购房资格申请可以代办吗 注意事项是什么

答：
自限购政策实施开始，代办购房资格的业务便随之产生。记者近日调查发现，限购政策实施近两年的时间，由此催生的代办社保、代办居住证业务已经非常普遍，并被多数买房者所知晓。很多专门从事人力咨询的公司，甚至直接将“代办社保、代办居住证解决购房资格”写在公司网址首页上来招揽生意。与此同时，代办社保资格的价格也从5万元降到了3万元。律师提醒，通过非正规渠道办理的购房资格无效。
　　调查
代办业务 从“地下”到“地上”
在限购政策实行之初，代办购房资格的业务还十分“隐蔽”，一般都是在网站论坛上、或者通过qq、短信等散布广告，也有的购房者通过二手房中介找到代办机构办理。
而记者发现，近一段时间以来，在很多专门从事人力资源服务的机构的网站上，“代办社保、代办居住证解决购房资格”赫然写在公司网站的业务范围一栏中。
在一家人力咨询公司的网站上，还挂有该公司自今年8月份以来，帮客户成功取得工作居住证的案例。一家代办公司在一份“10月14日工作居住证成功案例”中写道：“李先生，2008年毕业于国内一所普通高等院校，2010年到北京工作发展，按照北京市限购令规定，不具备商品房购买资格。李先生于5月份来到我中心咨询，经过我中心专业人员对其申请方案的优化及相关信息的整理，已于近日成功取得工作居住证。目前他已经在大兴区成功购买商品期房。”
记者打电话咨询多家代办机构，工作人员均直接告诉记者：“我们把你的关系挂靠到一个单位名下，再补交社保或办理居住证。”被问道是否经过了对方公司的允许，怎么能找到这样的公司。有公司工作人员隐晦地透露：“公司的主要业务就是为北京市各类企事业单位提供社保代理、劳务派遣、人事代理等人力资源外包服务，所以有这样的便利条件。”
代办费用 从5万变3万

记者了解到，目前北京多家购房资格代办机构给出的“行情”是：补缴五年社保大约需要缴纳的保险费是5万元左右，另外还要收取服务费3万元。也有的代办机构表示，服务费按照补缴的年限收取，每缴纳一年收取费用6000元，补缴五年可以总共只收取2.5万元。而在限购政策刚刚之时，甚至是一年前，多数代理机构给出的“搞定一个购房资格”的服务费报价是5万元。
对此，一家代办机构工作人员解释：“限购政策刚出台时，代办业务还算是新鲜事，现在很多人力资源服务机构都这么做；而且楼市趋于稳定，购房者看清了形势，再等几年拿到购房资格也无妨。”
该工作人员还透露，以前也并非没有3万元的报价，“只不过以前多是通过二手房中介办理，实际上代办机构的要价还是3万元。”该人士说。
　　律师提醒
材料虚假 购房资质无效

一般情况下，通过代办机构办理的《居住证》均是由北京市人力资源与社会保障局颁发的真实、有效的证件，并不是“假证”，但律师表示，由于申请办理过程中，申请人提供的一些资料和信息多有造假，因此，持有通过不正当方式取得的证件购房，隐藏着很大的风险。
北京市天依律师事务所律师张梅提醒购房者，通过非正规渠道获得的《居住证》，存在着很大风险，即使购房时成功过户，但如果事后发现信息、证件有误或虚假，也将会视为证件无效，过户的行为不被承认。
北京市人力资源与社会保障局也表示：“申请单位和申请人所提供资料均应真实有效，申请人提供虚假材料的，将取消申请人申报资格；对于个人提供虚假材料而单位审核失职的，暂停该单位申报资格2年；对于单位进行虚假申报的，取消单位申报资格。”
对于通过挂靠工作单位取得社保缴纳证明的行为，张梅表示，虽然住建委在审核购买资格时并不考虑是否为补缴，但风险在于缴纳人与工作单位的劳动关系是虚假的，一旦受到这家工作单位的举报，并得到证实，补缴的行为就是违法的，购房资格应该被取消。
正规途径
方式一：单位为员工补缴社保

办理社会保险费补缴业务时，单位应填写《北京市社会保险费补缴明细表》和《北京市社会保险费补缴汇总表》一式两份，并附补缴情况说明（其中需经劳动保障行政部门审批的养老保险补缴还需携带相关审批材料）。社保经（代）办机构业务人员复核后，录入计算机系统生成补缴汇总信息，与单位填报的《补缴汇总表》核对一致后，单位须以支票、现金方式到财务窗口办理缴费。
社会保险经（代）办机构待其补缴基金收缴到账后对个人缴费信息进行记录。
方式二：单位为员工申请居住证

