业主委员会

具体步骤可以分为以下几个步骤：

1．业主首先应该互相建立联系，发起成立业主大会的倡议，同时发信邀请区、县人民政府房地产行政主管部门指导自己小区成立业主大会。

2．组建成立业主大会的筹备组，筹备组成员可以由业主自荐，也可由业主推荐。**好的方法是张榜通告，请业主在一定时间内自愿报名参与筹备工作。

参考物业管理法律


3．筹备组开始工作，起草业主委员会章程，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主的资料，并在业主大会成立十五天前通知全体业主和告知相关居委会，业主大会应当在筹备组30日内召开，开会应当邀请区、县人民政府房地产行政主管部门和相关居委会的代表参加。

4．将草拟的业主委员会章程、所有参选业主委员会的业主资料、选票、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间书面发给每个业主，并同时请所有收到上述资料的业主签收确认。

5．成立业主大会时，筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作。

6．根据《物业管理条例》第16条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。”业主委员会应当自选举产生之日起30日内?将业主大会会议的决定、业主公约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料报物业所在地的县级人民政府物业管理行政主管部门备案，并告知相关的居民委员会。如果前款规定的备案事项发生变更的?业主委员会应当在30日内书面告知物业所在地的县级人民政府物业管理行政主管部门。

是业主委员会对外的正式公章，保证公众利益

谁来监督业主委员会
汇泽律师事务所 赵大莹
2003年9月1日起施行的《物业管理条例》以下简称《条例》),以及与其配套实施的《业主大会规程》(以下简称《规程》),前者是第一部全国性的物业管理法规(规章),它掀开了房地产物业管理法制化,规范化和健康化的序幕,意义重大,其有利于抑制物业管理和业主委员会的腐败现象和超权力作为.这部"物权性"行政管理法规,规范的是建筑物区分所有权的民事物权法律行为.该法对业主大会的成立,筹备,职责,议事规则,业主委员会的职责,业主委员会委员的资格,印章的使用管理等均作出了相应的规定.但是,该法规条文所暴露出的过于原则,功能不全等问题,相当于给物业管理开出了多种空头支票,没有提供解决实质性问题的依据.比如根据《条例》和《规程》有关业主与业主大会章节的规定,如何监督业主委员会的工作,如何监督物业管理公司,以及当业主的知情权受到侵害后,业主应当如何获得救济等项 对这些关系到业主切身利益的实际问题,《条例》与《规程》中规定得并不是很明确.
"业主"一词**早出现于周密《齐东野语·是定行公田》中,是为了显示其与佃主的区别.在《辞海》中:……由于我国的土地所有权统归国家所有,因此可以把"业主"一词定义为土地使用权所派生的权益享有者.本文所论之业主,特指"社区业主",即住宅房屋及其配套设施的产权所有者.
(一)近年来,由于业委会工作的不规范,暗箱操作,导致业主对业委会产生不信任,进而引发"业主革命"的事件屡有发生,因此而引发的各种纠纷还远没有结束.业主对业委会不信任的原因主要有以下几点:(1)业主委员会工作行为不公开,业主无法实现对其实行有效监督;(2)业主委员会滥用权利或者不作为,导致业主失去对业委会的信任;(3)业主委员会委员本身不专业.在这些业主维权的事件里,有的业主要求罢免不作为的业主委员会,有的业主要求招标选举新"管家",有的业主要求公开业委会的账目,还有的希望通过法律途径去解决问题.为此,如何使业主真正能够通过业主大会来实现监督业主委员会的问题,确实有待于立法的进一步完善.那么,业主和业主委员会到底应该是一个怎样的关系呢 笔者认为,业主委员会一经成立,它和业主就是两个不同的主体.他们之间(指业主委员会和个别业主之间)既有统一性也有矛盾性.统一性表现在业主委员会通过合法的议事程序,按照"少数服从多数"的原则形成决议,规章和制度,以此统一全体业主的意志;矛盾性在于总是会有少数业主的意志得不到体现,他们会产生不满,会用各种方式发泄不满.这种矛盾一定会普遍地,经常地存在于社区生活之中.而业主委员会就是要解决这种矛盾.事实上,解决业主委员会与业主之间,业主和业主之间的矛盾,是业主委员会的首要任务.因此,业主委员会机制应该是一套完整的,科学的,有效的机制.首先,应该有对业主委员会的行之有效的监督机制,包括政府的监督和业主的监督,以确保业主委员会能够切实代表广大业主的根本利益.其次,业主委员会有行之有效的议事机制和执行机制.
