什么情况下不成立业主大会？

答：成立业主大会是比较好的，因为有什么事情都可以大家一起商量对策，一个人的力量是有限的 ，

答：不需要的，业主委员会筹备组是为了首次业主大会召开和成立业主委员会做准备工作的，筹备组一般可有社居委（街道）一名，建设单位一名，再加几名业主即可组成，其主要职能是在召开业主大会之前，拟定业主委员会委员候选人名单，拟定相关条约草案。
等到首次业主大会成立，筹备组自行解散。具体的业主委员会成立条件请查阅当地房产局物业办（或所属区域小区办）相关文件。

答：　　业主委员会成立的条件
　　业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会成员应当由业主担任。在成立之前，是由发展商负责小区的前期物业管理，并有权选聘物业管理公司。要是住宅小区入住率达到50%以上，或者自第一位业主入伙之日起满2年的，发展商或其委托单位就应当及时告知该区住宅主管部门，6个月内召开第一次业主大会。而第一届业主委员会则由物业管理行政主管部门与发展商或物业管理公司、业主代表组成筹委会，推荐业主委员会候选人名单，提交第一次业主大会选举产生。
　　有些小区是分期开发，如遇到这种情况，可以经过已入住半数业主的申请，成立临时业主委员会，而临时业主委员会则具有与业主委员会同样的权利和义务。因为担任业主委员会的成员，除主任可以是专职的以外，其他委员都是兼职，而且是义务地为广大业主服务，所以经常被视为是一项“吃力不讨好”的苦差事。那么，业主委员会的成员就应当是既热心公益事业、责任心强，又有一定的组织能力和时间的人(不同阶层的人员,如：年龄、族别、性别以及工作和离退休)。在通常情况下，业主委员会由11至17位成员组成，也可以适当增减，但**少不能低于5人。其每届任期为3年，可以连任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。
　　业主大会行使的职权
　　1.选举、罢免业主委员会的成员；2.监督业主委员会的工作；3.听取和审查业主委员会的工作报告；4.决定住宅区内关于业主利益的重大事项；5.修改业主公约；6.改变和撤消业主委员会不恰当的决定；7.批准业主委员会的章程。
　　要办理的登记手续
　　业主委员会的成立，并不需要政府部门的审批，只需到所辖区的政府房管部门备案即可(在房地产管理部门填写备案表,一式三份)。也就是说，即使物业公司不配合，业主们只需在“内部”完成有关程序，再到政府部门备案，即可获得法定地位。业主委员会及其成员名单应当自选取产生之日起的15日内，持下列文件报所在地的区住宅主管部门办理登记：
　　1、成立业主委员会登记申请书；
　　2、业主委员会委员名单；
　　3、业主委员会章程。
　　此部门应自受理登记申请之日起15日内，完成登记工作，而对于不符合规定成立的业主委员会不予登记，并用书面通知申请人。房地产管理部门应与公安部门(法制科)取得联系为业主委员会刻制业主委员会印章.

答： 12月3日，乌鲁木齐市发展和改革委员会下发《关于乌鲁木齐市住宅小区物业服务和停车服务收费标准有关问题的通知》（以下简称《通知》）。根据文件，普通住宅的前期物业服务收费和前期物业停车服务费实行政府指导价。《通知》将从2016年1月1日起执行。

关键词 收费标准
普通住宅前期物业费和停车费实行政府指导价
《通知》规定，物业服务收费和停车服务收费，实行政府指导价和市场调节价两种价格管理模式。《通知》明确了除对成立了业主大会的小区物业收费实行的是市场调节价外，其他普通住宅小区（指除别墅以外的所有住宅）全部实行政府指导价。这样有效解决了业主签订购房合同时签订物业服务协议信息不对称和利用交房强迫业主接受高价物业费的问题。
物业服务费具体为按服务质量等级由低到高从四级到一级多层住宅分别为0.3元、0.4元、0.5元、0.6元/月·平方米；高层住宅分别为0.8元、1.1元、1.5元、2元/月·平方米，以上每个服务等级对应的收费标准为基准价格，具体收费标准可上下浮动10%。
新建住宅小区业主在办理入住时，物业服务企业向业主收取的前期物业服务收费不得高于普通住宅三级物业服务标准。即多层住宅0.4元/月·平方米；高层住宅1.1元/月·平方米。
停车服务费为占用物业管理区域内业主共有道路、场地停放机动车辆的停车服务收费每车每月**高64元，物业管理区域内规划用于停放机动车辆的车位停车服务收费每车每月**高80元，租用地下车库（车位）每车每月**高300元。对已购买车库（车位）的小区业主收取停车位物业服务费每车每月15元。
住宅小区的业主交纳以上停车服务费后，物业服务企业不得再收取其它任何费用。 另外，临时进入居民住宅小区的车辆，1小时以内不收费，超过1小时，每小时2元（不足1小时按1小时计费），每天（24小时以内）**高收取10元。
关键词 公示内容
服务内容等级标准等要公示
《通知》规定了物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当将服务内容、服务标准、计费方式、服务项目、收费标准以及收费依据、12358价格举报电话等在物业服务区域内显著位置公示，接受业主监督。
关键词 公示方式
在小区显著位置进行公告
物业服务企业要在物业服务区域内显著位置每半年（当年7月31日之前，次年1月31日之前）公示一次小区公共收益收支情况，接受社区工作委员会、业主委员会、业主（使用人）监督。自2016年起，物业服务企业公共收益收支公示前，须经有法定资质的中介机构进行财务审核。

答： 业主大会作出的决议违反法律、法规的，如何处罚？
　业主大会作出的决议违反法律、法规的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门可以责令限期改正或者撤销其决议，并通告全体业主。
业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律法规的活动，如何处罚？
　业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律法规的活动，触犯刑律的，依法追究刑事责任；尚不够刑事处罚的，依法追究治安管理处罚责任。

