南充首套房认定标准是怎么样的啊？我在外地有套二手房，近期想在南充买套新房子，不知道南充首套房认定标准是怎么样的，算不算首套房啊？

现实中“首套房”证明存在相当多的细节难题，采访中就有购房人遇到这样的情况：一家三口的名字此前全部写上了房产证，现在儿子成年后结婚要买房，银行怎么认定他的这套房?按照他们的理解，由于二套房认定规定以家庭为单位的“家庭”是指夫妻和未成年子女，因此儿子成年后再买房应该算首套。
但是相关人士却表示，因为之前儿子名下还是有房产，房产部门开出的首套房证明里也有儿子的房产份额，所以**保险的办法是把儿子的房产份额过户给父母，这样儿子再买房才能算首套房。
类似的现实难题还有不少，看似个性，却都有一定的代表人群，一切都有待各家银行的细则进行明确和解答。

根据新的规定，三种情况将被认定二套房：借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的;
借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的;贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。

可以看出，新的二套房认定标准更为严格。此前，我市各家银行认定"二套房"均参照全国联网的征信记录，只要有银行贷款记录即视为二套房。如果按我市银行原来的认定方式，购房者名下即使有多套房产，只要没有贷款过，到银行申请房贷都将视为首套房，规定实施后这个方法就行不通了。

政府的相关规定要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款**款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，也按照通知中的第二套住房标准来认定。那么，买第二套房时，该怎么选择贷款方式呢?

情形1

第一套房是商贷，第二套**好选公积金

如果第一套住房是选择商业贷款的，无需考虑是否还清就可以再次申请第二套住房贷款。此时，第二套可以考虑用公积金。因为，公积金贷款除了本身利率低的优势外，还不受“第二套房需提高**和利率”新政的限制。

如果第一套住房选择的是商业贷款，第二套不能申请公积金贷款而只能选择商业贷款，买第二套房的贷款**款就得提高到四成，贷款利率也不得低于基准利率的1.1倍。

专家建议：北京中原三级市场研究中心相关人士表示，尽量选择等额本金还款方式更省利息。

情形2

第一套房公积金没还清，第二套只能选商贷

如果第一套住房选择公积金贷款未还清的，在购买第二套及以上住房时，只能选择商业贷款。这时买第二套房的贷款，也得执行新政。

如果第一套住房选择公积金贷款，第二套还想要选择公积金贷款时，就必须先把第一套房的公积金贷款还清，才能再申请。还清后再申请公积金，目前不受“第二套房需提高**和利率”新政的限制。

专家建议：要想省钱，当然也是尽量选择等额本金还款方式。

根据现有的政策，只要有足够的偿债能力，首次购房应该选择总价高一些的房子。因为，国家对首次购房有一定的政策倾斜，而且是一次性的，**低至4成，贷款利率可以下浮，公积金贷款额度也高。
如果将100万元全部作为**，你**高可以买一套250万元的房子。剩下的150万元需要通过组合贷款来解决，其中公积金**高可贷60万元(未考虑补充公积金)，商业贷款**少要贷90万元。

按目前首套房**低的85折优惠利率计算，20年等额本息还款每月大约需要偿还1万元左右。由于年底各家银行都在收紧贷款政策，很多银行只能给出基准利率，这样每月需要多支付500多元，20年下来就要多支付12万多元，相当于多付了近5%的房价。
比较好的策略是现在先多去看房，真正出手的时间可以放到明年年初，那时候信贷额度相对宽松，或许可以获得比较优惠的利率。
在看房的同时，也应该尽早接触银行，看看哪家银行能给客户更多优惠。

另外，选择普通住房也有很大好处，虽然250万元的房子在内环内可以认定为普通住宅，但房间的面积过小，不适合准备婚后生小孩的家庭。
在内环和外环之间200万元以上的房子就不属于普通住宅了，如果买200万～250万元的房子，未来还有可能被认定为普通住宅，在出售时可以大幅减少税收支出，因此，这个区域是**值得考虑的。

**后要说一句，买房不能只看房价，还要关注贷款的利率、还款的能力和交易费用等情况，综合考虑多方面因素，才能买到**适合自己的房子。

首套房利率的发展过程：在去年的时候，首套房贷款有折扣优惠(7折、7.5折、8折等)，今年 4、5月份的时候各大银行都取消了首套房的利率折扣，到现在，有些银行对首套房的利率也要上浮10%。　　其主要原因是：国家对房价调控政策的不断出台，而且多次提高银行的存款准备金率和银行的存贷款利率，目前银行的存款准备金率已达21%，也就是说银行有100元存款，只能放79元的贷款，有些银行已经“无米下锅”，甚至停止了购房贷款。在这种情况下，房贷的“门槛”也越来越高，一些银行上浮了首套房的贷款利率，对二套房的利率上浮的更多或者停止贷款。　　在目前这个形势下，银行上浮贷款利率可以说是“迫不得已”，因为可发放的贷款少了，收益也就少了，所以在利率上浮中来得到“补充”，而且国家也允许。　　目前购房，申请商业按揭贷款的难度在不断增加，从某种程度上来说也限制了部分人员的购房，这是国家对房价调控政策的结果，如果调控力度再加大，房价或许就要明显下跌。　　以上回答有点“偏题”，但总的意思是想说明贷款利率上浮的原因。仅供你参考。