2009楼市什么话题**火爆？

答：**重要的是经济危机，那时人们都担心经济危机会蔓延，而且房屋价格已经连续0607涨了2年，涨幅很惊人。
绝大数人都认为会跌下来，不过令人失望的没有跌，只是成交量低迷。
国家这时候反而出台了一系列税收优惠政策，以及房贷7折利率政策。（主要目的是为走出经济危机）
经济危机对中国的影响是很小的，只是一些出口加工企业受到了一定的影响。
由于这次经济危机，导致的结果是：
1.大量购房者由于这次经济危机，推迟购房。
2.房地产开发商，由于贷款收紧，无法继续购地建房，加上成交量巨额萎缩，推迟开发计划，缩减开发项目。
3.政府的购房税收优惠政策，房贷7折利率政策在09年初成为炒房者的利用工具。
以上3大因素，直接导致09年3月开始，房屋价格直接迅猛上涨，一直延续至今。

这次提高2套房贷，及房屋打折退出，以及物业税的征收。
本人认为：
1.对于炒房者，提高了他们炒房的资金量（二套50%），及其成本（利率提高）。相信部分炒房者会暂时观望，甚至抛盘（征收物业税）。
2.对于购房者，又一次相信（特别是刚想购房者）政府出台的政策会导致房屋价格的下降，会选择观望。
3.房贷折扣的取消，及物业税的征收，也变相的提高了真正想购房的人的支出，甚至淘汰了极少部分购房者的愿望。
4.而开发商，在政策密集出台之时，甚至地王频频。这完全代表着开发商的判断：房屋需求强劲，未来价格不会停止上涨。
所以，对于购房者来说，如果你需要买房，而且在你可以承受，那就买！不要由于国家政策而推出购房。毕竟市场不是你能左右和判断。

答： 2015年，随着各项刺激措施的出台，一线及重点城市被压抑的市场需求集中暴发。对2015年楼市发展脉络的梳理，有助于我们更加深入了解即将到来的2016年楼市。

