商品房建筑面积的计算

超过0,3平方时要算

不是建筑法里规定的！是《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》里面规定的！答案补充第2.1.14条 无围护结构的凹阳台 挑阳台 ，按其水平面积一半计算1

商品房销售面积=套内建筑面积 分摊的公用建筑面积之和
一、套内建筑面积的计算方法：
①套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的方法计算；其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。
②套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：
(1)共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)；共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

(2)非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

二、商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：

(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积；

(2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。

下列空间不得计入公用建筑面积：

(1)作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。

(2)作为人防工程的地下室。

公用建筑面积计算公式：

公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室

公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和

分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

因此，商品房销售面积公式还可表达为：

商品房销售面积=套内建筑面积(1 公用建筑面积分摊系数)

在买房过程中，普通用户**不好掌握的就是公用建筑面积分摊问题，这也是近来读者非常关注的问题。目前，公用建筑面积分摊主要依据1998年12月颁布的《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》操作。

公用建筑面积分摊的基本原则在该《规定》第五条有明确规定：

（一）商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。每套商品房应分摊的公用建筑面积按其套内建筑面积占该幢楼各套套内建筑面积之和的比例确定。

（二）为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。

多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。

（三）公用建筑面积分推后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

这个原则简单地讲，就是：按面积比例分摊，谁受益谁分摊，分钱不分地。

凡是参加分摊的公用建筑面积，售房单位在销（预）售商品房时，在销（预）售合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。根据该《规定》六条可以参加分摊的公用建筑面积具体包括：大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工作休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房，以及部分公用墙体的面积，具体指的是套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。另外，其他的购房人受益的非经营性用房，根据情况也可以参加分摊，但必须在销（预）售合同中特别写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。根据该《规定》第七条，不应计入的公用建筑空间包括：作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、单独具备使用功能的独立使用空间以及售房单位自营、自用的房屋。

当您购买的楼房中，有一整层、整门被一家买走时，这家的销售面积中就包括本层或本楼门公用建筑面积的，因此这家就不参加其他楼层（楼门）相同公用建筑面积的分摊，当然，别人也不用分摊它的公用建筑面积。而除此之外的公用建筑面积，大家还都要参加分摊。

此外，该《规定》第十一条的内容对购房人比较有利，希望您在购房过程中注意一下。该条款的具体内容如下：“建设项目部分竣工，售房单位申请对已竣工商品房销售面积进行计算，因分摊的部分公用建筑或参加分摊的其他商品房尚未竣工，需要以规划批准的建筑面积为依据的，要经房屋土地管理部门同意，并需书面承诺：对于先行计算的商品房销售面积，在建设项目全部竣工后，与房屋土地管理部门**终实测的结果相比，面积增加的，应维持已结算的房价不变；面积减少的，售房单位应按实际售价退款。”

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；
（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
产权登记面积－合同约定面积
面积误差比＝ ————————————————————— ×100％
合同约定面积
因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。
第二十一条 按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积， 并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。
参考资料：商品房销售管理办法

这个肯定是没有利益损害的，因为开发商盖的高度不够达到跃层标准只能按复式结构的房子来卖而且面积只能计算一层的应为**早建成验收的时候是没有中间那层隔断的其实那时候进了房子只能看见挑高很高的平层！