玉林房价会下跌吗？麻烦知道的告诉一下啊啊啊啊

二套房**比例提高、银行存贷款基准利率提高、金融机构人民币存款准备金率提高等政策犹如一颗颗的炸弹，投进楼市影响着购房者的心情以及整个楼市的步骤。
这些政策对玉林楼市的影响多表现为购房者观望心态的出现，导致了上半年楼市成交的暗淡。而在房价方面，玉林的楼盘单价一直比较坚挺，8月以前，尽管有部分大户型产品略微调低价格销售，其他房源价格大部分未有降价迹象出现，仅是给出小额度的优惠，7月某楼盘开盘均价甚至有略微的上调。

进入8月，玉林楼市回暖迹象明显，各售楼部来访客户明显增加，由于购房者的等待并未迎来房价的下跌，而下半年的市场行情莫测，不少购房者前到各售楼部打听市场行情，寻找适合出手的时机。
而这时候适当给出一些优惠的楼盘，仍然在销售量上有所收获。

正在万昌·东方巴黎看房的昌伯告诉记者：“我看房看了两个月了，市区的十几个楼盘都去看过，很多购房者都认为目前玉林的房价下降不是很现实的一件事情。
听说有几个楼盘现在有优惠，我觉得在这时候购买总房款应该可以便宜一些。”

开发商：降价并非降压的唯一方式

进入8月，很多售楼部的销售压力仍然不小。某楼盘的置业顾问在与记者闲聊中说道：“虽然八月份的市场行情比六七月份改善了很多，售楼部的来访量有所增加，整个售楼部平均每天也能接到十几组客户，但是现在我们还是有不小的销售压力。
”

那么，既然销售压力变大，楼盘为何仍不降价销售呢?滨江公馆营销中心经理吴智锋认为，对于开发商来说，销售压力什么时候都有，降价并未是唯一的出路，就看怎么应对。
以滨江公馆为例，目前主推大户型产品，而大户型的主要消费对象为具备一定经济实力的改善型需求的购房者。有部分购房者也有改善住房的需求，但是经济能力不够，滨江公馆采取“你买房，我还贷”的方式扩大这部分产品的购房群体。
从该楼盘的实际情况来看，此种方法取得了一定的成效，售楼部的来访量明显增加。

“金九银十”尚未到来，但是8月的玉林楼市已经提前拉开营销大战的帷幕。不少楼盘负责人表示，将会在9月开盘推出新房源，也有部分楼盘的负责人谨慎地表示开盘时间未定，将根据蓄客情况来决定是否在9月开盘推新货。

大多数人比较关心这个问题，因为这是中国**大的民生问题。在记忆中，房子问题在玉林一般不会成为问题。农民可以在自有土地盖房，城镇居民也大多住进开发区的筒子楼。而随着城市版图的扩张，城区的地越来越少，随着国家耕地红线一划，地方政府开发耕地已经不可能，甚至农民自建房都变得困难，而不断洗脚上田涌入城市的城镇居民被迫去买一套套的商品房。见天见地的旧观念使得玉林人一直抵触商品房，在好长一段时间里玉林的大部分房价一直很低，而且开发质量很低。

近两三年，大多数人开始转变观念(或许是被迫转变)，玉林的商品房市场开始稳步发展，向优质化产业化发展。玉林政府多个城市新区规划也吸引了众多开发商的投资，在国家信贷政策的鼓励下，房地产市场一派欣欣向荣。但可以这么说，玉林房地产市场处在市场建设的初期，大多数楼盘只是处在规模较小、配套少、整体质量一般的水平，未来玉林楼市会向高质量、精品化的道路快步迈进。到时可能会出现超大型楼盘、超豪华楼盘也不一定。玉林楼市长期的发展是向好的。