【关键词1】政策宽松
政策持续宽松，中国房地产市场迎来了又一个政策宽松时期。
2015年3月30日，中国人民银行联合几个部委发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》。随后，一系列配套政策及地方政府执行细则密集出台，包括信贷、税费、财政等多个方面措施，诸如首套房**比例下调至2成，房产营业税“5改2”等。政策支持力度之大，堪比2008年金融危机之后的“救市政策”，不仅仅只是针对首次置业者，还惠及改善型需求。各项刺激措施在很大程度上降低了购房门槛，同时税费、利息方面的调整也减轻了购房成本，加上行政干预措施退出如大多数城市限购取消，由此促成了2015年楼市的反弹。
【关键词2】连续降息
连续降息，对2015年楼市走势起到了极其重要的作用，从某种程度上来说，降息直接推动了市场成交活跃程度的回升。
2015年10月23日央行再次宣布降息0.25个百分点，这是2015年第五次降息，申请住房按揭贷款**新年利率降至4.9%利率（5年以上）。如以2014年11月22日**后的利息调整日期计算，购房者所负担的利率从2015年的6.15%下降到4.9%，下降幅度达到20.3%。降息对降低购房成本起到了非常明显的作用。假设以申请100万元20年期的商业贷款为例，与利率高位时期相比，月供可减少707元。购房成本的下降，激发了市场购房热情，购买力得到释放。
【关键词3】量增价涨
根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2015年1~11月百城住宅价格指数累计上涨3.39%，环比于5月止跌，同比于8月止跌。新房成交方面同样也在政策刺激下出现快速升温现象，成交创新历史同期新高。据初步统计，2015年1~11月，50个代表城市住宅月均成交量接近2900万平方米，同比增长近三成，绝对量为历史同期**高水平。
【关键词4】市场分化
强者恒强，2015年房地产市场走势再次验证了这个说法。
一线城市累计上涨了15.1%，二三线城市累计下跌，跌幅在1%左右。不同城市间仍分化明显，深圳（楼盘）累计上涨33.92%，领涨全国。
一线城市及部分住房需求旺盛、财富人群聚集、购买力强，二线重点城市改善型需求释放明显，高端项目热销，房价上涨过快。而部分库存偏高的三四线城市由于需求疲软，房价呈现下降趋势。未来一段时间内，政策还将发力“去库存”，并力图改善三四线城市的市场供需结构。
【关键词5】地王频现
**近一次上海（楼盘）土地拍卖会上，中铁建以总价38亿元摘得上海奉贤区南桥镇一幅地块，溢价率高达219.65%，楼板价为19179元/平方米，已接近地块周边在售楼盘均价。自2015年年初以来，包括北上广深等一线城市以及以南京（楼盘）、杭州（楼盘）等为主的重点城市，土地市场火热异常，单价、总价等各类“地王”频现。数据表明，2015年1~11月，全国房地产开发投资87702亿元，增速比1~10月份回落0.7个百分点。“地王”现象集中出现在一线城市及重点城市，在全国房地产投资景气并未得到好转的大背景下，说明开发商的战略布局出现了调整。
【关键词6】豪宅热销
豪宅市场大热，成交量出现爆发性增长。
有市场研究机构跟踪监测结果显示，截止到2015年11月，上海单价超过10万元/平方米的顶级豪宅已经成交490套，超过过去3年的成交总和。顶级豪宅需求出现井喷。此外，包括北京（楼盘）、深圳、杭州等城市高端住宅市场，成交量同样出现大幅增长情形。
豪宅市场趋热，原因是多方面的。政策的宽松，激发了改善型需求的购买欲望。此外发生在2015年6月份的股灾事件，以及房产价格的不断走高，让富裕阶层在资产配置中有意识提高了不动产的比重。
【关键词7】互联网+
2015年是“互联网+”在房地产行业全面深化的一年。在金融领域，众多房企发起众筹，推出众筹买房、众筹投资等不同类型产品；万达也顺势借助房产众筹产品开启了“轻资产化”转型之门。在营销方面，万科与淘宝合作买房。此外，互联网还与二手房中介行业、家装行业等实现“联姻”，为消费者带来了新的体验。在互联网时代，房地产行业与之融合，是大势所趋。不管是房地产行业+互联网，还是被互联网所“+”，能够让消费者获得实惠，才是王道。
【关键词8】存量时代
一线城市房地产市场出现了一个显著的变化，即进入存量房时代。
二手房方面，整体成交大幅回暖，超过新房市场。数据表明，2015年1~11月，十大城市二手住宅总体成交99.04万套，同比大幅增长66.02%，增幅高于新房。二手房市场整体好于新房市场，尤其是上海、北京表现得更为突出，三季度二手房交易量大幅超过新房，一线城市步入存量房时代。这样的变化，不管是对房地产开发商，还是对房产持有者，都意味着新的机遇与挑战。
【关键词9】强强联手
随着楼市步入“白银时代”，房企之间竞争进一步加剧，除了并购，还有一种方式就是强强联手。
在2015年5月份，住宅开发巨头万科与商业地产巨头万达的联合。除了开发企业之外，二手房中介公司也出现此类情形，北京链家与上海德佑以股份互换的形式，实现进驻上海的目的，同时也在布局全国上面迈出了重要一步。在利润率变窄的情况下，通过强强联手，是行业规模企业通过合作来对冲这种变化的一种务实选择。这种合作，也将成为其他企业借鉴的样本。
【关键词10】创业热潮
2015年地产界掀起了一股创业热潮，一批重量级职业经理人加入了创业者的行列，使得这一年的职业经理人创业现象变得不同寻常。
2015年3月初，万科高级副总裁毛大庆辞职创立了优客工场；此后，接连传出有重量级职业经理人辞职创业的消息，如原协信集团总裁刘爱民、原世茂地产副总裁蔡雪梅等，都开启了各自的创业人生。在互联网+和创业大潮的双轮驱动下，加上地产行业已经进入平稳发展时期，这样的变化或许是一个必然结果。

答：据报道，日前有分析人士表示，在楼市调控政策不会松动的背景下，今年房地产市场交易规模将会出现下滑。热点一二线城市在需求压抑许久之后，市场有反弹的动力，但不会出现强烈反弹的现象。

答：从七月到八月数据来看，楼市走向趋于回暖，那么在金九银十来临之际广州楼市能否带领下半年楼市涨势呢？还真不好说，毕竟在新政后，广州楼市跌宕起伏：3月份的网签均价明显受到影响；在新政后的4月份，网签均价恢复到正常水平，甚至比1、2月份还要高；5月虽然有小幅回落，但5月-7月却在一直上涨，现如今8月又出现了转折点，且下跌幅度较大。下半年楼市怎么走，还得要时间来验证！

