物业管理制度

物业小区管理制度
（1）治安管理规定
1、非小区住户不得随意进入小区，来访者须在门卫处登记，经同意后方可入内。
2、装修施工人员凭物业管理处发放的临时出入证进入小区。
3、小区住户的机动车辆实行发卡、登记制度；自行车停放在指定位置。机动车辆不得停放在小区内，住户车辆按规定只能停放在小区地下停车场。
4、住户搬家如有大件、贵重物品搬出时，必须要有住户亲自陪同方可搬离出小区，并配合保安员记录有关物品数量、名称、住户地址等以便日后查核，如住户确实无法陪同，必须以书面形式列出所搬物品的名称、数量、业主房号、身份证号码以及委托人姓名、身份证号码，并签名确认同意，方可将物品搬出。
5、小区发生治安、消防、交通、医疗卫生等方面的突发事件时，物业管理员和住户都有义务积极配合，维护小区的安全稳定。及时采取措施，维护现场秩序，通知有关部门，并做好善后工作。
6、遵守小区和物业管理处公布的各项规章制度，对不遵守制度的住户进行劝阻和制止。
7、住户应“看好自家门，管好自家人，守好自家物”，增加自我安全防范意识。
8、住户要勇于制止、举报破坏小区治安秩序，造成治安隐患的人、事。
9、小区的经营户须依法经营，遵守国家政策、法规，服从物业管理处的管理，不得从事非法经营活动。
（2）环境保护管理规定
1、爱护园林绿化，不采摘花朵，不践踏草坪，不损坏树木。
2、爱护公共设施，不乱拆、乱搭、乱建、乱贴，保持小区环境整洁。
3、小区各商业市场、商业网点，饮食门店不得乱扔废弃物，乱倒污水及排放其它污染物。
4、小区内任何单位和个人不得制造影响居民正常休息的噪音。特别是在晚上十时至翌晨八时期间严禁制造各种噪音，违者管理人员有权干预制止并采取必要措施。
5、小区内各种车辆在指定地点停放，出入禁鸣，整齐有序。
6、不在住宅内使用燃煤式采暖、取暖、餐饮设备。
（3）清洁卫生管理规定
1、请自觉维护小区的公共卫生，不随地吐痰，乱丢果皮、纸屑、烟头等，不高空抛物，不在楼内公共通道、楼梯走道等公共场所堆放垃圾、摆放物品。
2、垃圾装袋，置于垃圾收集点内，以便及时收集清理。
3、请勿把垃圾、胶袋等杂物投入厕所或下水道。
4、不得饲养家禽、家畜和高大凶猛的动物。饲养宠物必须符合政府的有关规定，且不得影响邻里休息。带宠物在小区散步时，不污染环境。宠物伤人由其主人负责赔偿。
5、住户装修房屋，不得将垃圾废物弃于楼道走廊及公共场所。
6、小区内任何公共场所，均不得乱涂、乱画、乱张贴，违者负责清除和粉刷费用，并在公告栏予以曝光。
7、商业网点不得在公共场所、走廊堆放物品或占用公共区域扩大营业场地。
8、提醒进入小区的亲友，遵守小区的管理规定，维护小区的整洁。
9、物业管理处负责小区的垃圾清运和消毒工作，积极配合环卫、卫生防疫部门采取多种形式开展环境卫生宣传，使住户人人爱清洁，个个讲卫生。
（5）停车管理规定
1、小区停车场，专供购 (租)车位的住户使用，所有外来车辆未经许可，不得进入；闲杂人员不得入内。
2、小区住户车辆长期停放地下停车场须办理车辆停放卡，一车一卡，持卡出入；临时停车须登记，经同意发临时车辆停放卡，持卡进入，离开时退卡。
3、租用固定车位的车辆应按位停放，租用非固定车位的车辆由保安人员指挥按序停放。对临时进入区内的车辆停放实行择位停放。
4、停车场地将采取24小时值班并做好记录，严格按消防规定配备消防设备和器材。
5、停车场地应保持环境卫生，不得在停车场内摆摊点、会客、喝酒、睡觉、喧哗、吵闹和长时间聊天。
6、车辆进入停车场禁止鸣喇叭，限速5公里/小时。
7、停车场禁止装有毒、易燃、易爆物品和其他危险品的车辆停放；
8、车辆进出和停放要注意前后左右车辆的距离，不得对其它车辆的进出和其它车位的使用造成阻碍。
9、停车场保安人员应对停放车辆认真检查车型，车牌号和车辆有无上锁或外部破损等异常情况，发现问题应及时通知车主并作好登记；
10、车辆停放后，车主要带走车上所放置的物品，并锁好车锁、车门和车窗、否则责任自负；
11、车主要爱护停车场的消防、供水、供电、通迅等一切公共设备，不慎损坏时需照价赔偿，若造成严重事故者将追究其法律责任；
12、有固定车位的车主要严格按照物业公司规定的停放费标准，按时交费；临时车辆由管理员指引停放位置，并根据停车时间规定收费；
13、若车主不慎丢失车辆出入卡，应立即通知管理人员，提供有关资料，经核实后缴纳办卡成本费，由物管公司补发出入卡；
14、若车辆在停放区被损坏者，原则由损坏双方协商解决，严重者可向保险公司索赔，当班保安员与物业公司共同协助调查处理；
15、所有停放车辆，必须按规定停放，对违规行车和停泊车辆的车主，管理员有权采取警告、罚款、拖车等处罚措施，由此造成的损失一概由车主负责。
（6）消防安全管理规定
1、消防工作坚持“预防为主，防消结合”的方针，实行综合管理、群防群治。
2、加强消防法律、法规和防火安全知识宣传，提高住户消防安全意识。
3、物业管理处定期对小区的公共消防设施、器材进行检查和维修、保养，使其经常处于良好备用状态，并将检查情况报公司备案。
4、严禁外来装有危险品车辆进入小区，教育儿童勿在小区内玩火。
