楼市惨淡，不知房价是何趋势

答： 房价下跌

答： 近期，楼市库存高、去库存等新闻充斥各大房产媒体，很多人对2016年房价的走势也心存疑虑，总想近期楼市环境不好，明年房价会不会降？那么，到底2016年房价会有怎么样的走势呢？这里说说2016年房价可能上涨的10大理由。

1、全面二胎已放开，鼓励多生多育的政策。中国人口逐渐走向老龄化，政府采取了全面放开生二胎的政策。家里添丁小房子必定不够住，换房买房在所难免。
2、城市人口增多将导致房价上涨。户籍制度改革开始推进，将使很多农村人口往城市去，释放大量购房需求。
3、刚需旺盛导致房价上涨。网上之所以骂声一片，是因为每个人都想买房，人人都有需求。这也是推动前些年房价一路暴涨的动力。
4、土地稀缺导致房价上涨。很多城市开始设置城市增长边界，房地产开发这么多年，可开发土地将会越来越少。
5、开发商技术革新导致房价上涨。没有想造次品的开发商，这样也卖不掉，绿化、设计、风水、保温墙、物业管理等等这些使得次品房越来越少。
6、造房成本上涨导致房价上涨。物价、原材料价格上涨，农民工工资增长，导致造房成本提高。
7、拆迁补偿无形增加导致房价上涨。拆迁费用加大导致造房成本加大。
8、房产税、各税费转嫁导致房价上涨。开发商拿地、盖房、交易等环节产生的大量税费**终都要转接到购房者身上。
9、城市化进程拉动房价上扬。中国正处于经济调整增长中，城市化进程正在加速，城市化进程的加速，必然伴随大量非城市人口涌入城市。
10、中国城市正处于高速发展期。中国的城市扩容简直就是加速度前进，今天的一个城市，几年前的城区范围还很小，三五年后，城区范围就成倍数扩大。城市的快速扩张，必然导致大拆大建，扩张后，需要大量的居住、工作人口相匹配。事实证明，城市扩到哪里，人口就填满哪里。

答： 2013年的房价走势及市场形势是怎么样的变化呢？专家预测房价走势认为，从今年总体上判断，2013年如果不出现大的变化的话，房地产市场将是一个平稳的市场走势，当然也有可能是稳中略升。现在不具备大幅度的房价反弹的条件。当然也不排除因多种因素叠加的作用，引起房地产市场的波动。那么2013年房价走势将会如何呢？分析如下：

第一，政策信号明晰，清晰明确。如果说去年年底大家还在纷纷猜测的话，那么十八大开后，特别是中央经济工作开了以后，这种猜测已经不必要了。因为十八大和中央经济工作会议都非常明确的给出了政策信号，就是房地产调控不动摇。
另外，除了这样的中央政府的表态以外，住建部和国土部这样的主管部门在去年年底的工作会议上都明确的提出了调控不动摇，限购，遏制投机的政策不改变，还有差别化的利率，以及对土地市场的监管等等政策没有根本性的改变。所以这样的政策清晰的信号出来，有利于房地产市场预期的稳定。这是促进稳的因素。
此外，专家预测房价走势认为，2012年交易量比较明显的增加，大体上两年多调控积累下来的交易量集中的做了释放，所以对2013年的需求压力有一部分释放。所以2013年和2012年比面临的需求压力不那么大了。
第三，全国的库存仍然处在高位，我们说房价上涨反弹一定和供给需求有关，我们看看供给，现在全国的商品房的库存仍然处在高位，全国北京，以及一些一线和二三线城市到2012年11月底全国的房屋待收面积3.3亿平方米，是2006年以来的历史**高点，我们的库存很高的情况下有利于市场的发展。像北京去年下半年以后去库存的速度明显的增加。原来有10个月，12个月的库存消化量，但是到了后半期已经到了5、6个月的消化量了，所以它去库存的速度很快。这是指的一线城市。那么待开发的土地面积到11月份有3.72一平米，我们还有这些土地待开发，也处在历史的**高水平。所以说从供给的角度来看，明年有明显的促进市场稳定的因素。当然，不同的城市不一样，我说的是就全国而言，不同的城市这种库存水平是不一样的，比如重庆开县房价今年就有可能下跌！
第四，保障性住房的建设和投入使用。2010年一千万套开工，去年700万套，2013年仍然有600万套开工建设。去年我们有590万套保障方建成投入使用，今年有400万套投入。这样会增加市场的供给，会给中低家庭收入者住有所居，也会缓冲一部分价格。
专家预测房价走势认为，2012年房地产市场平稳的发展是有条件的，当然，我们也要看到实际上2013年我们也有房地产市场波动和不确定的因素。如果这些因素起了变化，对房地产市场也将形成直接的或间接的冲击，也会带来这个市场的波动。

答： 自去年6月份开始，济南楼市开始回暖，并有一发不可收拾之势，而房价也是保持上涨的态势。截止到4月份，济南房价已经连涨10个月。那么，2013年5月济南房价是多少呢?

