同。

    要求经纪人员在合同中签字

    根据《深圳市房地产市场监管办法》第三十三条规定:房地产经纪服务合同应当由执行该经纪业务的房地产经纪人签字,并附有参与该经纪业务的房地产经纪人员姓名和执业登记信息。

    因此,具体负责此业务的房地产经纪人和所有协助参与此业务的房地产经纪人助理均应在本居间合同中签字。买卖双方在确定居间合同条款无误后,应与经纪方同时签章。

    买卖双方的交易资金,建议选择银行第三方监管。

    根据《深圳市房地产市场监管办法》第三十九条规定:未经交易各方当事人书面同意,房地产经纪机构不得代收或者监管交易当事人支付的交易款项。

    经交易各方当事人书面同意,房地产经纪机构可以代收或者监管不超过交易价款总额5%的交易款项。

    买卖双方不愿意将交易款项交由经纪方监管的,应选择银行第三方监管交易资金。

    买卖双方同意由经纪方监管交易资金的,应出具书面同意书,且所监管资金不应超过交易总价款的5%。

    使用房地产主管部门推行的买卖合同示范文本,拒绝任何手写、印刷版合同

    在进行产权过户前,经纪方有义务为买卖双方提供《深圳市二手房买卖合同》。具体方法为经纪方登录深圳市房地产信息系统生成《深圳市二手房买卖合同》及《深圳市房地产权转移登记申请表》,买卖双方需将《深圳市二手房买卖合同》及《深圳市房地产转移登记申请表》连同产权登记部门要求提供的其它资料一并递交至产权登记部门,完成过户手续。

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  • 张宏彬 | | 2013-10-26

    您好,最重要需要核实业主信息,是不是真实业主,防止被骗。委托可靠的经纪公司课有效避免交易风险

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  • 热心网友 | | 2013-10-24

    1、警惕虚假信息

    市场上很多房源不仅在价格上低得离谱,楼层失实也较为严重:低层被标注为高层,北向被改为南向。部分中介正是抓住客户的这种挑剔心理,用低价位房源“钓鱼”,继而给消费者推荐其他房源,南京链家根据自身和市场要求,现已设立举报机制,加大诚信监督力度与内部查处力度,力推真实有效房源信息。如果客户在网上或者链家任意门店发现来自链家发布的虚假房源均可举报,南京链家力求通过净化自身,呈现出一个更加阳光、透明的二手房交易市场,帮助购房者提高买卖房屋的效率。

    2、认真核实个人身份信息,查阅相关证件原件

    不论是二手房买卖还是租赁,在交易过程中均要严格检查交易双方身份证原件,认真审核业主房产证等相关原件,同时考察双方素质、然后履行相关手续,由于二手房的交易环节手续繁多,为保障自身合法权益不受侵害,提醒消费者签约后应及时索取发票或者收据。

    3、选择品牌中介,签三方约

    最好通过大型、正规中介办理,由中介对交易双方的信息进行审核,并认真审查,反复研究房屋交易(租赁)合同,最终签订“三方约”,不仅能够提高交易效率,而且可以增加自我权益保护的砝码,避免因房屋权属不明等造成经济损失和经济纠纷。

    4、拒绝无效契约与“口头承诺”

    二手房的交易环节手续繁多,南京链家鼓励消费者培养成熟的购房消费心态,注意防范交易陷阱,不盲目从众,不轻信中介的口头承诺、不随意与中介设立无效合约或协议,尽可能将细节问题都写入合同,并且注明违约责任和违约金,同时在签约后及时索取发票或者收据,以保障自身合法权益不受侵害。

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  • 热心网友 | | 2013-10-24

    一、看房买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项

    二、查档买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案

    三、签合同买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况\、佣金的支付时间及比例、违约责任,确定这几大要点后,买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同,把上述内容写入合同.签合同是重点,很多纠纷的产生就是因为合同没有完善,让对方有机可乘。

    四、资金监管及贷款申请买方支付定金\首期款入银行资金监管账号,买卖双方与银行签订资金监管协议,买方向银行提出贷款申请,银行同意贷款后出具贷款承诺书给卖方,

    五、赎楼卖方办理委托担保公司赎楼公证委托书,向原贷款银行申请赎楼,担保人办理赎楼担保赎楼及注销抵押登记手续.

