关于《物业服务收费管理办法》得一些问题

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业

安徽省城市物业服务收费管理实施办法
第一条为规范城市物业服务收费行为，保障业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》(发改价格[2003]1864号)及省政府《关于规范物业服务收费的通知》（皖政[2004]92号），制定本办法。
第二条本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行日常维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人所收取的费用。
第三条国家提倡业主或业主委员会通过市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第四条省政府价格主管部门会同建设行政主管部门负责全省物业服务收费的监督管理。
县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理。
第五条物业服务收费应当遵循合理、公平、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第六条物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。
住宅物业综合服务费、小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价，非住宅物业服务费等其他收费实行市场调节价。
第七条住宅区物业综合服务费实行分等定价。市、县（市）人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，根据行业平均成本和当地经济发展水平，制定物业管理服务分等定级办法，明确服务等级、服务内容、服务标准和相应的基准价及浮动幅度，并定期调整和公布。具体收费标准由业主大会或业主委员会与物业管理企业根据物业管理服务等级和相应的基准价及浮动幅度在物业服务合同中约定。并将约定的收费标准报价格管理部门、房地产行政主管部门备案。
双方约定不成的，按管理权限报价格主管部门审定。
小区车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费，由市、县（市）人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门按照合理补偿、保本微利的原则，制定管理办法和指导价格。
第八条实行政府指导价的物业服务收费，其利润率不得超过物业服务成本的5％。
第九条实行市场调节价的物业服务收费，由业主或物业使用人与物业管理企业在物业服务合同中约定。
第十条物业管理企业应当按照价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
第十一条业主或业主委员会与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈利或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，节余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十二条建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当约定前期物业管理的企业、服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
前期物业管理综合服务收费标准，参照物业服务收费分等定级办法，由建设单位或物业管理企业根据物业管理服务等级，对照相应的基准价及浮动幅度与物业买受人在购房合同或物业服务合同中约定。
双方约定不成的，按管理权限报价格主管部门审定。
第十三条实行物业服务费用包干制的，物业管理综合服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主或业主委员会同意的其他费用。
根据自愿的原则，经业主或业主委员会同意，可以办理物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险，费用计入服务成本或服务支出。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者实行物业服务费用酬金制的成本。
第十四条实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
第十五条物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
第十六条物业管理企业在物业服务中应当遵循国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第十七条县级以上人民政府价格主管部门应当及时处理业主、业主委员会和物业使用人有关物业服务收费的投诉。
第十八条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以依法追缴。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
对五保户和实行生活低保的住户，经业主委员会和物业管理企业双方商定，可以减收或者免收物业服务费用。
第十九条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费由开发建设单位全额交纳。已售出因业主的原因暂未入住的，物业服务费用由物业权利人全额交纳。
第二十条物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十一条物业管理企业根据业主或业主委员会的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。
第二十二条加强对物业管理服务收费监督检查。价格主管部门会同房地产主管部门每年应对物业管理企业的收费情况、收费等级、收费标准及服务合同的履行情况进行检查，尤其要加强对前期物业服务收费的监督检查。
第二十三条实行政府指导价的物业管理服务收费实行收费许可证制度。物业管理企业收费前，到当地价格主管部门申领《安徽省经营性服务收费许可证》，亮证收费，收费时使用税务票据。
第二十四条提高物业管理企业收费管理人员的业务水平，加强物业管理收费人员业务能力培训。条本办法自