6月3日上午，中国指数研究院发布数据显示，2013年5月全国100个城市(新建)住宅平均价格为10180元/平方米，环比4月上涨0.81%，为自2012年6月连续第12个月环比上涨。记者从价格指数表上看到，山东7城市中日照、威海等5个城市房价继续微涨，济南、东营房价出现下跌。数据显示，2013年5月济南住宅均价为8634元/平方米。
根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2013年5月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10180元/平方米，环比4月上涨0.81%。其中77个城市环比上涨，22个城市环比下跌，1个城市与上月持平。北京、上海等十大城市住宅均价为17202元/平方米，环比上月上涨1.05%，与上年同期相比上涨9.68%。
住宅价格环比4月上涨的77个城市中，涨幅居前十位的城市依次是：厦门、嘉兴、汕头、芜湖、广州、太原、湘潭、泉州、兰州、成都，涨幅在2.1%-4%(含2.1%)之间；住宅价格环比4月下跌的22个城市中，跌幅居前十位的城市依次是：西安、贵阳、济南、银川、东营、福州、郑州、呼和浩特、宜昌、三亚，其中，西安下跌1.74%，跌幅**大；贵阳、济南、银川跌幅在1%-1.6%之间。在山东7个城市中，日照涨了1.59%，均价6570元/平方米；威海涨了1.77%，6039/平方米；青岛涨了1.13%，均价9405/平方米；德州涨了0.44%，均价4838/平方米；烟台涨了0.03%，均价6544/平方米；东营跌了0.84%，均价5921/平方米；济南跌了1.30%，均价8634/平方米。
有业内人士表示，进入5月以来，随着“国五条”、限价等调控政策的逐步落实，开发企业推盘积极性有所下降，部分购房者观望情绪渐起，多个城市住宅成交量相比上月继续下降，传统“红五月”成色不足，在政策效果继续释放和成交量走低双重影响下，全国房价涨幅在本月继续缩小，“与住宅市场成交受限不同，土地市场在5月继续升温，北京、上海、长沙等地频现‘地王’或高溢价成交，促使住宅价格上涨预期继续释放；政策层面，有关房产税的争论和猜测继续存在，但本月并无新政出台，政策以稳为主。”该人士表示，部分城市的新开楼盘尽管面临“限价”限制，但多数项目价格稳中有涨，在土地价格上涨、热点城市当前供应依然不足、货币政策预期放宽的大环境下，未来房价继续上涨的预期依然较强。

答： 在北上广深四个一线城市中，尤为引人注目的是深圳楼市演绎的疯狂上涨。
“3.30”新政具体内容是指：2015年3月30日下午4点58分，中国人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房**低**比例调整为不低于40%。之前，谁也没想到政府会用如此大的力度刺激楼市。仅仅10分钟之后，财政部和国家税务总局又联合发布消息，称从3月31日起，个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。

