商品房公摊比例是什么意思 如何计算公摊比例

答： 商品房公摊比例一直是困扰逛到购房者的一大难题，如何准确的计算商品房公摊比例，商品房公摊比例的具体定义什么，为广大置业这提供参考。
商品房公摊比例的定义,如何计算商品房公摊比例
公用建筑面积[1]是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
公摊面积分摊原则目前约束开发商的有关商品房销售面积与公摊面积[2]的法规主要有建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)及北京市2000年9月26日颁布的北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》。其中北京市的规定明确了公用建筑面积的分摊原则、可分摊的公用建筑面积及不应计人的公用建筑空间。分摊原则如下：
(1)商品房公用面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内;
(2)为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊;
(3)公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。
公摊计算公摊建筑面积
1、多层商品住宅楼，须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。
2、多功能综合楼，须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。
共有建筑面积分摊计算的内容如有变化，应以建设部现行的有关文件规定为准。
一般来讲分摊面积是整栋楼的公用面积，当然房屋楼体的墙壁也在里面，带电梯的房子公摊相对大点。
各户分摊公用建筑面积的计算方法：其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊：
第1步：计算分摊系数
分摊系数=需要分摊的公用面积之和/各套内建筑面积之和=（总建筑面积之和一各套内建筑面积之和）/各户套内建筑面积之和。
第2步：各套房的公用分摊面积=分摊系数×各套内建筑面积。

答： 商品房公摊比例是购买商品房时必须弄清楚的问题。商品房公摊比例是什么？怎么计算呢？下面我们为您一一解答！
商品房公摊比例是指总公摊面积在总建筑面积之中所占的比率。公摊率主要用于计算在住宅小区之中公用建筑设施（配电房、楼道、电梯井、公用通道、消防设施以及其他公用设施）在小区总建筑面积之中所占比例。
商品房公摊比例=总公摊面积/总建筑面积

所谓公摊面积
所谓公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。对于公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规出台，因公摊面积的不明确，使其成为房地产交易过程中争论的焦点。
目前我国尚无法律对公摊面积加以约束，只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。现在政策主要是根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》执行。依据《房产测量规范》可分摊的公用建筑面积即公摊面积为:
1.大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;
2. 每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。
不应计入的公用建筑空间为:
1. 仓库、机动车库、非机动车库、车道等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;
2. 售房单位自营、自用的房屋;
3. 为多幢房屋服务的警卫室、管理(其中包括物业管理)用房。
需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面积。

答：

商品房公摊系数是商品房的总公摊面积与总套内面积的比例。公摊系数的计算公式为：公摊系数=公摊面积/套内建筑面积。 然后，各套（单元）的套内建筑面积乘以公摊系数，就能得到购房者应合理分摊的分用建筑面积。即：每一户分摊的公用建筑面积=公摊系数*套内建筑面积。

建筑面积=套内建筑面积+公摊面积
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体（柱）面积+阳台面积
不应计入的公用建筑空间
1、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房等，作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。
2、售房单位自营、自用的房屋。
3、为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。

答： 商品房公摊比例是多少，如何计算，相信是很多购房者关心的问题，搜房网整理如下

成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊
B1成套房屋建筑面积的测算
B1.1 成套房屋的建筑面积
成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
B1.2 套内房屋使用面积
套内房屋使用面积为套内房屋使用窨的面积，以水平投影面积按以下规定计算：
a）套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏
室、壁柜等空间面积的总和。
b）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。
c）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。
d）内墙面装饰厚度计入使用面积。
B1.3 套内墙体面积
套内墙体面积是套内使用窨周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑窨的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
B1.4, 套内阳台建筑面积
套内阳台建筑面积按8.2 的规定计算。
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
B2 共有共用面积的处理和分摊公式
B2.1共有共用面积的内容
共有共用面积包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。
B2.2 共有共用面积的处理原则
a）产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。
b）无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。
B2.3 共有共用面积按比例分摊的计算公式
按相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按下式计算：
δSi= K *Si
K= ————————
式中：K———为面积的分摊系数；
Si———为各单元参加分摊的建筑面积，㎡；
δSi———为各单元参加分摊所得的分摊面积，㎡；
∑δSi———为需要分摊的分摊面积总和，㎡；
∑Si———为参加分摊的各单元建筑面积总和，+"。
B3 共有建筑面积的分摊
B3.1 共有建筑面积的内容
共有建筑面积的内容包括：电梯井、管理井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。
独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
B3.2 共有建筑面积的计算方法
整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。
B3.3 共有建筑面积的分摊方法
a）住宅楼共有建筑面积的分摊方法
住宅楼以幢为单元，依照B2的方法和计算公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋分瓜所得的共有建筑分摊面积。
b）商住楼共有建筑面积的分摊方法
首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共有建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分将所得的分摊面积再各自进行分摊。
住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照B2 的方法和公式，按各套的建筑面积分摊计算各套房屋的分摊面积。
商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上本身的共有建筑面积，按各层套内的建筑面积依比例分摊至各层，作为各层共有建筑面积的一部分，加至各层的共有建筑面积中，得到各层总的共有建筑面积，然后再根据层内各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。
c）多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法
多功能综合楼共有建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。

答： 商品房的购买中公摊面积和公摊率是购房者**为关心的问题，在了解商品房公摊率之前要先了解商品房公摊面积包括哪些范围，如楼梯间、变电室、值班警卫室等等都是在中公摊面积的范畴。
公用建筑面积由以下两部分组成：
(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；
(2)套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
商业用房公摊率为整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和。
如果变更程序已经完成，却未在合同中约定该房屋的公摊情况，有故意隐瞒事实真相之嫌。购房者如果不愿意接受公摊系数如此之高的房屋，可与开发商协商要求退房，并要求开发商赔偿相关损失。