答：

近期，合肥楼市持续火爆，市场需求被刺激。很多段子手都在调侃：在这个明明可以靠买房致富的黄金时代,却非要逞强创业。

楼市政策宽松 上半年市区涨价或破万

合肥近年来的快速发展，吸引了很多外来人口流入，1500万人口的城市定位，巨大的**空间，也让不少开发商看到了商机。而近期楼市政策暖风频吹，更让市场表现“如鱼得水”、“热到发烫”。

进入2016年以来，楼市新政频频加码，降**、降准、减契税营业税，公积金账户存款利率提高，银行利率优惠等接踵而来，楼市环境利好不断。

针对一系列政策的出台，合肥房地产研究院副所长凌斌表示:“经济表现持续低于预期,货币政策需要更大的放松力度才能有效保增长。为了应对经济下滑,央行降准释放资金,可以增加流动性,降低市场利率,刺激经济增长,预计接下来还会有一系列降息降准政策。”

而无论是降**,降准还是信贷与税费的降低,对合肥楼市来说,无疑推动着成交量和房价的上涨,利好整个市场。当前业内对于今年合肥楼市政策走向的预测都是乐观积极的,预计可能会更多的刺激性政策出台,成为新的购房机会年。

市场持续火爆 去化速度提升

从去年年底开始，合肥楼市火爆延续至今，据数据显示，截止1月份，合肥楼市整体库存量仅2万余套,去化周期不足3个月,而部分区域,比如滨湖区、包河区,经过节前的热销,库存大减,可售房源整体不多,供需失衡,也导致了部分开发商看好后市,捂盘惜售心理加重。

业内人士表示,多轮政策宽松政策之后,市场需求被激活,去化速度提升,周期缩短,市场快速好转。而在这样的市场背景下,“自住需求+改善需求”两股力量入市,导致合肥出现“恐慌性购房”的现象。同时,这种现象也使得不少购房者担心楼市后期供应不足、房价反弹上涨而继续惶恐入市,甚至导致局部市场买涨不买跌的行情出现。

遵循市场规律 政府干预可能性小

虽然目前合肥楼市火热,房价暴涨,给市场带来暖意,但同时蕴藏着极大的风险。因为暴涨透支需求,一旦合肥楼市走向下滑,这对整个房地产市场打击将是不可想象的。

而面对如此畸高的房价,刚需客户一方面可能会降低购房标准,改变购买类型;另一方面,会向价格洼地区域挤压,比如新站、瑶海甚至三县转移。未来这些区域将会吸引更多的人群进入,区域楼市或迎来新的发展契机。

虽然对于市民关心的房源、房价问题,近期合肥市委书记吴存荣也在会上表态:“当前合肥的确存在个别区域房价上涨过快,开发商捂盘不买的情况,针对这系列现象,政府方面也将通过建立考核机制,对开发商进行市场准入等方面的约束。

但从目前来看,政府并没有明确表态用行政手段制止,甚至在降首套**、公积金贷款、普通住宅标准、住房补贴、免契税等方面继续定向宽松,试图通过楼市基本面的回升拉动宏观经济的增长。

答： 时近年关，又到了盘点全年市场的时候。2015年的楼市，商品房的销售额与销售面积都经历了“绝地打反击”式的触底回升。有报告指出，央行一再降息、公积金贴息商贷、“二孩”全面放开等政策为楼市保驾护航，加上正值年底房企冲击业绩的时候，开发商放低身段推货抢客，购房者入市意愿加强。