    六、房屋过户买卖双方去国土局签订<深圳市房地产买卖合同(现售)>,递交房产过户申请,担保公司领取回执,

    七、支付税费凭回执领取税单后,买方支付相关税费,担保公司领出新房产证并同按揭银行在国土局作抵押登记,银行把首期款给卖方

    八、结清房款新房产证抵押登记后,银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方

    九、交房买卖双方办理房屋交接,水、电等过户.

    二手房买卖牵涉银行、国土局、担保公司、中介等多个单位;时间长;环节多,有些环节必须委托公证,不能本人办理,里面的风险肯定多,因此广大买卖双方必须自己先了解交易过程,不要轻信中介或对方。掌握二手房交易过程后,才知道怎么控制风险.否则,就可能上当受骗.签字要谨慎,付钱也要谨慎.

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  • 热心网友 | | 2013-10-24

    签约时的注意事项

    使用房地产主管部门推行的委托合同示范文本,拒绝任何手写、印刷版合同

    当您确定委托放盘后,应与经纪机构签订委托合同。深圳市规划和国土资源委员会与深圳市市场监管局已联合制定了《深圳市二手房委托合同》示范文本。房地产经纪机构应通过深圳市房地产信息系统在线签订《深圳市二手房委托合同》示范文本。同时,你可选定或由经纪机构推荐经纪人为您代理业务,经纪人员应在《深圳市二手房委托合同》中签字。

    为了防范交易风险,保障交易安全,您应监督要求经纪方使用主管部门要求的示范文本。对经纪机构提供的手写印刷版合同,应注意交易风险。

    使用房地产主管部门推行的居间合同示范文本,拒绝任何手写、印刷版合同

    当买卖双方与经纪方达成一致后,买卖双方应敦促经纪方通过深圳市房地产信息系统签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》示范文本(《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》示范文本下载),拒绝签订任何形式的手写合同。

    要求经纪人员在合同中签字

    根据《深圳市房地产市场监管办法》第三十三条规定:房地产经纪服务合同应当由执行该经纪业务的房地产经纪人签字,并附有参与该经纪业务的房地产经纪人员姓名和执业登记信息。

    因此,具体负责此业务的房地产经纪人和所有协助参与此业务的房地产经纪人助理均应在本居间合同中签字。买卖双方在确定居间合同条款无误后,应与经纪方同时签章。

    买卖双方的交易资金,建议选择银行第三方监管。

    根据《深圳市房地产市场监管办法》第三十九条规定:未经交易各方当事人书面同意,房地产经纪机构不得代收或者监管交易当事人支付的交易款项。

    经交易各方当事人书面同意,房地产经纪机构可以代收或者监管不超过交易价款总额5%的交易款项。

    买卖双方不愿意将交易款项交由经纪方监管的,应选择银行第三方监管交易资金。

    买卖双方同意由经纪方监管交易资金的,应出具书面同意书,且所监管资金不应超过交易总价款的5%。

    使用房地产主管部门推行的买卖合同示范文本,拒绝任何手写、印刷版合同

    在进行产权过户前,经纪方有义务为买卖双方提供《深圳市二手房买卖合同》。具体方法为经纪方登录深圳市房地产信息系统生成《深圳市二手房买卖合同》及《深圳市房地产权转移登记申请表》,买卖双方需将《深圳市二手房买卖合同》及《深圳市房地产转移登记申请表》连同产权登记部门要求提供的其它资料一并递交至产权登记部门,完成过户手续。

