温州首套房认定标准是什么啊?我是外地人，在外地有套二手房，已于半年前卖给别人，现在想在温州买套房子，算不算首套房啊?

二套房认定标准

父母名下有住房，以未成年子女名义再购房

解析：新政规定，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女，也就是说，未成年子女也被划为家庭范畴，所以以未成年子女名义购房时，会按照二套房政策执行，即需**50%、利率上浮1.1倍。如果卖掉这套房产再贷款购房的话，可以按执行首套房贷款政策。

未成年时名下有房产，成年后再贷款购房

解析：根据银行现行政策“认贷又认房”，如果不出售现有房产，再贷款购房则属于二套房，将按照二套房的政策执行。而原来认定二套房主要以贷款记录为依据，成年后申请贷款购房时，不算第二套。

个人名下有全款购买的住房，再贷款购房

解析：根据银行现行政策，即使此前没有房贷记录，但银行只要在房屋产权交易系统中能够查到申请人名下有房产，在不卖掉且申请贷款的情况下，将认定为二套房，按照**50%、利率上调1.1倍的贷款政策执行。而过去的政策是“认贷不认房”，全款买房后再申请贷款买房不会被算作二套房。

曾贷款购房，结清出售后再贷款购房

解析：目前银行对二套房认定是“认房又认贷”，因此即使将房产出售，家庭名下没有住房，但因为之前有贷款记录，所以之前贷款购买房产出售后，再购买时也会被算作二套房。

首次购房用商贷，再用公积金贷款购房

解析：目前公积金贷款政策比较严格，只要借款人有过贷款记录，不论结清或出售，即便从未使用过公积金贷款，首次使用也会被算作二套房，因此使用公积金贷款再购房，**比例为50%。

婚前一方贷款购房，婚后另一方贷款购房

解析：可能夫妻婚后户口没有落在一起，但肯定有结婚登记记录，而银行在批贷时除要求借款人提供户口本外，还会要求借款人提供婚姻状况证明，结了婚的夫妻不能提供单身证明，所以另一方再购房时也会被算作第二套房。

婚后双方共同贷款购房，离异后一方再申请贷款购房

解析：目前银行对二套房的认定是“认房又认贷”，只要在央行的征信系统中能够查到当事人的贷款记录，即便离异后房产判给另一方，这一方再贷款购房时也会被认定为二套房，因此“假离婚”并不能规避二套房新政。

二套房的认定标准2010年6月4日住房和城乡建设部、中国人民银行、银监会公布的《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》中确定了二套房认定标准：

一、商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

二、应借款人的申请或授权，直辖市、计划单列市、省会(首府)城市及其他具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。

如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。

三、有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策：

(一)借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的;

(二)借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的;

(三)贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。

四、对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按本通知第三条执行差别化住房信贷政策。

对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行;商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。

贷款买过一套房，通过房屋登记系统能查询到房产，再贷款买房。贷款买过一套房，后来卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款买房。
全款买过一套房，通过房屋登记系统能查询到房产，贷款买房。当地暂不具备房屋登记系统的查询条件的，银行尽职调查核实购房人已有一套住房的，再买房。全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房。夫妻原本是房屋的产权共有人，离异(不建议假离婚)后房子归夫妻一方，从未买过其他房子的另一方现在想贷款买房。

已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人须提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。
”这就意味着对于房贷借款人来说，一方面，借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，那么无论是首次购房贷款还是购买第二套房产贷款，都可以享受“低**”、“低利率”的商业贷款优惠政策。
另一方面，根据当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果，如果查出借款人家庭人均住房面积并未低于当地实际平均水平，那么在首次贷款购房后如有需求进行第二套房的贷款，必须要按照第二套房房贷的政策来执行。

在买房过程中，购房者会遇到很多很多问题和疑问，尤其是针对二套房问题。目前，国家对二套房的政策有了很大的变化，有很多人对二套房的界定还不是很清楚，究竟什么样的房子才算二套房呢?小编为您总结了以下7点，希望对您的买房置业有所帮助。

银行认定为二套房的七种情况

1、父母名下有住房，以未成年子女名义再购房

详解：根据新的政策，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被划为家庭范畴的。所以以未成年子女的名义申请贷款购房时，就会按照二套房政策执行。

2、未成年时名下有房产，成年后再贷款购房

详解：根据目前银行"认贷又认房"，如果不出售现有房产的情况下，再贷款购房是属于二套房的，将按照二套房的政策执行。如果按过去政策，未成年时的房产只要没贷款，再申请房贷不算二套。

3、个人名下有全款购买的住房，再贷款购房

详解：过去只"认贷"，这种情况不算二套房，但现在加了"认房"，虽然没有贷过款，但只要是在房屋产权交易系统中能够查到名下有房产，在不卖掉且申请贷款的情况下，也会被认定为二套房。

