江门首套房认定标准是什么? 我在外省有套二手房，打算在江门再买套房子，这算不算首套房?

已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人须提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。
”这就意味着对于房贷借款人来说，一方面，借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，那么无论是首次购房贷款还是购买第二套房产贷款，都可以享受“低**”、“低利率”的商业贷款优惠政策。
另一方面，根据当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果，如果查出借款人家庭人均住房面积并未低于当地实际平均水平，那么在首次贷款购房后如有需求进行第二套房的贷款，必须要按照第二套房房贷的政策来执行。

国家二套房房贷政策出台以来，如何认定二套房成为关注焦点。日前，三部委联合发文确定二套房标准，即以家庭为单位，既认房又认贷，且异地人士购房贷款还需提供1年以上拟购房地的纳税证明或社会保险缴纳证明，否则均按照二套房贷计算。那么，此项新政在江门执行情况如何?昨天，南都记者以购房者的身份咨询了工、农、中、建、交等6家大型银行。所有银行均表示，会严格执行“认房认贷”。不过，在“认房”上，各银行的力度却大小不一。有的完全以房管局查询的信息为准，有的则仅限于江门范围内，而还有的则还称，会结合房管局的查询信息，自身再展开一些调查。

坚挺新政，但“认房”执行标准不一

既认房又认贷!昨天，接受南都记者咨询的6家商业银行信贷部均表示，这项国家新政，银行都会严格执行。不过，在“认房”上，每个银行的标准有松有紧。

在咨询中，农行、中行、建行这三家银行的信贷部工作人员均表示，将以房管局查询到的房产信息为准。房管局的房屋产权资料查询系统或许还未全国联网，这三家银行的工作人员表示，即便其中存在漏洞，也不在银行的考虑范围内。比如，小李是湖北人，在江门这边上班，其在湖北老家有一套他名下的房产，但并没有贷款记录。如果房管局的系统中能查询到小李湖北的这套房，小李现在购房的话，就属于第二套，反之则还是首套。这也就是说，房产无论是在异地还是购房当地，银行虽然都会作为认定范围，但只以房管局提供的信息为准。

相对于上述三家银行，工行、交行的工作人员表示，除了房管局的产权信息外，还将购房者户口所在地作为考察对象，银行在放贷时，将与购房贷款者签订一个诚信保证书。“现在，房管局的查询系统还没有全国联网，异地特别是省外的信息很难汇总，如果有朝一日联网了，我们一旦查出客户有造假的行为，将给予客户一个不良信用记录的处罚。”工作人员们表示，此外，还将根据国家今后的相关政策，对这样的行为进行相应处理。

在接受南都记者咨询的数家银行中，农信社的购房放贷政策看上去**为“宽松”。其信贷部的工作人员表示，“认房”，他们目前还只以购房所在城市为准。这也就是说，如果在江门没有购房记录(当然，同时也没有贷款记录)，就可被认定为首套购房，而享受相关优惠政策。

严格执行国家异地购房放贷标准

新政中，还提及异地人士购房贷款的，还需提供1年以上拟购房地的纳税证明或社会保险缴纳证明，否则均按照二套房贷计算。如此一来，异地购房人士的成本就将大增。比如，老张是珠海户口，刚在江门上班未满一年，想在江门买房，但又无法提供1年以上的相关证明，老张如果贷款购房，就只能按二套房算。如果购买一套总价约50万元的房子，**多了10万不说，利息还多了5000多元。

对于正在进行珠三角一体化的江门而言，这一门槛会否松动?各大银行信贷部均表示，对于异地购房，银行将会严格执行标准。工行信贷部工作人员便无奈地表示，这部分需求者，要么等到工作满一年之后再买房，要么就只能按照二套房的标准实行了。

此外，在商贷以及公积金贷款上，银行人士还表示，如果首次购房用商贷，再用公积金贷款购房者，即便公积金是首次使用，也将被算作二套房。因为，之前其在银行已经有了贷款记录，不论结清或者出售，都在“二套”认定之列。

提醒

“假离婚”不能规避二套房新政

目前，许多“80”后已经进入到结婚购房的刚性需求时代，如果婚前一方已贷款购房，那么婚后另一方再贷款购房，这样的情形如何界定呢?相关银行人士表示，银行在批贷时除要求借款人提供户籍证明外，还会要求借款人提供婚姻状况证明，所以婚后另一方再购房时也会被算作第二套房。

此外，婚后双方共同贷款购房，离异后一方再申请贷款购房也会被认定为二套房，因此离婚并不能规避二套房新政。

到户口所在地的市房产交易中心，如果是其它县级户口,需到县级房产局办理首套房证明

(江门日报记者 吕胜根)近期市场流传“广州一些商业银行停止发放房贷”的消息。由于银行受到资金流动性趋紧影响，广州部分商业银行将额度发放至利率上浮较高的贷款，减少了房贷发放额度。此举令房贷审批放款的周期延长至3个月以上，导致前述消息的流传。多家股份制银行澄清，“暂停房贷”只是部分分支机构的个别行为，大多数银行并没暂停房贷，只是放款时间不能确定。