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  • 热心网友 | | 2013-10-24

    1.业主应慎做公证委托书

    发生在深圳的二手房诈骗案,其中最主要的原因之一就是业主公证委托给了不知根知底、甚至不认识的人,导致受托人随意和恶意的处分业主的房产、损害业主权益。本律师建议,业主出售二手房的时候能不做公证委托书尽量不做,即使必须要做(如需要委托担保公司赎楼或存在异地买卖无法到场的情况下)公证委托书,建议委托给公信力比较高的机构或个人,如公司规模较大、管理较规范的担保公司、律师事务所和律师等。

    此前,本律师一个深圳的客户卖房,当时其房产仅欠银行贷款十多万未还清,中介公司要求其出具公证委托书委托担保公司赎楼,该客户本来是准备咨询本律师赎楼费和办理公证的问题,由于本律师知道该客户具有一定的经济实力,况且卖房本来就要先收买方几万元定

    金,只需要再拿几万元就可以赎楼,本律师便当即提醒和建议,不要委托给不认识的其他人处分房产(深圳通行的公证委托书受托人甚至有收取全部房款的权力!),根本不需要做公证委托书,自己凑钱赎楼和自己办理交易手续更为安全,最终该客户采纳了本律师的建议,成功安全售出房产。

    2.业主应了解二手房交易流程或委托专业人士办理

    刚才说的本案业主李女士就是因为自己既不了解二手房交易流程、又没有相熟的房地产行业的熟人或亲戚,才选择具有较高公信力的律师事务所和房地产专业律师委托代理售房,事后证明李女士选择委托律师是正确的,因为律师在代理售房的过程都真切的感觉到了二手房交易陷阱颇多、暗藏杀机,何况一个没有专业知识、不懂交易流程的业主!

    对于业主来说,过户和交房是尤为需要注意的两个环节。在本案中,中介方和买方提出两项不合常理的要求:1.要求过户后再支付首期款2.买方支付首期款后我方需交房。而一般来说,过户的前提条件是买方付款能力确定和充分(一般来说是指定金已经支付给卖方、首期款已经支付给卖方或监管到银行专用账户、已经取得银行贷款承诺书以及银行已经明确放款条件),而交房的前提条件是卖方已经收到全部房款(除交房保证金在交房时结清取回外),但本案中介方见我方不是海口本地人,极力解释在海口卖房都是这么办的,没有问题,并一再要求我方接受。但最终由于本律师的坚持,中介方不得不按照我们提出的方案来签约:首期款支付或监管并取得银行贷款承诺函后

    再过户、我方收齐全款后再交房。最近听说深圳的二手房诈骗案后,我方当事人唏嘘不已,心想若不是我方在过户和交房问题上的坚持,也有可能误入骗局,甚至钱房两空。

    3.不要听信不符合常规交易的“新鲜事物”

    发生在深圳的二手房诈骗案,由于业主不懂交易知识和交易流程,听信了不符合常规交易的“企业贷”先过户抵押后再放款和付款、签署买方主体变更确认书并同意过户给能够申请“企业贷”的公司等等不符合常规交易的“新鲜事物”,导致一步步陷入诈骗分子精心设计的骗局。我们建议广大业主一定要依据交易常规办事,“新鲜事物”多半是陷阱,不要听信口头承诺、不要贪便宜、不要图“捷径”,最好借助银行甚至律师事务所这些比较可靠的机构对交易流程进行监督和监管,以防止重大交易风险和诈骗。

    4.其他细节问题

    其他细节方面,业主也应当了解和注意,否则也可能会造成纠纷以及人力物力财力的耗费和损失。如中介可能要求扣押业主巨额交房保证金,但实际上,交房保证金仅是保证结清物业管理、水电费等小额费用,一般最多预留3-5千元即可。

    此外,中介可能口头上说业主不用承担税费和中介费,但在书面合同中又写业主方负担某某税费和中介费,并以合同只是个形式为由诱骗业主签字,由于发生了纠纷一般以书面协议为准,因此业主如果轻易签字可能给自己带来不利和损失。

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