购买二手房有何注意事项?

shuiguo123 2014-03-18 浏览:23

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呼叫等待 2014-03-21

没什么费用问题，和什么税的．

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bobo1006 2014-03-21

一般来说，先要到房地产开发企业资质1经纪公司支付意向金，然后转为定金，再签定房产买卖合同，然后过户；有注意产权人的身份是否真实，房子是否有抵押，查封等。

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bobo01012 2014-03-20

1、核实卖方的身份。如果是个人，看他的身份证；如果是单位，到工商局看它的档案资料；如果卖方有代理人，看他有没有经过公证的授权委托书。
2、到房管局查验卖方的房产证。看该房屋是否有房屋共有权人，如果房屋为多人共有，则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件；如是夫妻共有财产，是否经过卖方配偶的书面同意；如果房屋已出租，则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见；如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。
3、如通过房屋中介购房，购房者要选择正规的、有一定信誉度的中介机构，必要时可查阅中介机构应具备的"两证"，一为工商部门颁发的营业执照，二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书。
4、仔细核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致，原则上是一个字也不能错。
5、如购买公房，须了解所购公房是成本价还是标准价，标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费用。由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权，因此，应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见；另外，军队、医院、**的公房，由于其特殊性，在没有取得单位同意的情况下，一律不得出售。
6、如果所购房屋是已购公房或经济适用房，还须卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书。
7、如果了解到欲购房屋属于下列几种情况，则千万不能购买：已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋；被人民法院或行政机关依法查封的房屋；属违法或违章建筑的房屋；存在产权争议的房屋。
8、对房屋质量及其他配套主设施的审查。在这一环节，购房者除对房屋户型、结构、用材等较直观的方面进行查看外，还须进一步了解有关供用电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节；了解物业公司提供的服务项目及收费标准。
9、关键性承诺应体现在房屋买卖合同当中。交易双方当事人对房地产管理部门申报的成交价明显低于市场价时，或者以所购房屋进行抵押贷款时，要对所购房屋进行评估；签约过程中应特别注意，对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。合同的必备条款主要包括：房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等；如果选择了按揭贷款的付款方式，则须按照规定办理贷款手续。

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¤预言者¤ 2014-03-20

购买二手房,**重要的是认真审查房屋产权的完整性、可靠性。首先要求卖方提供合法的产权证书正本,并到房管部门查询产权证的真实性,以及拟购房产产权来源和产权记录。
如房主、登记日期、成交价格、卖方产权的完整性、有没有被抵押、是否共享等。其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般公房必须要原单位盖章后才能出让。此外,请您千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长;有没有欠费情况,如物业管理、水、电、气费等。 **后,提醒您,购买二手房时,不要轻信对方,一定要合法、彻底地办理过户手续。二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续,才算真正换了主人,其他任何单位的保证和公证都不算完成交易。

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eldenppppp 2014-03-20

没什么费用问题,和什么税的.