那么，江门的房贷情况如何呢?近日，记者就此走访了江门多家银行。

对房地产开发贷款有所收紧

记者从工行江门分行了解到，根据国家调控政策，从2010年开始逐步对房地产开发贷款收紧，近两年政策保持稳定。目前由于房地产投资出现大幅增长，导致资金需求随之大幅增长。工行江门分行落实国家调控政策，开发贷款保持稳定增长，均衡发放。

自今年4月银监会颁发《关于印发2013年农村中小金融机构监管工作要点的通知》以来，新会农商银行已停止向新增房地产开发企业和新动工建设的房地产项目发放贷款;对于之前已通过审批的房地产开发贷款，严格审核把关，统一上报总行审批，且房地产贷款利率上浮幅度不得低于30%。

多家银行调整首套房贷款利率

近来，江门多家银行调整首套房贷款利率，但二套房贷款并没有停止，利率一般也没什么变化。

工行江门分行近期个人房贷政策没有调整，也没有停止二套房贷款。该行响应中央对房地产市场调控的要求，对开发贷款实行均匀发放，从未停止发放或放松标准发放。

工行江门分行一套房的利率原则上是基准利率，二套房利率原则上是基准利率上浮10%，具体业务该行根据客户的综合情况具体确定。与之前相比，二套房的利率没有变化，但现在一套房利率在之前的基准利率可下浮15%的基础上有所上升。

至于审批时间，在贷款资料齐全的情况下，工行江门分行一般会较快通过审批，但由于受贷款规模及国家调控政策所致，贷款发放进度会受到一定影响。

关于房贷政策，新会农商银行在2013年8月5日下发通知，调整首套个人住房贷款利率浮动幅度，主要是调整首套个人住房按揭贷款利率，由原来的“贷款利率可以在同期基准利率的基础上适度下浮，下浮幅度不得超过15%”，调整为“首套个人住房按揭贷款利率不低于同期基准利率”，一套房贷款利率比之前有所提高，同时还规定部分优质客户可以在基准利率的基础上适当下浮，下浮幅度不得超过5%。新会农商银行没有下发停止二套房贷款的通知。二套房贷款利率执行基准利率1.1倍。

在新会农商银行，一套房贷款审批时间与二套房贷款审批时间没有差别，审批工作日不超过3天，不存在贷款审批时间长的情况。

市区另一家银行因应市场变化，近期房贷政策也有所调整。一套房利率由原来的基准利率调整到上浮10%，二套房利率没有变化。该行暂未收到停放二套房通知，现时先按照上级行利率定价要求，做好放款前准备。在客户提供资料齐全的情况下，一、二套房的审批时间一般是一周左右。至于放款时间，则取决于省行。

对于首套房贷款利率的调整，欲买房的市民还是有些在意的。他们希望这次调整是暂时的，今后还能回落。当然，如果确实想买房，特别是对那些有刚需的市民来说，不会因利率的调整而改变购房计划。

申请住宅公积金贷款需供应的材料　　申请人、配偶、常日借款人、产权共有人的身份证、户口簿原件及复印件(未成年人供应独活后嗣证或出身证实)　　申请人、配偶、常日借款人的公积金账号　　申请人婚姻证实(户口簿中已注明配偶的可略)　　申请人活产卡原件及复印件　　**款发票原件及复印件　　购房合同　　房产商/中介公司业务执照复印件　　预售证/大产证复印件/评估奉告　　房产商/代理商/中介公司/己方收款账号　　贷款流程：　　
(1)借款人及常日申请人持相应贷款材料至治理核心驻区治理部(下简称治理部)己方贷款受理窗口填写混同贷款申请审批表，进行初审。　　
(2)初审后,治理部进行表中音信录入、复核及贷款审批。　　
(3)治理部出具混同贷款中公积金贷款部分的借款合同、抵押合同、借据等文本，借款人及共有人签字确认。　　
(4)借款人持所列材危境公积金贷款合同文本到托付银行窗口进行商业贷款部分的申请和审批。　　
(5)商业银行对申贷材料进行审核后，同时与共有人签字确认;管束还款代扣协弹压还款卡(折)，借款人填写托付银行借款申请书、借款合同、抵押合有序文本。　　
(6)管束保险或担保及抵押手续。治理部审核返回有关材料后，托付银行发放混同贷款.　　
(7)待保险或担保及抵押手续管束落幕。　　
(8)借款人按法规期限及时还本付息。也可签署公积金代扣协定，公积金贷款部分借款人每月在银行代扣协定商定的时限内将应还本息存入银行卡(折)内或到开户银行窗口还款，直至借款所有还清。商业贷款部分借款人按银行法规期限及时反璧本息，直至借款所有还清。