为什么是深圳？
在北上广深四个一线城市中，尤为引人注目的是深圳楼市演绎的疯狂上涨。
自4月下旬开始，深圳楼市剧烈升温，开发商纷纷入市，购房者争先出手，楼市量价齐升，涨幅**高的深圳市南山区5月房价同比上涨了85%。需求旺盛、价格猛增，也引发了二手房业主频繁违约，毁约情况不断增加，甚至引发诉讼纠纷。
市场机构克而瑞的数据显示，自今年3月份开始，深圳一手房价格连续三个月领涨。尤其是5月，深圳一手房价格指数环比上涨2.21%，二手房价格指数环比上涨0.53%。二手房市场共成交13378套，环比增长28%，同比更是增长181%，创下2013年3月以来的新高，接近2010年楼市调控前的高峰。事实上，自2014年楼市“9•30”政策开始，深圳房价已经连涨8个月。使得深圳楼市在短期内陷入疯狂，一时间“房价暴涨、业主提价、日光盘再现”等新闻屡见报端。
“3•30”新政策出台不到3个月，深圳一些重点区域二手房价格涨幅已经超过50%。
是什么促成了此轮深圳楼市的疯涨行情？
业内分析认为，首先是需求暴增。密集出台的楼市新政，给了购房者一个“买入”信号，对后市房价上涨的预期、“自住+增值”资产配置的考虑，使购房者的行为出现聚集效应，集中入市。
其次是土地稀缺。与北上广相比，深圳是土地稀缺**为严重的一线城市。由于土地总量原因，住宅用地市场常年处于“零供应、零成交”的状态，城市住宅供应主要依赖于旧城改造的“城市更新”模式。土地紧缺传递到住宅市场**终造成住宅供应紧缺，所以深圳市场短期内“供小于求”的局面尤甚于其他一线城市。在需求大幅增长的情况下，供应却一时难以跟上，这是支撑深圳楼市价格走高的重要因素。从中长期来看，土地资源日益紧缺导致的供需失衡仍将成为助推深圳楼市进一步上涨的主要动力。
与深圳相比，北上广三大一线城市尽管同样处于限购政策背景之下，但是供求结构相对平衡。从库存去化周期来看，截至5月底，深圳商品住宅存量只够卖6个月左右，而上海、北京商品住宅的存量市场去化周期都在11至15个月。
再次是投资客推手隐现。“3•30”新政策出台后，**比例下调，降低了投资客入市门槛，投资需求抬头。尽管深圳限购仍未松绑，但投资客们依然可以曲线入市。一些没有购买资格的外地投资客，通过在深圳的亲朋好友购买。还有通过假离婚、以公司名义购房等规避限购政策的。
三四线城市：去库存压力巨大
尽管“3•30”新政后一线城市楼市出现全面回暖，但政策刺激对基本面较好的城市产生积极影响，而对供过于求的城市提振作用有限。 “3•30”新政对不同城市的影响差别显著，市场供求基本面堪忧的三四线城市对政策反应比较冷淡，这表现在，三四线城市成交量呈持续下滑态势。
城市间行情分化明显，全国以一二线城市与三四线城市划分的房地产市场已经出现了两种完全不同的走势。
据测算，4月份一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1%，二三线城市新建商品住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.3%。业内解读称，多个三四线城市房地产市场早已饱和，房价涨幅已然透支。
三四线城市多面临天量库存，再加上经济发展不均衡、公共资源不均衡、产业布局不均衡、人口不均衡以及政策作用不均衡等影响，去化压力巨大。要有效化解房地产库存，不仅需要政策之手给予支持，更需要这些城市大力发展区域经济，留住有消费能力的人口。同时，地方政府应因地制宜，从需求角度引导房地产业发展。

答： 日前，央行发布了一个调查报告，报告针对物价、收入等5个维度进行了现状分析。其中，有44.2%的居民认为目前的房价“可以接受”，看到这，小编只能呵呵一笑，又“被调查”了吗？

2015年第四季度，中国人民银行在全国50个城市进行了2万户城镇储户问卷调查，结果显示：51.1%的居民认为物价“高，难以接受”，较上季提高3.1个百分点。52.0%的居民认为目前房价“高，难以接受”，较上季提高2.4个百分点，44.2%的居民认为目前房价“可以接受”，3.8%的居民认为“令人满意”。
一、物价感受指数
当期物价满意指数为26.3%，较上季下降1.5个百分点。其中，51.1%的居民认为物价“高，难以接受”，较上季提高3.1个百分点。未来物价预期指数为63.8%，较上季提高0.3个百分点。其中，31.7%的居民预期下季物价将“上升”，50.1%的居民预期“基本不变”，7.2%的居民预期“下降”，10.9%的居民“看不准”。
二、收入感受指数
当期收入感受指数为45.3%，较上季下降2.0个百分点。其中，78.4%的居民认为收入“增加”或“基本不变”，较上季下降2.4个百分点。未来收入信心指数为49.1%，较上季下降1个百分点。
三、就业感受指数
当期就业感受指数为 38.3%，较上季回升0.1个百分点。其中，11.7%的居民认为“形势较好，就业容易”，44.9%的居民认为“一般”，43.4%的居民认为“形势严峻，就业难”或“看不准”。未来就业预期指数为 45.3%，较上季下降1.0 个百分点。
四、储蓄、投资和消费意愿
倾向于“更多储蓄”的居民占42%，较上季回落2.0个百分点；倾向于“更多消费”的居民占 20.8%，较上季提高0.4个百分点；倾向于“更多投资”的居民占37.2%，较上季提高1.6个百分点。居民偏爱的前三位投资方式依次为：“基金及理财产品”、“债券”和“股票”，选择这三种投资方式的居民占比分别为 33.0%、15.0%和 14.7%。
居民未来3个月购车意愿为15.5%，较上季下降0.3个百分点；居民未来3个月购买大件商品（电器、家具及高档商品等）的消费意愿为24.9%，较上季下降0.1个百分点；居民未来3个月旅游意愿为24.7%，较上季下降5.7个百分点。
五、房价预期与购房意愿
52.0%的居民认为目前房价“高，难以接受”，较上季提高2.4个百分点，44.2%的居民认为目前房价“可以接受”，3.8%的居民认为“令人满意”。
对下季房价，18.4%的居民预期“上涨”，52.7%的居民预期“基本不变”，15.2%的居民预期“下降”，13.7%的居民“看不准”。未来3个月内准备出手购买住房的居民占比为14.7%，较上季提高 0.9 个百分点。