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¤阿浩笨笨¤ 2014-03-19

要注意几个风险中介风险一是中介商不让购房者与房主见面,从中赚取差价。二是中介商不让购房者到欲购房屋内观察,有意隐瞒房屋质量问题。三是中介商不向购房者如实介绍出售房屋所处地段的规划情况。四是中介商没有如实介绍商品房的面积的含义。五是玩弄文字游戏,签订不公平合同.在购置二手房时要向房主提出观察房屋,要查看有关房屋的各种手续,商谈房屋交易价格,然后再签订中介合同,切莫粗心大意。签订合同时要谨慎,首先,要使用政府行政机关认可的合同文本;其次,要对所签条款逐条推敲,文字表达要准确,不能模棱两可;再次,要弄清所有条款的内容.价格风险二手主房交易**大的问题是价格问题。卖方担心卖低了,总喜欢拿同地区商品房的房价来比较,开价与商品房差价不大;而买方总强调一个“旧”字,结果往往是买卖双方提出价格相差悬殊,无法成交。其实,二手房估价测算应具体分析,一般有几方面的因素可供参考。房屋因素。房屋竣工后即进入折旧期,按照理论折旧率,混合一等结构房屋折旧期限为50年,每年的折旧率2%。另外旧房的套型落后,功能陈旧,这同新建商品房无法相比,“三小”小厅、小厨、小卫套型-10%。此外,楼层对价格也产生影响。以7怪楼层为例:2层和5层为基准价,1层和6层-3%,7层-5%,3层和4层 3%,若是楼顶则-5%;房间如无朝南门窗-5%。环境因素。环境因素既有自然的也有社会的;既有大环境,也有小环境。在同一地段,旧房的小区环境会逊色于新住宅区,比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等,旧房都要大打折扣。再如社会环境,在同一土地级别地区,有的适合经商,有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别-5%,位于省、市重点中**区的 15%。法律风险来自交易主体方面的风险。即买卖双方没有从事房屋交易的资格。具体表现为出卖人非房屋所有权人,也未获得房屋所有权人的有效授权,作为买受方个人支付能力不强或不诚实履约,使出卖人不能得到全部房款。来自交易房屋方面的风险。这方面的风险主要有:
1、用于交易的房屋为非法建筑或已被列入拆迁范围;
2、房屋权属存在有争议的;
3、房屋为共有,出卖人未经共有权人同意;
4、房屋已出租他人,出卖人未依规定通知承租人,侵害承租人优先购买权等权益;5房屋已抵押,未经抵押权人书面同意转让的;
6、已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的;7被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让;
8、交易房屋存有质量问题。来自,交易手续方面的风险。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。而只有当房屋交易手续齐全、合法时,登记机关才予以登记。因此,若手续不全或交易违法,权属变更将无法登记,房屋交易也将无效。拆迁风险花一二十万或三四十万元买套二手房,没住几年,房子就要拆迁了,且不说再次转业、搬家有多么的不便,就是拆迁补偿款能否与当年的购房款持平,也是个未知数。为了避免购买有拆迁可能性的二手房,应到国土规划以及建设部门了解相关情况。

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vvk613 2014-03-19

才5分，问那么多!%7E

买房贷款方面的问题
看看开发商是否合规。房地产开发商应具备以下“一照、六证、两书”：营业执照，REPLACE_TEMP_1证、商品房预售许可证、只记载土地使用权的《房地产权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。《住宅交付使用许可证》、《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》。

问问自己是否合格。凡是购买各类商品房、房改房、安居房、经济适用住房、二手房均是贷款支持的范围。此外，居民装修自用住房也可贷款购买。

算算钱包是否够厚。依据《个人住房贷款办法》的规定，购房贷款不超过房价的80％，这就意味着你必须准备20％的首期付款。购房款是10万元，就得自己掏腰包2万元；购房款是20万元，首期付款就达到4万元。如果是公积金贷款，则可能做到90％。贷款越多越好，**越少越好，当然这一切都应控制在你的负债能力之内。借款人应按自己的收入情况来确定，一般来说借款人按月还款后，应能保证**基本的生活费用和必要的开支，其剩余收入占家庭月收入总额的比例应在合理范围，比例过高，应缩短贷款期限，加大月还款额；比例过低，应拉长贷款期限，对普通家庭而言，剩余收入占家庭月收入总额的比例应在30％—50％之内。

想想未来确定期限。贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一息一次性清偿的还款方式，贷款期限在1年以上的，借款人在借款期内每月以相等的月均还款额偿还银行贷款本金和利息。贷款期限是越长越好，还是短期的好？这主要取决于购房者的经济能力及其投资偏好。一般来说，还款期限越长，则每月还款额越高，负担就相对重一些；反之，还款期限越短，则每月还款额越高，负担就相对重一些。延长还款期限的目的主要是为了降低每月还款额。

如果要顺利并成功取得二手房按揭贷款，消费者一般要“七步走”：

第一步：找好意欲购买的房屋，该房屋必须产权明晰，符合政府规定的进入房地产市场流通的条件。

第二步：选择一家银行指定的能办理按揭贷款业务的房产交易代理机构，并在该机构完成房产价值评估工作，交纳房产评估费。

第三步：借款人申请二手房抵押贷款应填写借款申请表，并向贷款银行提交下列资料：

1．身份证明（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）、学历证明、婚姻状况证明；

2．经济收入证明，并可有选择性地提供包括存款证明、有价证券在内的其他财产证明；以上证明资料越全面，银行在放贷评审中的评分越高，贷款人享有贷款金额及时间的条件越优越；