答： 业主大会是物业小区内全体业主组成的议事机构，依法管理、决策小区内共有事权。代表着广大业主的权利，下面介绍业主大会的议事规则。

业主大会
第一章总则
第一条 为维护本物业小区全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，根据《物权法》、《物业管理条例》、《业主大会规程》等有关规定，制定本物业小区业主大会议事规则。
第二条 业主大会是物业小区内全体业主组成的议事机构，依法管理、决策小区内共有事权。业主委员会是业主大会的执行机构。
第三条 本议事规则经业主大会通过，对全体业主具有约束力。
第四条 本议事规则经 年 月 日业主大会通过，本业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。
第二章 业主大会召开程序
第五条 发布公告。业主大会召开会议前15日，业主委员会或召集人应当将召开会议的内容以书面形式向物业小区内业主公告。物业小区的业主大会会议，应当同时告知所在乡(镇)人民政府、街道办事处和县(市)、区房管局。
第六条 征询意见。业主委员会或召集人发放征询意见表，将业主大会议事内容书面征询物业小区内业主意见。业主自己或者委托代理人(凭委托书)填写征询意见表，并签名有效。
第七条 回收统计意见。业主委员会或召集人可通过设立投票箱、上门或寄挂号信等形式回收物业小区内业主意见，并邀请所在街道、居委会指导、监督，或请公证处公证。业主委员会或召集人发放和回收征询意见表可分步骤进行。
第八条 通报大会议事决定。业主大会会议应当由业主委员会或召集人作书面记录并存档。业主委员会或召集人必须在公告栏通报业主大会议事决定的时间，通报征询意见结果，接受物业小区内业主的查询和监督。业主委员会或召集人将业主大会的议事决定自会议结束后 3日内以书面形式在物业小区内公告，并将有关材料送所在乡(镇)人民政府、街道办事处和县(市)、区房管局备案。
第三章 议事内容
第九条 业主大会的议事内容：
(一)制定、修改业主大会议事规则、管理规约;
(二)制定物业小区内公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理规定;
(三)选举、更换业主委员会成员，监督业主委员会的工作;
(四)决定物业服务方式，选聘、续聘、解聘物业服务企业或其他物业服务人;
(五)决定专项维修资金的使用、续筹方案;
(六)听取和审查业主委员会的工作报告;
(七)审议、批准业主委员会年度财务预算方案、决算方案，决定业主委员会成员报酬;
(八)制定物业小区内物业共用部位和共用设施设备的使用、经营方案;
(九)改变或撤销业主委员会不适当的决定;
(十)决定物业小区内的其他重大事项。
第十条 业主委员会的议事内容：
(一)组织召集业主大会会议，向业主大会报告工作;
(二)为业主大会选聘、续聘、解聘物业服务企业做好相关准备工作，经业主大会决定和授权，代表业主与物业服务企业签订、解除物业服务合同;
(三)组织业主委员会的换届选举，组织修订管理规约和业主大会议事规则;
(四)督促业主、物业使用人遵守管理规约、按时足额交纳物业服务费用;
(五)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业服务中的有关问题;
(六)提出维修资金续筹方案，督促维修资金交纳责任人按照规定交纳维修资金，组织业主讨论维修资金的使用;
(七)公告业主大会议事规则、管理规约、物业服务合同和业主大会决议等内容;
(八) 对违反管理规约及损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失;
(九)按业主大会授权决定共有物权的经营方案，签订经营合同，管理经营收入，定期公布帐目;
(十)法律法规规定的其他事项。
第四章 投票规则
第十一条 业主的投票权采用产权制。业主自取得物业产权时自然取得投票权。业主大会作出决定，须经专有部分占建筑物总面积1/2以上业主且占总人数1/2以上业主同意;业主大会作出专项维修资金使用、续筹方案的决定和决定改建、重建建筑物及其附属设施的，须经专有部分占建筑物总面积2/3以上业主且占总人数2/3以上业主同意。
第十二条 持有房产证或经房管局备案的预售合同为投票权人。业主的投票权可书面委托使用人、承租人或其他业主行使，但使用人及承租人不具有业主代表和业主委员会委员的被选举权。
第十三条 业主应主动在指定地点领取投票表格，没有领取投票表格，业主委员会应派人逐户派送，送达物业使用人的，视为送达业主本人。投票人必须按要求在投票表格上填写有关情况并签名(盖章)。
第十四条 同一物业业主超过一人的，由其中一名共有人签名确认的意思表示，视为全部物业共有人的意思表示。
第五章 议事方式
第十五条 业主大会会议分为定期会议和临时会议，定期会议每( )个月召开一次。有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，同时告知所在乡(镇)人民政府、街道办事处和县(市)、区房管局。
(一)1/3以上业主委员会委员提议的;
(二)20%以上业主提议的;
(三)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(四)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。
第十六条 业主大会会议可以采用集体讨论或书面征求意见或两者相结合的形式，但应当有物业小区内专有部分占建筑物总面积1/2以上业主且占总人数1/2以上业主参加。
(一)书面征求意见形式。业主以答复调查问卷或提出书面意见表达个人意愿，并签名确认。经收集汇总表决结果，形成业主大会的决定。
(二)集体讨论形式。集体讨论形式可分为两种形式，业主可任选一种：
1.全体业主会议制。物业小区(大厦)内的业主直接参加业主大会，讨论重大事项，进行投票表决。
2.业主代表大会制。物业小区(大厦)业主超过 户的，可以实行业主代表大会制，以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会，业主代表须经所代表的专有部分占建筑物总面积1/2以上业主且占总人数1/2以上业主同意，业主代表因故不能参加业主大会的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。