办理《居住证》的第一步，是进行企业注册。一般来说，只要是在北京注册的法人机构，都有资格申请。企业申请注册成功后，才可以为本单位员工办理。
办理《居住证》需申请人向聘用单位申请，由聘用单位向其所在区县人事局申请，区县人事局审核合格报市人事局审批；市人事局审批通过后由区县人事局制作证件反馈聘用单位，由聘用单位将证件交申请人。
链接
《居住证》申请人资格要求

所学专业或岗位属于本市急需专业或岗位，且具备下列条件的人员可申请《北京市工作居住证》：
（1）符合规定条件的申报单位连续聘用满6个月以上；
（2）具有2年以上工作经历并取得学士(含)以上学位或具有中级(含)以上专业技术职称或相当资格、资质；
（3）在本市有固定住所；
（4）男性不超过60周岁，女性不超过55周岁。
办理《居住证》申请人所需提交的材料
（1）学历证书、学位证书、职称证书、身份证原件及复印件；
（2）在京固定住所证明；
（3）聘用合同或劳动合同原件及复印件；
（4）近期一寸同版免冠彩色照片一张；

（5）配偶随往还需提供：结婚证、配偶身份证、配偶聘用合同或劳动合同原件及复印件、配偶诚信声明书；子女随往还需提供：结婚证、独生子女证（有身份证的还需提供身份证）原件及复印件；
（6）缴纳社会保险证明及个人所得税完税证明；
（7）企业法人营业执照副本复印件；高新技术企业需提供高新技术企业证书复印件；
（8）《北京市工作《居住证》申请表》（一式三份）；
（9）《诚信声明》。
具体办理事宜可登录北京市人力资源与社会保障局网站，在“网上办事”中“申请工作居住证”一项中查看。
相关法律知识：
《房地产管理法》第六十三条经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十一条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。
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答： 从去年下半年以来，沪上购房政策愈来愈宽松，包括贷款还清再买房算首套、首套房公积金贷款**两成、二套房****低四成等，但是作为**重要的限购政策，却始终没有放松。

那么，一直处于政策边缘地带的离异、丧偶带子女生活的外地户籍居民，或者同样条件的本地居民，其购房资格如何认定呢？
其实早在2013年下半年，上海就已经有多个区县收紧了这类人群的购房资格认定了，“离异丧偶一律认定单身，名下无房产的离异（或丧偶）带子女生活的外地户籍居民，将不再具备购房资格；同样条件的本地户籍居民，**多只能购买一套住房。
浦东房地产交易中心工作人员也明确表示，2012年6月底，上海对单身人士的购房资格规定严格执行，此类离异或丧偶者现在都一律被认定单身。
按照2012年6月公布的上海现行限购政策，对于居民家庭购房，已拥有1套住房的上海户籍居民家庭，限购1套住房；非上海户籍居民家庭能提供符合规定纳税证明或社保证明的，限购1套住房。

答：1.免除收房伤痛,从签合同开始 为避免出现房屋质量问题,建议消费者在买房时选择资信良好的开发商,将风险控制在前期。 签合同时应明确各有关细节,包括收房时间,收房程序(如先验房,无异议后再收房等);验房时从配套设施到房内各项交付物指定的具体详细验收标准,**好附上设计图纸及施工图,并在合同中注明以其为准。同时注明收房时原开发商的广告、售楼书、样板房等都可成为房屋结构验收标准。**妥当的做法是请上一位有经验的律师,分析购房合同中有无标注不明或易造成歧义的条款陷阱,免除收房时的麻烦。 越来越多的准业主们即将面临入住问题,开发商将把自己梦寐以求的房子交到自己手中,可是如何收房,有什么交房标准吗?是否是开发商发了入住通知就算交房了呢?当然不是,下面就是一些收房入住必须了解的一些问题。
2.切记查看“两书一表” 向开发商索要两书——《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,以便日后出现质量问题时按约维修。一表是《竣工验收备案表》,同时要求开发商提供国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据,看是否与购房合同中约定的有出入,以便尽早使问题获得解决。 《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标,如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范,问题比较少;而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。 一些开发商甚至连消防这样的关键环节都没有送交主管部门备案就已经通知业主入住了。按照有关规定,《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案,如果缺少任何一项的话,这个楼盘就属于“黑楼”,是不能入住的。像消防这种关键环节,一旦出了问题,就是人命关天的大事故,对于业主来说,人身安全才是第一位的。业主验房时不能只看开发商有没有这张《竣工验收备案表》,同时一定要仔细查看各个分项有没有都备案,有关部门是否出具了关于永久水电、消防、电梯使用等单项验收合格证书。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用,只要将项目送交主管部门备案后,开发商就必须对楼盘终生负责,出了问题,如果是开发商的过失,可以追究其责任。 提示:开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。
3.检查房屋结构及面积 首先业主应检查售楼合同中的附图与房屋实际情况是否一致;房屋结构是否和原设计图相同。其次应查看房屋面积是否经过房地产部门实际测量,与合同签订面积是否有差异。
4.先验房后收楼 先验房再缴费、办理入住手续是收房的正常程序。但目前开发商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收房文件上签字,要求业主先补齐房款(如果面积涨水)、缴纳公共维修基金(房屋总额的2%)和契税(房屋总额的1.5%)、缴纳一年的物业管理费和产权代办费等费用,方可以办理入住手续,领取房屋钥匙和相关资料,然后才能验收房屋。业主进得房去,发现房屋质量有问题,申诉起来也很被动。负责任的开发商会积极善后,无良心的则会实施拖延战术,让业主劳心劳力,这对业主来说是不公平的。为避免出现这种情况,业主应坚持先验房、后办理手续,并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收,以免留下后患。或者可在收房文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。 在业主支付了全部房款的前提下,开发商应无条件向业主交付符合合同约定的房屋,否则应视为开发商违约,如果开发商拒不交房,应承担逾期交房的责任