5、发现初期火灾要及时扑救，对情况严重难以扑灭的，应及时拨打“119”电话求救，并协助维持火场秩序，配合事故处理。
6、自觉遵守电器安全使用规定，不得乱拉临时电气线路，严禁擅自拆、改、装燃气（燃油）设施和用具。
7、遵守市政府燃放烟花爆竹的有关规定，杜绝火险隐患。
8、进行室内装修，必须严格遵守装修管理规定，防止发生火灾事故。
9、不准从窗户向外扔烟头，没熄灭的火种不得倒入垃圾桶内。
10、楼梯、走道和安全出口等部位应保持畅通无阻，不得擅自封闭或堆放杂物。
11、消防设施、器材不得挪作他用，严防损坏和丢失。一经发现，将作出严肃处理。
12、物业管理处对违章用火、用电、电气焊或损坏消防设施器材的行为，及时制止或向有关部门报告。

(2002年10月24日天津市第十三届人民代表大会常务委员会第三十六次会议通过,2008年9月10日天津市第十五届人民代表大会常务委员会第四次会议修订)第一章 总则 第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等有关法律、法规,结合本市实际情况,制定本条例。 第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。 第三条 业主是指物业的所有权人。 本条例所称物业,是指房屋和与其相配套的共用设施、设备和场地。 本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第四条 物业管理应当遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则。 第五条 有两个以上业主的新建住宅物业,应当实行物业管理;商贸、办公、医院、**、工厂、仓储等非住宅物业,推行物业管理。 第六条 市国土资源和房屋管理局是本市物业管理的行政主管部门,负责全市物业管理活动的监督管理。 区、县房地产管理局是本辖区物业管理的行政主管部门,负责本辖区内物业管理活动的监督管理。 规划、建设、市容、城市管理综合执法、**、民政、市政、园林、物价等相关部门,按照各自职责负责物业管理区域内相关的行政管理和服务工作。 第七条 街道办事处、乡镇人民**应当明确部门和人员,负责本辖区内业主大会成立和业主委员会换届等项工作的组织、指导,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,调解业主、业主委员会与物业服务企业之间的物业管理纠纷,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。第二章 业主、业主大会和业主委员会 第八条 业主享有下列权利: (一)参加业主大会会议,发表意见,行使表决权; (二)推选业主代表,选举业主委员会成员,享有被选举权; (三)监督业主委员会的工作; (四)提议召开业主大会会议,就物业管理的有关事项提出建议; (五)提出制定或者修改管理规约、业主大会议事规则的建议; (六)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务; (七)监督物业服务企业履行物业服务合同; (八)监督专项维修资金的管理和使用; (九)对共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况的知情权和监督权; (十)法律、法规规定的其他权利。 第九条 业主应当履行下列义务: (一)遵守业主大会议事规则和管理规约; (二)执行业主大会通过的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (三)配合物业服务企业按照物业服务合同和管理规约实施的物业管理活动; (四)按照物业服务合同的约定,按时交纳物业管理服务费; (五)维护物业管理区域内公共秩序和环境卫生; (六)按照规定交存或者续交专项维修资金; (七)法律、法规规定的其他义务。 第十条 一个物业管理区域成立一个业主大会,应当由一个物业服务企业实施物业管理服务。 新建物业项目,包括分期建设或者由两个以上开发建设单位建设的物业项目,其配套的设施设备是共用的,应当划为一个物业管理区域。 同一个物业管理区域内的地上、地下建筑物和设施设备、相关场地,不得分割进行物业管理。 物业管理区域的划分,应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,并遵循相对集中、便于管理的原则。物业管理区域划分的具体办法,由市人民**规定。 第十一条 已交付使用的新建物业有下列情形之一的,应当成立业主大会: (一)业主入住率达百分之五十以上; (二)首位业主实际入住达到二年以上。 第十二条 业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。 