(二)《条例》和《规程》都明确规定了业主大会和业主委员会的职责权限."业主大会"的职责是:(1)制定,修改业主公约和业主大会议事规则;(2)选举,更换业主委员会委员,监督业主委员会;(3)选聘,解聘物业管理企业;(4)决定专项维修资金使用,续筹方案,并监督实施;(5)制定,修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用,公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(6)行使法律,法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责.
(三)业主委员会负责5个方面的工作.
(1)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;(2)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;(3)及时了解业主,物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;(4)监督业主公约的实施;(5)执行业主大会赋予的其他职责.
但是,业主大会通过谁来行使上述权利 如何行使上述权利 如果其权利受到侵害怎么办 在《条例》和《规程》中只是一个空条款,法律并没有明确的规定.比如上述业主大会职责中第4条关于"决定专项维修资金使用,续筹方案,并监督实施"的规定,小区维修基金的明细账目,业主是否有权利知晓 法律虽然规定了业主在这一方面依法所享有的知情权,但是由于在执行过程中操作性较差,这种类似的通过诉讼形式来实现知情权的"看账风波"在全国各小区内并不罕见.业主要求业主委员会公布其已使用的所有维修基金账目和业主委员会活动经费账目,以及小区其他车库,房屋等数量,出租等情况,业主委员会怠于履行职责的情形在一定程度上也并不少见.透过上述问题可以看到,协调业主与业委会之间关系的相关规定还是空的.目前物业管理方面的规定本就不多,且多是各地方政府制定的规章,甚至是地方房地局发布的文件,只能作参考,无法作为判案的依据.就其内容而言,也主要侧重于调整业主与物业管理企业之间的关系,对于业主和业委会这种内部关系涉及得很少.针对上述类似情况,人民法院在审理知情权案件中所依据的法律一般也只能是《民法通则》第5条(即公民,法人的合法的民事权益受法律保护,任何组织和个人不得侵犯)这一原则性规定,而且也是在缺乏针对性规定的情况下无奈适用的.正是由于缺乏相关的规定,使业主维权显得困难重重.
再比如,根据《条例》和《规程》制订的《业主委员会章程》中规定:"业主委员会的活动经费来源为维修基金的利息和公益活动的盈余.业主委员会活动经费的使用受业主代表大会的监督,并向全体业主公布."从中可以看出,业委会章程的规定只是笼统地规定业委会的决定不得损害公共利益和业主利益,业委会活动经费的使用受业主代表大会监督,并向全体业主公布等,但是缺乏业主,业主代表大会对业委会实施监督和制约的具体措施.
我们知道,业主委员会是由广大业主选举产生的群众自治管理组织,理应严格按照协议及有关规定使用好维修基金,更好地维护小区全体业主的利益.但是,如果业主对账目有异议,除了要求业委会提供相关发票原件及费用清单进行核对之外,还能采取什么进一步的补救措施呢
从上述业主大会和业主委员会的职责中不难看出,业主在物业管理活动中,享有的权利有,业主通过选聘物业管理企业;按照物业服务合同的约定接受物业管理企业提供的服务.也就是说,业主以及业主大会依法享有以下四个监督权:
一是监督业主委员会的工作;二是监督物业管理企业履行物业服务合同情况;三是对物业共用部位,共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;四是监督物业共用部位,共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和作用.
其中,前两个监督指明了两个被监督主体,一个是业主委员会,一个是物业管理企业.但是,在实践中,业主以及业主大会如何履行法律所赋予的监督权问题,确实需要立法上的进一步明确和量化.