答：（一）、收房日期和形式
（二）、需要准备的验收工具
（1）、 房验小锤：用来检查墙面、地面、窗台空鼓。
（2）、 稍大一点的水桶：用来检查地漏、排水管是否通畅。
（3）、 卷尺：用来检查房屋净高等。
（4）、 验电插头：用来检查插座有无脱线、不通。
（5）、 网球：用来检查排污管道有无障碍物。有显示日期功能的相机（带闪光灯），律师建议**好用光学相机—用于房屋有问题时留影取证。
（三）、验收过程和具体步骤

第一项：查验文件。
（1）、规划部门出具的《建筑工程规划验收合格证》。
（2）、建设主管部门出具的《建设工程竣工验收备案证明书》。表上每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘还属于“黑楼”，是不能入住的。
（3）、区级以上质检站核发的《房屋质量合格证明》。—必须具备。
（4）、开发商提供的房屋的《住宅质量保证书》—必须取得，要带走。
（ 5）、开发商提供的《住宅使用说明书》—开发商据此承担保修责任。必须取得，要带走。
（ 6）、房产管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》。标明实际建筑面积是多少，分摊多少，什么地方是公用面积。或者由有权部门（规划国土局地籍测绘大队）出具的正式测绘报告：《房屋建筑面积测绘报告》。—必须具备，否则至少无法计算实际的公摊面积，也就无法结算**终房款，无法开具正式发票。
（7）、卫生防疫部门核发的生活供水系统《用水合格证》。
（ 8）、公安消防部门出具的《建筑工程消防验收意见书》。
（9）、民防部门出具的《民防工程竣工验收证书》。
（10）、质量技术监督部门出具的《电梯（扶梯）验收结果通知单》。
（11）、环保部门出具的《建设工程环保验收合格证》。
（12）、燃气主管部门出具的《燃气工程验收证书》。
（13）、城建档案部门出具的《工程验收档案认可书》。
（14）、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)—可带走。房屋的设计图纸和水电路图纸，管线如何走，哪些墙可以打，配电箱及配线箱的使用说明等。
第二项：核实面积，计算和落实房款得多退少补问题。
第三项：验收房子。
第四项：核对买卖契约上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符。通常在这方面，应该没什么大问题，但是也要仔细核实。
第五项：对公共环境的验收。

答：买房流程

1.通过各种手段收集房地产项目的有关信息。

2.对自身的消费需求状况做一个预算，比如购买能力、居住小区具体位置、物业价格等方面，进行综合的分析，确定一个购房理念，然后对收集的信息进行筛选，确定几个备选目标。

3.对备选目标进行仔细审查，网上咨询、电话咨询或是向内行朋友咨询，进行初步了解。

4.进行现场考察，有内行朋友的话，邀约同行。

5.向房地产行业律师咨询签订合同的注意事项，选定项目后再交订金。

6.按照约定时间与卖家签订正式的购房合同，缴纳购房款。

7.合同完了后，办理入住手续等。

一次性付款和分期付款哪个更划算？

一次性付款是指一次性付清全费用(包括房产费、物业管理费、相关手续费)等等。一般来说，一次性付款不仅可以减少利息支出，选择一次性付款还有可能会得到开发商一定幅度的折扣，但购房者必须以足够的资金做后盾。那是不是选择一次性付款就万事大吉了呢?我们不妨先来比较一下一次性付款和分期付款各自的优劣势。

一次性付款和分期付款孰优孰劣?

