房子评估价怎么算？

答：你好 二手房评估价是根据房产的地段 楼层 面积 格局 装修等因素综合评估的 交易时的评估价由当地房产交易部门评估 贷款时的评估价由当地有资质的评估公司来评估 一般他们都有地段楼层的差价表 主要根据这个来进行评估 当然 到房产实地评估后会根据实际情况有所调整 一般评估公司给出评估单价为XXXX元/每米 然后自己乘以你房产的建筑面积既是房产评估价

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答：估价房子的基本情况:如房子所在位置、临街繁华状况、楼房的建筑结构、商铺开问、进深、宽深比、楼房的朝向、、商铺使用率、内部格局、内部设施完备度、装修情况、目前的使用状态是出租?自用还是闲置?这些房子情况都很重要
2.估价房子的权利状况及房子现时的租金水平:如如果你的房子是商铺的话,店铺证载用途、合法产权面积、国有土地使用权剩余的使用年限、房子使用权是出让还是划拨;估价的房子如果是出租,出租合同是签订中长期还是短期租约,从租赁起止日开始租金水平以及押金的收取办法。在调查房子租金时,有些业主在购买商铺后,由开发商统一的返会房子租金几年,协议租金是不可以代表客观市场租金,所以在评估房子时候要注意此类情况。
3.对房子周边的区位情况调查:如商业繁华度、商业集聚度、人流量、经营特色、市场常见消费群体、交通情况、市政及基础设施、公建配套等;周边市场商铺这一类用房的租金、售面积及价格水平等等。并在以上基础上认真填写现场查勘记录表;并且对估价房子拍照留证。

答：一、申请进行房屋评估的程序：
1、首先，委托方应到有资质的房地产估价单位去咨询、查阅有关的文件，了解一下房屋评估相关知识。
2、委托方向房地产估价单位出具“房地产估价委托书”作为委托评估的依据，如过房地产估价单位没有异议，即可视为接受委托。
3、接下来，委托方要向估价单位提供估价房屋土地的相关资料，比如土地使用证及附图、地上建筑物产权证明及附图、房地产他项权利登记文件等，如果是以有偿方式取得土地使用权的，则须提供土地使用权出让或转让合同。
4、资料准备齐全并交给估价单位之后，委托方便可与估价单位约定实地勘察的时间，并明确勘察时的具体要求。
5、估价单位在约定时间对委托方的房屋进行实地勘察并评估，委托方支付评估服务费，约一个月的时间，委托方便可领取房屋土地评估报告书了。
二、评估房屋现值的程序：
1、 按市区房屋分项重置价格确定房屋各分项的重置价；
2、 根据房屋所处位置确定区位差价系数；
3、 根据房屋完损等级评定成新程度；
4、 确定房屋的楼层次差价系数；
5、 评定房屋调整项目重置价并确定其成新度；
6、 核对房屋间数及其所有权；
7、 计算房屋现值：房屋现值=每平方米房屋分项重置价之和×区位差价系数×房屋成新×楼层次差价系数×房屋建筑面积+调整项目重置成新价格总额。
三、以下几种情形需要进行房屋评估：
1、如果有一方对交易的房屋没有价格概念，又不相信对方的报价，可自行委托或双方共同委托有资格的评估公司进行评估。
2、办理房地产保险需要进行评估，可分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生或损失程度评估。
3、向银行申请房地产抵押贷款时，银行为确定抵押物的担保价值，需对抵押人的房地产进行估价。
4、当交易双方由于房屋价格不公平而产生纠纷时，一方或双方可委托专业评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产进行评估。

答：二手房交易流程
(1)买方咨询
买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
(2)签合同
卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
(3)办理过户
买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
(4)立契
房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。
(5)缴纳税费
税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
买二手房特别要注意，要清楚买二手房注意事项，不然很容易被骗。在买房前请详读以上买二手房注意事项。