2016年房价仍会持续上涨
有业内人士分析称，无论是从供求关系、货币政策还是市场预期来看，房价上涨仍是一种难以动摇的市场特征，涨幅的大小也会和市场周期波动相关联。总体来看，2016年房价仍会持续上涨。
业内人士认为，多重利好政策影响下，一二三线城市成交量均平稳上升，库存压力继续得到缓解。展望未来，围绕国家去库存战略导向，更多相关财政、货币等支持政策将陆续出台，楼市“暖冬”可期。价格方面，部分一二线热点城市受需求热度及高价土地成交影响，房价上涨压力依然较大；而多数二三线城市未来随着库存压力缓解，房价有望逐步止跌企稳。 由于楼市的未来变化前景仍不明朗，所以很多人对现在买房还是以后买房表示很纠结。下面带你了解明年中国楼市的8大趋势，看看现在买房到底值不值？
1、大城市的房价还有一段上涨空间。
中国的城市模式完全不同于美国。我们是摞起来的城市，密度高，人口高度集中。这种趋势一旦形成，很难改变。
你让中国人过“买个牙刷也要开车10分钟”的生活，是不可能的。所以，有人口增量的城市，房价很难回落。加上人民币货币供应量长期偏高，所以房价只能不断上涨。
2、房产税的出台将使楼市未来发生深刻转变。
房产税的出台至少将在以下三个方面逐渐发挥作用：
首先是改变人们的理财观念。以往可能是买房就发财，但是从房地产税落地之日起，这一途径的发财概率就降低了。
其次，将可能改变城市的资源配置。随着市民纳税人意识的觉醒，人们对于上缴的税款天然有追问透明度和去向的要求，这一要求倒逼政府部门在资源配置端重新调配资源。 **后，房地产税的出现对于实体经济的影响也是巨大的。此前，由于持有土地、房产的成本极低，很多非房地产企业蜂拥进入这一市场，而且也确实获利丰厚。
3、计划生育政策并不会改变楼市发展大势。
全面放开二胎，这虽然确实是一个很大的利好，但还没到足以改变整个楼市发展大势的程度。
好处还是一定有的。有经济学家分析说，日本和欧洲部分国家过去的教训表明，人口拐点到来前后，经济危机如影随形，首当其冲是对房地产的冲击。
比如日本，在1992年出现人口拐点后，房地产泡沫破裂，地价大幅下降。而如今，中国楼市的人口拐点也已越走越近。
从这个意义上说，二胎政策的放开，对楼市来说将犹如一场及时雨；即将终结的人口红利，有望因此重获生机。
4、房地产企业将大量消亡、转型。
曾经有无数专家在说，中国楼市正在上演大逃亡，逃亡的路线包括：逃离三四线城市、逃出郊区、逃离高债务、逃向多元化、逃往海外。现在看来，都应验了。
未来10年，这种趋势将延续下去，大量中小房企将被收购，转型，或者死亡。**终，国内也许只剩下一百来家大房企，而且是多元化发展的。大量的人员，将离开这个行业另谋出路。 5、未来将有部分将沦为鬼城或空城。
未来三、四线城市人口总体将持续外流，而一、二线城市人口总体将继续保持流入态势。三、四线城市目前商品住房高库存及滞销问题已经较为严重，而其未来的人口又呈流出态势，随着住房供给结构性过剩问题的突出，未来将有部分新城将沦为鬼城或空城。
6、逆城市化很难出现。
很多国家在充分城市化之后，会出现逆城市化。也就是城里人到农村买地，建别墅。未来10到20年，中国很难出现这种局面。因为中国人多，耕地少，土地国家所有。此外，公共资源的不均衡分配，也让去农村居住的人，生活不方便、不安全。
7、商铺面临价值重估。
商铺面临的**大问题是，“提袋消费”(服装、鞋帽、家电等)日益被网购取代，支撑商铺价值的只剩下“体验式消费”(餐饮、电影、培训、溜冰场)。
传统商业旺 区的街铺，可能是**危险的资产，因为单价太高。此外是人口流失城市的郊区、新区的综合体。“一铺养三代”越来越困难，“三代养一铺”的悲剧随时发生。
8、写字楼跟住宅价格将长期倒挂。
在一线城市，一直存在一种现象：同样地段、同样档次的住宅和写字楼(含商务公寓)，住宅更贵。
为什么？原因有三：第一，商业物业基本上没有学位，不能落户口；第二，商业物业土地使用年限短；第三，管理费水电价格高，一般不能通煤气。
网络时代，在家办公、分散办公、郊区办公正在成为时尚，写字楼的“刚需色彩”不足。一个人在办公室，可能只需要3平米就够用了，但对住宅面积的需求是多多益善。
未来这种现象将持续，投资房地产还是要首选大城市中心区的住宅。当然，如果你希望现金流充裕，就是要投资好的写字楼。