房地产开发企业代建房行为不缴纳土地增值税文件？

房地产企业的土地增值税一般是预征的，等到项目结束时统一结算，在一般情况下，预征的土地增值税是不够的，到时还得补交土地增值税。

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，并取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税以转让房地产取得增值额为征税对象，征税面广，采用扣除法和评估法计算增值额，实行超额累进税率，按次征收。 对土地增值税的筹划，可以结合“营业税的税收筹划”中有关“销售不动产”和“转让无形资产”两个项目的筹划。这里主要让大家明白两点内容：一是正确掌握哪些经济行为不属于土地增值税的征税范围；二是如何用足用活土地增值税政策。
一、 税法对土地增值税的征税范围作了明确规定，下列经济行为不属于土地增值税的征收范围，不征土地增值税。纳税人应当正确判定。
1.以继承、赠与方式转让房地产的，属于无偿转让房地产的行为，不属征收土地增值税的范围。
2.房地产出租。出租人取得了收入，但没有发生房地产产权的转让，不属征收土地增值税的范围。
3.房地产抵押。在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房地产是否转移产权来确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的，属于征收土地增值税的范围。
4.房地产交换。交换房地产行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，按照规定属于征收土地增值税的范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
5.以房地产进行投资、联营。对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产——作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
6.合作建房。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
7.企业兼并转让房地产。在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
8.房地产的代建房行为。这种情况是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。
9.房地产的评估增值。房地产的评估增值，没有发生房地权属的转让，不属于征收土地增值税的范围。
10.国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物。国家收回或征用，虽然发生了权属的变更，原房地产所有人也取得了收入，但按照《土地增值税暂行条例》的有关规定，可以免征土地增值税。 此外，对于因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，《实施细则》规定免征土地增值税。 掌握上述规定对于土地增值税进行筹划十分关键。比如，两个关联企业之间交换房地产，按规定双方都应缴纳土地增值税，但如果采取股权投资的方式，则双方都无需缴纳土地增值税。即双方均以不动产向对方投资，按照不动产的评估价计算持有对方的股权比例。从整个集团利益来看，根本没有任何损失。

房地产不用交增值税，要觉营业税

开发商遭遇成本压力
在土地大幅度**的市场情况下，土地增值税的清算无疑会给大量开发商带来成本压力。此前就有开发商向记者透露，为了避免遭遇土地增值税清算带来的成本增加，本应该结算销户的房地产开发项目公司多采取放任搁置的办法。万科董事会秘书肖莉也坦言，一旦正式开始执行土地增值税清算办法，一些房地产开发公司可能遭遇较大的税负压力。从2004年起，万科即开始为土地增值税的清算提留准备金，2004至2006三年，万科提留的准备金从4000万提高到9000万，再提高到3个亿。
但是，也有开发商称，有清算就有补交和退税两种说法，即开发商的预先缴税额如果低于**后清算出来的应缴税金额，开发商需要补交税款，但如果开发商的预缴金额大于实际应纳税额，则需要退税。“近三年来，开发商拿地成本已经很高，如果计入扣除金额，增值率其实不高。”一位开发商称。
而根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%，可免征土地增值税。
地块越**开发商成本越大
国税总局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，将土地增值税由预征改为清算

开发商遭遇成本压力 在土地大幅度**的市场情况下,土地增值税的清算无疑会给大量开发商带来成本压力。此前就有开发商向记者透露,为了避免遭遇土地增值税清算带来的成本增加,本应该结算销户的房地产开发项目公司多采取放任搁置的办法。
万科董事会秘书肖莉也坦言,一旦正式开始执行土地增值税清算办法,一些房地产开发公司可能遭遇较大的税负压力。
从2004年起,万科即开始为土地增值税的清算提留准备金,2004至2006三年,万科提留的准备金从4000万提高到9000万,再提高到3个亿。
但是,也有开发商称,有清算就有补交和退税两种说法,即开发商的预先缴税额如果低于**后清算出来的应缴税金额,开发商需要补交税款,但如果开发商的预缴金额大于实际应纳税额,则需要退税。
“近三年来,开发商拿地成本已经很高,如果计入扣除金额,增值率其实不高。”一位开发商称。 而根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%,可免征土地增值税。
地块越**开发商成本越大 国税总局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,将土地增值税由预征改为清算