下列事项由业主大会决定: (一)制定、修改业主大会议事规则和管理规约; (二)选举、更换业主委员会成员,监督业主委员会的工作; (三)审定物业服务合同内容,选聘、解聘物业服务企业; (四)制定、修改、审议物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度或者物业服务企业提出的其他管理事项; (五)专项维修资金的筹集、使用方案,并监督实施; (六)改建、重建建筑物及其附属设施; (七)涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十三条 同一个物业管理区域内业主人数不足一百人的,全体业主组成业主大会;业主人数在一百人以上的,可以按照业主总数的一定比例推选业主代表,组成业主代表会,代表业主履行业主大会职责。业主代表会的代表组成,不得少于三十五人。 业主代表在行使所代表业主的表决权前,应当事先书面征求其所代表的业主意见,并在业主代表会会议上如实反映所代表业主的意见。 业主代表以幢、门、楼层等为单位,由业主推选,并在推选后以书面形式在物业管理区域内公告。 第十四条 符合成立业主大会条件的,业主、开发建设单位或者物业服务企业应当书面告知物业所在地的街道办事处或者乡镇人民**。街道办事处、乡镇人民**应当在收到书面告知后一个月内,在物业所在地的区、县物业管理行政主管部门的指导下,负责核实并组织、协调成立首次业主大会会议筹备组。 筹备组由业主三至七名,街道办事处或者乡镇人民**、居民委员会、开发建设单位代表各一名组成。筹备组负责人由街道办事处或者乡镇人民**的代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公告。开发建设单位和物业服务企业应当为筹备组开展工作提供条件。 第十五条 筹备组履行下列职责: (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容; (二)确认业主身份和业主人数; (三)确定业主委员会成员候选人产生方案和名单,并公示征询意见; (四)拟定业主大会议事规则草案,提出临时管理规约的修订意见; (五)确定业主代表产生的条件、方式和人数,组织推选业主代表; (六)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。 前款规定的各项内容,应当在首次业主大会会议召开十五日前,以书面形式在物业管理区域内公告。 筹备组履行职责的期限,应当到首次业主大会会议选举产生业主委员会之日终止。 第十六条 首次业主大会会议应当讨论决定下列事项: (一)业主大会议事规则; (二)管理规约; (三)选举业主委员会; (四)物业管理服务内容和服务标准; (五)涉及业主共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十七条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以书面委托代理人行使业主权利。 第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主大会定期会议的时间和形式、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和任期等事项作出规定。 第十九条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主享有的权利和履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项,依法作出约定。 管理规约对全体业主具有约束力。 第二十条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金以及决定改建、重建建筑物及其附属设施设备,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。 制定和修改业主大会议事规则,制定和修改管理规约,选举业主委员会或者更换业主委员会成员,选聘和解聘物业服务企业,决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第二十一条 业主大会会议,由业主委员会组织召集。经全体业主五分之一以上提议,业主委员会应当召开业主大会临时会议。业主委员会应当召开业主大会会议或者业主大会临时会议而不组织召集的,由街道办事处或者乡镇人民**组织召集,其他任何单位和个人不得组织召集。 物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民**、**派出所、居民委员会和使用人的代表可以列席业主大会会议。 第二十二条 业主大会应当按照法律、法规和业主大会议事规则开展活动。 业主大会作出的决定,应当在物业管理区域内公告,对全体业主具有约束力。 第二十三条 业主委员会成员在业主中选举产生。业主委员会的成员人数应为单数,由五至十五人组成。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推举产生。 