3．买卖双方签订的购房协议书；

4．同意以所购房屋作抵押的证明；

5．有不低于购房价款30％的自有资金；

6．贷款银行要求提供的其他文件或材料。

售房人须提供如下资料：

1．售房人（含共有人）身份证明及复印件、婚姻状况证明；

2．房屋共有权人同意出售的书面文件；

3．所售房屋的房屋所有权有效证件及复印件；

4．如房屋已出租，须提供承租户同意出售的证明文件；

5．保证所售房屋符合上市出售条件的证明。

第四步：去银行指定的律师事务所填写二手房按揭申请表，由律师把所有证明资料交送银行进行贷款审批，对借款人和售房人送交的资料的真实性、合法性、合规性及借款人的资信进行审查，负责组织对交易房屋进行房价评估，所评估价值作为贷款银行确定贷款额度的依据。购房者须交纳所购房屋价值4‰的律师费。

第五步：借款人与贷款银行签订借款合同。

第六步：办理抵押、保险等有关担保手续。

第七步：借款合同生效，资金划入借款人指定账户

公积金贷款 **多可以贷30万的钱，

房子你喜欢买多贵的就多贵拉

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秋阳 2014-03-19

房屋的合法准确性，又无纠纷和欠款，多打听打听这个房子干净不干净

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elbow822 2014-03-18

你之前怎么签的就怎么交、国土局不可能因为你更改合同就改变收税的

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vvlic 2014-03-18

一：二手房产权证很重要
根据我国《城市房地产管理法》第59条规定："国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。"因此，购买二手房时，一定要弄清楚房屋的权属，凡是产权有纠纷的，或是部分产权(如以标准价购买的公有住房)、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使房子再合适都不要购买，以免成交后拿不到房屋产权证，同时也会引起许多不必要的麻烦。另外，要特别注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。在验看产权证时，一定要查看正本并且要到房地产管理部门查询此产权的真实性。
当前对于军队、医院、**的公有住房一般还不允许上市出售，因此对这类房子一定要确认有原单位公盖同意出售才能放心购买。

二、了解二手房的房屋结构
二手房的房屋结构比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。因此，购买二手房时，不仅要了解房屋建成的年代、建筑面积和使用面积是否与产权证上标明的相一致、房屋布局是否合理、设施设备是否齐全完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏隐患的情况。
另外，购买二手房还要对房屋进行实地考察，了解户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点，天花板是否有渗水的迹象，墙壁是否有裂纹或脱皮等明显问题。
如果存在上述问题，则不要购买，以免购买后既要加大维修费用，又时刻面临不安全的危险。

三、实地看看二手房的周边环境和配套设施
购买旧房时，要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，另外还有房屋周边环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面情况。
对房屋配套设施设备的考察主要有：水质、水压，供电容量，燃气供应，暖气供应情况及收费标准，电视接收的清晰度等。另外还要观察电梯的品牌、速度和管理方式，是否安全、便捷并提供24小时服务。如有机会**好走访一些老邻居，对房屋及周围环境设施做更多的深入了解。
总之，要充分了解售房人售房的真实目的，避免接手一个垃圾房。购买二手房的目的本是想改善一下居住条件，但是如果对二手房了解不全面，却会给日后生活带来更多烦恼。

四、考察一下二手房的物业管理
购买房屋是一次性的消费支出，而物业管理水平的高低则直接影响到日后长期的居住生活质量。因此，人们不论购买新房还是旧房，都越来越关注房屋的管理水平。良好的物业管理不仅可以弥补房子的一些不足，还能给生活、工作带来更多的便利。

对物业管理的考察，主要是考察物业管理企业的信誉情况，要对其管理的物业进行走访，看保安人员的基本素质、保安装备，管理人员的专业水平和服务态度，小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，

各项设施设备是否完好、运行正常等，由此可以大致看出一个企业的管理水平，**终评价是以质优价廉为好。

还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等，了解是否建立了公共设施设备维修养护专项基金，以免日后支付庞大的维修养护费用，出现买得起房住不起房的情况发生。

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