一、提出申请 物业管理小区(大厦)符合下列情况之一的，业主5人以上联名可向该小区(大厦)所在的街道办事处(或镇人民政府，下同)书面提出申请，填报《首届业主(代表)大会筹备小组成立申请表》，成立首届业主委员会：
(一)物业已交付使用的建筑面积达到50%以上；
(二)物业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用超过一年的。
二、成立筹备小组 街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区(大厦)成立业主委员会筹备小组(以下简称筹备小组)。
三、筹备小组开展筹备工作
(一)筹备小组经批复成立后，应告知建设单位或物业公司在15日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处；街道办事处收到有关材料后5日内将上述资料交予筹备小组。
(二)筹备小组自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区(大厦)内明显位置张贴公布，征求业主意见。 筹备小组将《业主委员会政策法规宣传资料》在宣传栏内公布并发放给业主。
(三)筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。
(四)筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布，同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主。
四、召开大会选举委员筹备小组完成以上工作后，将业主候选人名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主公约》送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请，同时做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员印制选票，设备投票猜箱，通知所有投票权人，知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。 筹备小组根据议程召开大会：收集、登记选票；审议并表决通过《业主委员会章程》及《业主公约》；公开唱票、点票，宣读选举结果，产生业主委员会委员。 会后筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。
五、申请登记业主委员会 自产生之日起15日内，持下列文件向所在区或县级市房地产行政主管部门申请办理备案登记手续；
(一)业主委员会登记申请表；
(二)街道办事处核准证明；
(三)业主委员会选票；
(四)业主代表选票；
(五)业主授权委托书；
(六)业主大会或业主代表大会签到表；
(七)业主委员会章程；
(八)业主公约；
(九)其他相关资料。
六、核准批复 区或县级市房地产行政部门经审核，给予业主委员会书面批复意见。业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样报区或县级市房地产行政部门及街道办事处备案。 业主委员会章程 业主委员会章程（示范文本） 第一章 总则 第一条本会是本物业管理范围内代表全体业主对本物业实施自治管理的组织。 本会由业主大会业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当则业主担任。 本会是业主大会的常设机构，对业主大会负责。 第二条本会接受物业管理行政主管部门的监督与指导。业主是指房 第三条本章程所称屋所有权和土地使用权人。 第四条本会代表全体业主的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业的合理与安全使用，维护本物业的公共、创造整洁、优美、安全、舒适、明的环境。 第二章 组织及职责 第五条第一届业主委员会，由物业管理行政主管部门指导开发建设单位或物业管理单位、业主代表组成筹委会，筹委会推荐本会候选人名单，提交第一次业主大会选举产生。 第六条本会设委员--名，其中主任一名，副主任--名，本会主任、副主任在全体委员会中选举产生。 本会聘任执行秘书（或秘书长）一名，负责处理本会日常事务。执行秘书可以是，也可以不是委员。 本会主任、副主任、执行秘书为专职或兼职。 第七条本会权利