4、个人名下有贷款购买住房，结清出售后再贷款购房

详解：目前银行对二套房认定是"认房又认贷"，也就是说虽然贷款买的房产出售以后，家庭名下已没有任何住房，但因为其之前有贷款记录，再申请房贷也会被算做二套房。

5、首次购房使用商业贷款，再次购房使用公积金贷款

详解：目前公积金贷款政策也比较严格，只要借款人有过房贷记录，不论房贷是否结清、房产是否出售，即便从未使用过公积金贷款，首次申请公积金贷款也会被算做二套房。

6、婚前一方曾贷款购房，婚后以另一方名义申请贷款购房，但两人户口没有在一起

详解：夫妻双方结婚后虽然户口没有落在一起，但在民政局有过结婚登记。现在，银行在批贷时除要求借款人提供户口本外，还会要求借款人提供婚姻状况证明，而结了婚的夫妻是不能提供单身证明的，所以另一方再购房时也会被算作第二套房。

7、婚后双方共同贷款购房，离异后一方再申请贷款购房

详解：只要央行的征信系统中能够查到房贷记录，那么即便离异后房产判给一方，另一方再贷款购房时也会被认定为二套房。这使得很多试图通过"假离婚"来规避二套房新政的想法也付之东流。

各省、自治区、直辖市、计划单列市和省会(首府)城市住房城乡建设厅(建委、房地局)，人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行，各银监局，各国有商业银行、股份制商业银行，中国邮政储蓄银行：

为贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)，规范商业性个人住房贷款中贷款申请人(以下简称借款人)第二套住房认定标准，现就有关事项通知如下：

一、商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。

二、应借款人的申请或授权，直辖市、计划单列市、省会(首府)城市及其他具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。

如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。

三、有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策：

(一)借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的;

(二)借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的;

(三)贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。

四、对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按本通知第三条执行差别化住房信贷政策。

对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行;商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。

五、各地要把城市房屋登记信息系统建设作为落实国发〔2010〕10号文件的一项重要工作抓紧抓好。数据不完备的城市，要进一步完善系统;尚未建立房屋登记系统的城市，要加快建设。2010年年底前各设区城市要基本建立房屋登记信息系统。

要加强住房信息查询管理工作。房地产主管部门应严格按照《房屋权属登记信息查询暂行办法》(建住房〔2006〕244号)及《房屋登记簿管理试行办法》(建住房〔2008〕84号)进行查询，并出具书面查询结果。对提供虚假查询信息的，按有关规定严肃处理。

中华人民共和国住房和城乡建设部

中国人民银行

中国银行业监督管理委员会

温州网讯 自4月15日国务院要求提高二套房贷款**比例以来，二套房的认定标准问题便成了业界关注的焦点。银监会近日提出“认房不认贷”的说法，而随后住建部又表明以“认房又认贷”界定二套房。记者近日调查温州市区多家银行了解到，由于上级文件和具体细则并没有下达，我市银行对二套房的认定仍以贷款次数为限。

多数银行“认贷不认房”

4月下旬，银监会银行业监管一部主任杨家才在接受记者采访时，解读了**新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。

人行温州市中心支行有关人士表示，目前我市银行方面尚未接到上级有关二套房认定的通知，因此仍普遍以央行征信系统查询到的贷款记录为认定标准。夫妻双方，只要一方在央行征信系统中有过房贷记录，不管贷款是否已还清，都被视为二套房。“不过，如果购房人此前有住房，无按揭贷款经历，那么可认定为首套房，享受贷款**三成的优惠政策。”该人士表示。

随后，记者以购房者身份电话咨询了建行、工行、中行等市区多家银行，各家银行均表示目前仍以“有无贷款记录”来判断是否属于二套房。如果央行征信系统里有购房贷款记录，便按二套房贷款政策发放，即**比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

公积金仍以贷款次数为准

据温州市住房公积金管理中心消息，公积金贷款和商业贷款的认定情况有所不同，公积金是根据申请公积金的次数来认定的。

市住房公积金管理中心计财处相关负责人表示，只要没有在公积金中心申请过贷款或是申请过但已还清的，即使之前申请人申请过商业贷款，目前仍认定为首套，享受贷款**20%的优惠政策;但是如果申请人已利用贷款(含住房公积金贷款)购买住房，又再次申请公积金贷款的，贷款**款比例不得低于30%。

“房贷新政尚未波及到公积金，目前我市公积金贷款仍按照之前的标准执行。公积金5年以下(含5年)贷款利率为3.33%，5年以上贷款利率为3.87%。”该人士透露，接下来我市公积金贷款政策可能会有所调整，新政预计会在7月份左右出台。

一业内人士认为，从近期不断出台的楼市调整政策来看，国家对抑制高房价的决心和力度都很大，尽管目前公积金贷款暂时未受影响，不过接下来出台的调控细则可能会涉及公积金贷款，届时公积金贷款政策有可能会更加严格。

认定标准不一困扰买房者

据悉，对二套房的认定，央行和国家银监会自2007年起已经出台过几个文件。根据相关规定，第二套房认定是以家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位。

2008年底，国务院曾发文要求二套房应执行四成**、1.1倍利率政策，但其中“改善型住房”可按首套房标准执行。而“改善型住房”在各家银行间的标准不尽相同，导致二套房贷政策执行有很大灵活性，甚至出现过二套房以改善型住房的名义，享受首套房政策的情况。而今年1月，国务院再度发文收紧二套房贷，“改善型住房”的说法从文件中消失。