我买的二手房，资金托管交了**，有张托管交款单,去提取公积金需要**款发票,怎么办？

答：央行确定第二套房贷款以家庭为单位

关于加强商业性房地产信贷管理补充通知全文 2007年12月11日 17:21 中国人民银行网站
中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知

银发〔2007〕452号

中国人民银行上海总部,各分行、营业管理部,各省会(首府)城市中心支行、副省级城市中心支行,各银监局,各国有商业银行、股份制商业银行：

为进一步贯彻落实《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发〔2007〕359号，以下简称《通知》)，依据国家住房消费政策和相关规定，现就执行《通知》第三部分“严格住房消费贷款管理”中的有关问题补充通知如下：

一、以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。

二、对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。其他均按第二套房贷执行。

三、已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，按前款规定执行。

四、商业银行应切实履行告知义务，要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料。凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。对于出具虚假收入证明并已被查实的单位，所有商业银行不得再采信其证明。对发生上述情况的借款人和单位，商业银行应及时向其所在地银行业协会报告，由银行业协会负责收集上述信息并予以通报，监管部门列入重点检查内容。

各商业银行应根据《通知》及本补充通知精神，制定具体实施细则，并向中国人民银行、中国银行业监督管理委员会报备。

请中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心支行，各省(自治区、直辖市)银监局将本通知联合转发至辖区内城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社及外资银行。

中国人民银行 中国银行业监督管理委员会

二〇〇七年十二月五日

9月27日中国人民银行和银监会联合发布了“关于加强商业性房地产信贷管理的通知”，明确对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款**款比例不得低于40%，且利率上浮10%。

答：1、与买方签署《房地产买卖合同》；

2、双方携带买卖合同、身份证原件、房产证原件到银行，与银行签订《存量房交易资金托管协议》并开立银行卡或存折；

3、买方打款到托管账户，并通知银行；

4、银行确认款项到账、冻结账户，通知买卖双方办理二手房过户；

5、买卖双方申办房产过户，并将房产交易登记受理回执复印件交予银行核实；

6、银行核对无误后，将**款划入卖方指定收款账户；

7、卖方收**款，继续办理房产过户手续；

8、待到房产过户成功后，卖方申请支取全部的房款，支取完成后，托管结束。

答：通俗讲就是，二手房交易的时候，有第三方来协助资金的监管。
为了就是二手房交易过程中的安全。

二手房交易资金托管机构，选择银行作为协助机构，由托管机构在银行设立二手房交易资金托管帐户，该帐户作为二手房交易资金托管的专用帐户，不得提取现金。买卖双方应在签订的托管协议里，明确托管资金的交付条件。
2、 二手房交易资金托管的形式和范围
市区范围的二手房交易，当事人可自愿约定交易资金是否需要托管。
3、 二手房交易资金托管的时间
托管时间以托管协议为准。无贷款的交易见新房产证后交割资金，有贷款的交易，见他项权证后交割资金。

二、 托管流程介绍

（一）、无贷款的交易
（1）、签订买卖合同后，至托管机构签订托管协议
买卖双方持经过网上备案的二手房买卖合同等材料，至托管机构签订托管协议，协议一式三份，托管机构和交易双方各一份。

（2）、买方至托管银行缴纳托管资金
买方至托管银行交付托管资金，足额存入后，买方持存款凭证至托管机构。
托管机构确认托管资金全部到帐后，出具《二手房交易资金托管到帐证明》（见附件）。

（3）、办理房产过户手续
买卖双方持经过备案的二手房买卖合同、托管机构开具的托管资金到帐证明及其它申请资料，申请办理《房屋所有权证》。登记机构受理后，要求买方应及时申办国有土地使用权证。
登记机构在出具的受理单上，应注明，申请方至托管机构领取房产证。

（4）、交易成功：付费领证取款
登记机构核准制证后，由托管机构代领房产证。
托管机构通知买卖双方共同到场，买卖双方签署《二手房交易托管资金支取收条》后（见附件）：
1、买方凭土地证，向托管机构领取房产证；
2、托管机构确认买方已取得双证后，开具转帐支票交卖方，由卖方至托管银行领取托管资金。

（二）、需贷款的交易
（1）、签订买卖合同后，至托管机构签订托管协议
买卖双方持经过网上备案的二手房买卖合同等材料，至托管机构签订托管协议，协议一式三份，托管机构和买卖双方各一份。
（2）、买方至托管银行缴纳**款，并向贷款行申请贷款
买方到托管银行指定网点缴纳**款后，凭借二手房买卖合同、托管协议、**款凭证及其它资料至贷款银行提出贷款申请。
（3）、银行审批及发放贷款
贷款银行对买方贷款申请进行内部审批，审批通过的在签署相关借据及抵押合同后，将贷款发放至托管中心专户，并通知买方领取贷款凭证。
在合同中，应明确放贷帐户为托管机构专户中的买方虚拟子帐号，并将贷款相关凭证、合同由买方送至托管机构。
贷款凭证摘要中，应完整填写托管协议号及虚拟子帐号、资金性质（商业贷款、公积金贷款、组合贷款），否则托管机构作拒收退回处理。
（4）、买卖双方办理房产过户手续和抵押登记
买方凭贷款凭证至托管机构，托管机构确认托管资金（含贷款）全部到帐后，向买方出具《二手房交易资金托管到帐证明》。
买卖双方持二手房买卖合同、托管资金到帐证明及其它办理转移登记和抵押登记的各项申请资料，一并申请办理《房屋所有权证》和《房屋他项权证》。登记部门受理后，买方应及时申办国有土地使用权证。
（5）、交易成功：付费领证取款
经登记机构核准后，由托管机构代领房产证，有抵押贷款的，同时代领他项权证，并通知贷款银行领取他项权证。
托管机构通知买卖双方共同到场，买卖双方签署《二手房交易托管资金支取收条》后（见附件）：
1、买方凭交清房产证相关费用的回单及土地证，向托管机构领取房产证；
2、托管机构确认买方已取得双证后，开具转帐支票交卖方，由卖方至托管银行指定网点领取托管资金；

答：：
1. 买家向卖家缴纳首付款，首付款由专业的第三方担保机构托管；
2. 卖家在房屋出卖后，正式签订交易合同，剩余的购房款项也需要由第三方机构托管；
3. 第三方机构在收到买家首付款后，会将卖家账户内的购房款项冻结；
4. 卖家审核买家的交易资料，满足条件后，解除冻结，将购买款项转入买家账户内，完成交易；
5. 如果买家未能按时完成付款，第三方机构将按照交易合同规定，将冻结的购房资金退还给卖家。

答：流程：前期看房签合同等等------审批贷款-----贷款审批通过-----双方赴房产交易中心审税-----税务审核通过----双方交税并办理产权过户手续
（此时，一并办理抵押登记）-------过户后20天领取房产证及抵押证-----抵押证送银行-----银行在贷款合同约定期限内发放贷款。
审批贷款需要:
9.申请贷款应提交的资料：
（1）身份证件；
（2）借款人偿还能力证明材料；
（3）合法有效的购（建造、大修）房合同、协议或（和）其他批准文件；
（4）**款证明材料；
（5）贷款担保材料；
（6）贷款行规定的其他文件和资料。

答：资金托管就是防止这种事情，如果合同解除了，钱可以退回。