1、从支付的金融来说，一次性付款人金融要少于分期付款的总金融。这是因为，分期付款未缴纳部分，实际上等于出售方给予购买者在将来的缴付金额中不仅包括未付足的款项，同时包括该笔资金的应付利息 。所以，分期付款**后的总支出一般要大于一次性付款的金额。

2、从投资人掌握资金的灵活性来说，这里的比较有一个前提，即分期付款者同样持有一次性付款的资金，只是他不愿意采用一次性付款方式而已。如果是没有足够金融一次性买入房屋，则他只能采用分期付款方式。在此前提下，可以认为，分期付款者对资金的运用较具灵活性。因为分期付款者除前期支付的金融外，还能保留大笔现金，如 果此时恰有好的投资机会，他所获取的收益有可能大大弥将将付出利息的损失。而一次性付款因为款已付出，故而当有好的投资机会时，便有可能失去良机，错过极 佳的赚钱可能。虽然一次性付款之后，购房者仍然可以将房屋抵押出去，换取可支配资金，但此时所付息不说，由于 银行 投资机会转瞬即逝，所以不如分期付款者来得快捷、灵活。

3、从风险的角度说，分期付款的风险较一次性付款为大。因为分期付款总金额较一次性付款金额为高，故而 投资 成本大，同时还需要提防 利率 的 波动。如果利率在付款期上调，则分期付款者将房屋抵押出去时，不如一次性付款者来得痛快。由于要定期还款，这就使得分期付款者必须保留一定的款项，用来支 付还款金额，这时其资金灵活运用的性质就多少有所限制。而一次性付款者由于款已付清，所以可以比较轻松地将房屋抵押出去。

此外，还需要注意到另外一个问题：就大多数在售房源为期房的楼盘而言，购房者选择一次性付款还是会加大购房风险。如果开发商没有按期交房，甚至工程“烂尾”，那么你就有可能损失更多的利息，甚至全部打了水漂。

因此，一次性付款适用于购房者资金充足、开发商信誉良好且是现房的情况下。即使是在这种情况下，也建议**好付全款的90%，以备不测。

决定一次性付款买房前需要注意的事项

第一：判断开发商的实力及楼盘的合法性。

第二、选择适合自己的那一套房屋，选择自己的房屋，一定要考虑周到。

第三、考察施工现场如果是期房，你一定要不定期地去现场考察。在查看房屋的内部时，你要对房屋的建筑面积、使用面积的大小，房屋的建筑质量，装修标准，装修质量，房屋的附属设施是否完备，房间的隔音效果如何，天花板、墙壁、地面、门窗是否有损坏，以及内部设计是否合理等方面进行仔细地考察。

答：银行贷款面签所需准备的材料
一般银行贷款所需准备的材料销售人员都会给到，按照销售给到的去准备总是没错的，但是对于一些无房证明已经婚育证明也会根据不同的要求不同，具体还是要问所贷款的银行，有时候销售不走心，还是自己上心一点比较好
银行面签必备材料
1. 买方备件：
⑴ 已婚(夫妻双方都要到场）:夫妻双方身份证、户口本、结婚证、暂住证（外地户口）、双方学历证（**以上学历需要提拱）、收入证明、流水、营业执照副本加公章（国企、事业单位、世界五百强不要）、工作证（私企单位不要）、所面签银行的卡.
⑵ 未婚: 身份证、户口本、暂住证（外地户口）、学历证（**以上学历需要提拱）、收入证明、流水、营业执照副本加公章（国企、事业单位、世界五百强不需要）、工作证（私企单位不需要）、所面签银行的卡、买方需要增加担保人和借款人面签时要同时到场.
注:如果是二套面签时需要提拱第一次购房时的产权证、借款合同(结清证明) ,若产权证上的物
业地址与借款合同的物业地址不一致需要提拱物业或居委会开具的物业地址一致证明.
2.卖方备件:
⑴ 业主本人产权证（已婚的夫妻双方都要到场） 已购公房要原购房合同(如有限制性条款需要
单位开具放弃优先购买权或同意出售证明)、央产房要央产上市表、身份证、户口本、结婚证、所面签银行的卡或活期存折.
⑵ 卖方离婚:房产在婚姻存续期间购买的需要提拱离婚证和离婚协议或法院判决书（如产权不明晰需要原配偶到场）,若在离婚后购买的需提拱离婚证和契税票.
⑶ 卖方丧偶: 需要提拱继承公证、死亡证明.
银行面签注意事项
其实在面签时不必紧张，只要你的资料核实可以通过就没什么问题了。稍微美化一点关于收入也是没有什么问题的。只是现在银行都会需要你购买银行产品，这个是有点霸王条款的，但是这个我们也不能选择。