而随着早期廉价拿地的开发商已经开发完毕，玉林的土地在招拍挂市场下节节高攀，令无数玉林老百姓的心理预期不断被推高。早买房、快入市的恐慌情绪导致了今年上半年玉林房价的飞跃式增长，从09年初的均价2200到今年的3500，年增长35%以上。楼市的财富效应也吸引了大量投机性的资金，炒房客一词开始在玉林出现，积蓄宽裕的家庭也开始物色第二套房、三套房，更多的生意人把钱从实体经济抽出来投资到房地产上。这些正是“4.15”国家调控政策出台的原因。

而国家调控政策出台后，会不会对玉林楼市有比较大影响呢?个人觉得，会有影响，但是不大。但是这正是玉林房地产健康稳步增长的好环境。没有了炒房团，没有了捂盘惜售，玉林的房价不会大起大落。今年五一房价的跳跃式增长或许成为玉林楼市的**后一次疯狂。

在使用银行按揭贷款的情况下，部分银行在《住房按揭贷款合同》中强制加人“要求开发商协助将房产证收押”、“需委托开发商代办房产证”的条款，这种情况下难以自己办理，只能委托开发商或代理公司办理房产证。
因此在作出选择之前，请一定别忘了看一下《住房按揭贷款合同》是否有相关规定。另外，有些地方法规规定，房屋管理部门和土地管理部门不对购房者个人办理业务，此时您也只能委托开发商或代理公司办理房产证。
如果是一次性付款，或贷款已经还清，则完全可以自行办理。

根据合同约定,房贷利率调整的时间一般为每年的1月1日,今年的三次加息,有房贷的市民要为加息买单了。今年,央行在2月9日、4月6日、7月7日连续3次上调了贷款利率,住房公积金贷款利率也同步调整,新年一到,家有房贷的市民就要在还款时多存一些月供了。有些房贷者手头有闲钱就想到了去提前还款,但是你知道吗,并不是所有的房贷都适合。

下月调整利率的房贷是指在央行今年7月7日年内第三次加息前,已经与银行签订了房贷合同,并且在合同中约定次年1月1日调整利率的个人房贷。如果央行今年年内不再加息或降息,5年期以上商业贷款的基准利率经过今年的三次加息后,已经从今年初的6.40%上涨至7.05%。公积金贷款利率将从今年年初的4.3%上涨到明年的4.9%。

想提前还贷?**好先算算成本。近日,记者从中国农业银行烟台市分行了解到,贷款满两年之后才能提前还款,根据合同的约定,两年之内不可以提前还款,招商银行也有同样的规定。中信银行的要求则相对较为宽松,只要满一年就可以提前还款,没有违约金,但归还的本金不得低于5万元。另外,有些银行要收取一定的违约金。比如,提前在招商银行还房贷,需要缴纳所提前还款额的一个月利息。浦发银行对于提前还款的客户,则收取本金5%的违约金。

如果没有好的投资渠道市民可以考虑提前还房贷,但是提前还款不仅要考虑违约的成本,另一方面要考虑自己的还款年限是不是适合。

中国建设银行烟台分行个贷部经理郝女士介绍,有三种情况不适合提前还款。“有些市民前几年办理的商业贷款可以享受七折优惠利率,经过今年三次加息后,目前5年定期存款利率为5.5%,高于七折优惠以后商业贷款利率4.935%。在这种情况下,完全没必要提前还。”

另外,还有两种情况不适合提前还款。一种是等额本息还款已到中期的房贷客户,一种是等额本金还款期已过1/3的房贷者。

等额本息还款是每月还款总额固定,其中还款本金递增,还款利息递减,也就是说借款人前期还的利息比重较大,本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话,已经偿还了大部分的利息,提前还款的部分则更多的是本金,这种情况再选择提前还贷的话意义不大。

等额本金是将贷款额总额平分成本金,根据所剩本金计算还款利息,随着还款时间的增加,所剩本金减少,还款利息也越来越少。据测算,使用该还款方式的还款周期,当还款期超过1/3时,其实借款人已还了一半的利息,此时再选择提前还贷的话,偿还的更多是本金,不能有效节省利息支出。

玉林市住房公积金管理中心

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3、负责玉林市住房公积金管理机构的内部审计。

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