业主委员会成员应当符合下列条件: (一)遵守国家有关法律、法规; (二)具有完全民事行为能力; (三)遵守业主大会议事规则和管理规约,按时交纳物业管理服务费; (四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力; (五)具有一定的组织能力和协调沟通能力; (六)身体健康,能保证必要的工作时间。 业主委员会不得从事经营活动。 第二十四条 业主委员会作为业主大会的日常工作机构,执行业主大会的决定事项,履行下列职责: (一)召集业主大会会议; (二)定期报告有关决定执行情况,提出物业管理建议; (三)在业主大会作出决定后三十日内,代表业主大会与物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同; (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同; (五)督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳; (六)组织业主对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案进行书面确认,并监督实施; (七)监督管理规约的实施; (八)组织筹集专项维修资金; (九)组织业主委员会换届和补选工作; (十)完成业主大会交办的其他事项。 业主委员会不履行上述第(三)项、第(九)项职责的,在区、县物业管理行政主管部门的指导下,由街道办事处、乡镇人民**按照有关规定组织选举新的业主委员会。 第二十五条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列文件向物业所在地的街道办事处、乡镇人民**办理备案手续: (一)业主委员会选举情况和业主委员会成员的基本情况; (二)业主大会议事规则; (三)管理规约。 街道办事处、乡镇人民**应当将备案情况,及时书面告知区、县物业管理行政主管部门。 备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起三十日内,将变更内容书面告知原备案部门。 第二十六条 业主委员会召开会议应当有超过半数成员出席,作出的决定必须经全体成员半数以上同意。 第二十七条 业主委员会成员有下列情形之一的,其业主委员会成员职务自行终止: (一)不再是本物业管理区域业主或者连续一年以上不在本物业管理区域居住的; (二)以书面形式提出辞职的; (三)因身体健康原因丧失工作能力的; (四)在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业中任职的。 业主委员会成员有上述情形之一的,业主委员会应当在物业管理区域内公告。 第二十八条 业主委员会换届的,原业主委员会应当在二十日内将保管的档案资料、印章和其他属于全体业主共同所有的财物,移交给新一届业主委员会。 业主委员会成员职务终止的,应当在五日内将其保管的有关资料、印章和财物移交业主委员会。 第二十九条 物业使用人根据与业主的双方约定,享有业主相应的权利和履行业主相应的义务。物业使用人不履行约定的,由业主承担连带责任。业主与物业使用人约定的内容,不得违反法律、法规和管理规约的规定。 业主或者物业使用人应当将双方的约定书面告知物业服务企业。 本条例所称物业使用人,是指物业的承租人或者实际合法使用物业的人。 第三十条 业主大会和业主委员会可以按照每年不超过实收物业管理服务费百分之一的比例提取活动经费,具体办法在物业服务合同中约定。 第三十一条 本市实行物业管理联席会议制度。 物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民**负责组织召集,由区、县物业

第一章 总则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。
第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。
第四条 国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。
第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
编辑本段第二章 业主及业主大会
第六条 房屋的所有权人为业主。
1、 业主：已经与出卖人签订房屋买卖合同并且入住使用房屋的，应当具有业主的权利；业主分为自然人业主与非自然人业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
2、 业主权利：在物业管理企业提供的服务不符合合同约定时，有权拒绝支付物业管理费用，并有权提出赔偿请求；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
3、 大会召开：30名业主联名，即有权召开业主大会；
（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定...

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