答：　　二手房价格决定因素
　　二手房价格决定因素1：自身品质
　　二手房小区地处的地段、房间朝向、户型布局、小区内部环境、居住舒适程度、物业管理水平，是决定二手房价的**基本因素。如果上述要点都比较出色的话，一套房子可能会有20组客户看房咨询，高于普通房源的比例。
　　二手房价格决定因素2：交通改善
　　地铁对楼市产生的影响不可小觑。新开通的地铁线路不仅给周边居民带来了便利，也拉动着房价的上涨。去年，在地铁6号线还没有开通时，朝阳区青年路上的不少二手房业主就已经开始“捂房”，当地铁开通后，该区域二手房价上涨了约两成。
　　二手房价格决定因素3： 新盘入市
　　市场上有一些二手房区域，原本是“默默无闻”，但因周边出现了比较有影响力且市场关注度极高的新盘，带动了整个区域的楼市价值，二手房源的价格也随之攀升。比如常营的新盘由于为区域带来了相关商业配套，提升了周边二手房的价格。
　　二手房价格决定因素4 ：地王托市
　　土地市场上热门住宅用地的成交，往往会带动周边二手房价上涨。如2012年7月万柳地块的高价成交，使得周边二手房销售火爆，有些二手房中介“坐地涨价”，单价飙至12万元/平方米。
　　二手房价格决定因素5： 商圈成型
　　商业设施的完善，甚至形成了一个新的城市商圈，会为区域聚集更多的人流和关注度。比如一个大型商业综合体的开业，不但可能促成商圈升级，而且无论是商铺还是二手房买卖、租赁，都将呈现曲线增长。
买卖二手房，根据2015年3月30日财政部**新规定，自2015年3月31日起，由原先的满5年免征营业税调整为满2年免征营业税，同时依据交易双方的不同情况，具体税费明细如下：
一、契税：（一般由买方缴纳，双方另有约定除外)
1、买方首次购房90平方以下的房产按照1%缴纳；
2、买方首次购房90平方以上（含90平）144平方以下的房产按照1.5%缴纳；
3、以下情况按照3%缴纳：
（1）144（含144平）平方以上 ；
（2）买方不是首次购房 ；
（3）车库 ；
（4）非普通住宅（商业用房）
二、营业税：（一般由卖方缴纳，双方另有约定除外）
1、房产证满2年，144平方以下的普通住宅房产免征营业税
2、房产证不满2年，按照5.5%缴纳营业税；
3、房屋面积超过144平方，房产证满2年的按照差额缴纳，计算公式为：（上次购买价格—现在出售价格）*税率5.5%
4、商铺差额缴纳，计算公式为：（上次购买价格—现在出售价格）*税率5.5%
三、个人所得税：（一般由卖方缴纳，双方另有约定除外）
1、房产证满五年，并且是卖方夫妻名下唯一一套房产免征个人所得税
2、卖方夫妻名下不是唯一房产或房产证未满5年，按照1%缴纳
3、商铺按照差额缴纳，计算公式为：（上次购买价格—现在出售价格）*税率20%
四、其他费用相对较少：
交易费：6元/平方*房屋平方数
工本费： 一个证件80元；二个证件90
评估费：评估总额的千分之五（银行贷款需要缴纳）
抵押工本费：100元（银行贷款需要缴纳）
购房证明：20元一份 一般需开3份
公证收费标准: 300元（如不能本人亲自办理，需要办理本业务收费）

答：买房子的评估费计算方法：

1、评估费收费标准采取累进计费率：房屋总价100万元以下（含100万元）的，收取评估总价的0．42％；100万元到500万元的（含500万元）累进计费率为0．3％；500万元到2000万元的收取评估总价的0．12％；

2、2000万元到5000万元（含5000万元）的收取评估总价的0．06％；5000万元以上的收取评估总价的0．012％。房产评估是二手房交易过程中一个重要的环节。