1、 召集和主持业主大会；
2、 与物业管理单位议定管理服务费等费用的收取标准及使用办 法；
3、 采用招标或其他方式，聘请物业管理单位对本物业进行管 理，并与其签订管理合同；
4、 与物业管理单位议定年度管理计划、年度费用概算及决算报 告；
5、 检查、监督物业管理单位的物业管理工作；
6、 修订业主公约、本会章程。 第八条 本会义务
1、 筹备业主大会并向业主大会报告工作；
2、 执行业主大会通过的各项决议；
3、 执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定， 对住用户开展多种形式的宣传教育；
4、 保障本物业各项管理目标的实现；
5、 执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求；
6、 本会作出的决定，不得违反法律、法规政策，不得违反业主 大会的决定，不得损害业主公共利益。 第九条 本会召集业主大会可采取会议或书面征求意见等形式。 第十条 下列人员经本会决定可获得适当津贴：
1、 本会主任；
2、 本会副主任；
3、 本会执行秘书；
4、 本会同意的其他人员。 第三章 会议 第十一条 本会会议每三个月至少召开一次。有三分之一以上和 委员提议或主任、副主任认为有必要时，可召开特别会议。 第十二条 本会会议的召开应由召集人提前七天将会议通知有关 料送达每位委员。委员因故不能参加会议的，可以一次性书面委托代理人参加。 第十三条 本会会议由主任召集、主持，主任因故缺席时，由副 主任主持。 第十四条 本会召开会议时，可邀请物业管理行政主管部门及政 府有关部门（街道办事处、派出所等）、物业管理单位的人员和非业主使用人代表参加会议，但上述人员没有表决权。 当本物业有三分之一以上为出租时，必须聘请相当于本会委员 三分之一以上人数的承租人代表为聘请委员，并通知其列席本会会议。 第十条 本会会议决定问题，采取少数服从多数的原则。会议进 行表决时，每位委员有一票表决权。若表决中出现赞成票与反对票相同时，由主任或会议主持人在自已已投过的一票外，再投一票决定票（赞成或反对票），但此规定不适用于对其本人或直系亲属有利害关系的事项。 第十六条 本会执行秘书必须作好每次会议记录，并由会议主持 人签署后存档；涉及物业管理的重大问题应由与会的全体委员签署。 第四章 委员 第十七条 本会委员由业主大会从业主中选举产生，人数为单 数，**多不超过15人。 第十八条 本会委员由道德品质好、热心公益事业、责任心强， 有一定的组织能力和必要的工作时间的成年人担任。 第十九条 本会委员的撤换、增，由本会会议通过后，提交业主 大会确认。 第二十条 有下列情形的人员不得担任本会委员，已担任的须停 任，并由下次业主大会确认：
1、 已不是业主；
2、 无故缺席会议连续三次以上；
3、 因体或精神上的疾病而丧失履行职责能力的；
4、 有违法犯罪行为被司法部门义定或正在接受调查的；
5、 其他原因不适宜担任本会委员的。
6、 第二十一条任何委员停任时，必须在停任后半个月内将由其 管理、保存的本会件、资料、帐以及属于本会的所有物移交给本会。 第二十二条委员的权利和义务
（一） 权利
1、 有权参加本组织的有关活动；
2、 有选举、被选举和监督权；
3、 有权参与本会有关事项的决策；
4、 具有对本会的建议和批评权。
（二） 义务
1、 遵守本会章程；
2、 执行本会的决议，完成本会交办的工作；
3、 参加本会组织的会议、活动的公益事业；
4、 向本会的工作提供有关资料和建议； 第五章 经费与办公用房 第二十三条 本会的经费由--费用中支出。 第二十四条 本会的经费开支包括：业主大会和本会会议；有关人员的津贴；必要的日常办公等费用。经费收支帐目由物业管理公司负责管理，每季度向本会汇报，每年度向业主公布。 第二十五条本会的办公用房由--解决。 第六章附则 第二十六条业主大会通过的有关本章程的决定都是本章程的组成部分。 第二十七条本会的解散与终止，依照业主大会的决定或政府主管部门的决定解散或终止。 第二十八条本章程经业主大会通过后生效，同时报当地物业管理行政部门备案。

用于钱款的进出帐

监督的依旧是:
1、以国家、地方颁布的相关管理制度、法规为准绳:物业公司必须合法经营;
2、以本项目签署的物业服务合同为基础:物业公司必须达到服务合同要求;
3、双方信息沟通及时、互相理解、支持,才能共同为全体业主做好物业服务!